TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [W]

Madame [Y] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04078 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASQ7

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 2], dont le siège social est sis CABINET LOISELET [Localité 8],FILS ET F DAIGREMONT – [Adresse 3]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 6] (CAMEROUN) -

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04078 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASQ7

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [W] et Mme [Y] [W] sont propriétaires des lots n°1083 et 1154 (parkings) dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AW n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 137/1000000ème et 1/1000000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 et 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET en exercice, a assigné M. [U] [W] et Mme [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  714,21 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025,

—  462,60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  4000 euros de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à parquet étranger s’agissant de M. [U] [W] et à étude s’agissant de Mme [Y] [W], M. [U] [W] et Mme [Y] [W] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1083 et 1154, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [U] [W] et Mme [Y] [W],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023, 2024

— l’historique du compte du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1183,46 euros (en ce inclus 469,28 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 9 mai 2022, 16 mai 2023 et 19 mai 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étanchéité de la rampe de parking, constitution d’un fonds travaux pour le financement des travaux d’ascenseurs, réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif, création d’une épargne pour les travaux d’ascenseurs Borrego, épargne liée au départ à la retraite de M et Mme [S], remplacement du capteur de position et des balustrades sur le toit des cabines d’ascenseur, installation d’un pèse-charge électronique pour les ascenseurs, installation d’une centrale de détection incendie

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 957,67 euros adressée le 24 février 2025 à M. [U] [W] (signée le 14 mars 2025),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 714,21 euros.

M. [U] [W] et Mme [Y] [W] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 714,21 euros, portant sur la période allant du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure, dont il n’est pas démontré qu’elle ait été réceptionnée par Mme [Y] [W], mais à compter de l’assignation du 25 juillet 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; “b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) “

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 462,60 euros se décomposant comme suit :

—  168,72 euros pour l’envoi de quatre mises en demeure,

—  68,88 euros pour l’envoi de deux relances,

—  105 euros pour des frais d’ouverture contentieux,

—  120 euros pour la mise en demeure par avocat.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures et relances avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat de sorte que les défendeurs ne sauraient être condamnés à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas indispensables. Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure envoyées par le syndic l’aient par lettre recommandée avec avis de réception faute de production des avis de réception. La somme demandée au titre de ces mises en demeure sera par conséquent rejetée. Les frais de relance postérieurs à ces mises en demeure, qui n’ont pas été valablement délivrées, seront par conséquent rejetés.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à l’ouverture du contentieux, de sorte que les diligences accomplies à ce titre doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 120 euros sera accordée, au titre de la mise en demeure par avocat, dont l’envoi est justifié.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure laquelle n’a pas été réceptionnée par tous les défendeurs, mais à compter de l’assignation du 25 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 juillet 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [W] et Mme [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET :

— la somme de 714,21 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juillet 2025,

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juillet 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [U] [W] et Mme [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [U] [W] et Mme [Y] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.