TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/12571

N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEURS

La SARL FAMILLE [J], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [B] [C]

Madame [P] [C] née [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [T] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [V] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous représentés par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1202

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CONSEIL COPRO

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0527

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12571 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

La société [L] [F], SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et son syndic est la société [L] [F] depuis le 25 juin 2019.

Il est constitué d’un bâtiment élevé sur caves, de six étages et d’un septième étage mansardé comportant des chambres de service.

Sont propriétaires de chambres de service situées au 7ème étage et données en location :

— Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H] (lots n° 115 et 126 correspondants aux chambres n° 11 et 12 réunies en studio),

— la SARL FAMILLE [J] (lots n° 116 et 119 correspondants aux chambres n° 8 et 9 réunies en studio),

— Monsieur [T] [S] (lot n° 120 correspondant à la chambre n° 3)

— et Monsieur [V] [X] (lot n° 117 correspondant à la chambre n° 6).

L’immeuble comporte un ascenseur principal et un ascenseur de service sur cour implanté dans une gaine maçonnée. Cet ascenseur de service dessert tous les étages sauf le 7ème. Les chambres de service sont desservies par un escalier en colimaçon depuis le rez-de-chaussée.

Les travaux de remise aux normes de l’ascenseur principal et de l’ascenseur de service ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2011. S’agissant de l’ascenseur principal, ces travaux ont été réalisés en 2012.

Concernant de l’ascenseur de service, les travaux n’ont pas été réalisés, la société EGERI APEM, en charge de ces travaux, ayant découvert, après devis, unre fissure existant au niveau de la poulie et déclaré que l’épaisseur de la gaine était insuffisante.

La société AXIOLIS, missionnée pour vérifier la solidité de la gaine de l’ascenseur, a conclu à la nécessité de procéder à d’importants travaux de maçonnerie consistant principalement en la construction d’une nouvelle gaine autour de la gaine existante avec des éléments porteurs en caves (poteaux-poutres).

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2016, la société ACRO BAT a été choisie pour réaliser les travaux de réhabilitation de l’ascenseur de service sur cour mais elle s’est finalement désistée.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2017, le renforcement de la gaine de l’ascenseur a été voté et confié aux sociétés CDP (maçon) et THORELEC (électricité). Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont également voté la nécessité de faire réaliser des sondages géothechniques par la société GD-MH pour valider les fondations du futur ensemble.

Après un rapport de sol défavorable (imposant des finitions spéciales de micro-pieux) et la présentation d’un devis d’un montant plus élevé par la société CDP, les travaux ont été refusés lors de l’assemblée générale 25 juin 2018.

Lors de l’assemblée générale du 20 février 2019, les copropriétaires ont décidé de l’annulation tant des travaux de mise en conformité de l’ascenseur de service décidés lors de l’assemblée générale du 31 mars 2011 que des travaux de renfort de la gaine d’ascenseur extérieur sur cour votés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2017.

Un copropriétaire a proposé une alternative sur la base d’un devis présenté par l’entreprise ATS, filiale de la société KONE, consistant à construire un pylône à l’intérieur de la gaine permettant de rendre l’ascenseur indépendant de cette dernière et de desservir le 7ème étage.

Les travaux, objets de ce devis de la société ATS et d’un devis de la société [R], ont été rejetés lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019 et le conseil syndical a été chargé d’approfondir l’ensemble du dossier.

Un avis technique sur la réalisation d’un pylône intérieur indépendant de la colonne maçonnée a été demandé à Madame [O] [G], expert, laquelle a préconisé, dans un rapport du 13 octobre 2020, de faire valider le projet par un maître d’œuvre spécialisé en réhabilitation ayant des compétences de BET structure.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2020, il a été mis au vote les résolutions n° 12 et 13 relatives à la modification des parties communes au niveau de la gaine de l’ascenseur de service et à la réalisation de travaux de remise en état de l’ascenseur de service sur la base des devis ATS et [R]. Ces travaux n’ont pas été votés lors de cette assemblée générale.

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] ont alors rédigé de nouveaux projets de résolutions inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2021.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont rejeté :

— la résolution n° 13 intitulée « Ascenseur de service / Consolidation des parties communes »,

— la résolution n° 14 intitulée « Ascenseur de service – Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs »,

— et les sous-résolutions n° 14 SUB intitulées « Ascenseur de service – Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs ».

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier délivrés le 4 octobre 2021, Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à Paris 16ème ainsi que son syndic, la société [L] [F], aux fins d’annulation de la résolution n° 14 SUB de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à Paris 16ème en date du 22 juin 2021 et de condamnation in solidum des défendeurs à leur verser des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 25 août 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] et a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation.

A la suite du refus des copropriétaires, les demandeurs ont fait réaliser une étude pour le remplacement de l’ascenseur de service par le cabinet [K] qui a établi une note le 18 avril 2023.

Lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 31 intitulée « Travaux / Procédure : Ascenseur de service » dont l’objet est, non de valider le remplacement de l’ascenseur de service sans travaux de consolidation, mais d’accepter de confier au cabinet [K] « une mission pour un dossier de consultation des entreprises pour le remplacement de l’ascenseur de service selon sa note technique » du 18 avril 2023 (phase 1).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14, 15, 18, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Annuler la résolution 14 SUB « Ascenseur de service / Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs » de l’assemblée générale du 22 juin 2021,

Dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société [L] [F] ont engagé leur responsabilité,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] à faire réaliser les travaux nécessaires au remplacement de l’ascenseur de service afin de permettre son fonctionnement normal, sous astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société [L] [F] à payer, dans la limite des 3/5èmes de ces sommes pour la société [L] [F] :

— à Monsieur et Madame [C] la somme de 4.600 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts,

— à Monsieur [S] la somme de 6.000 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts,

— à Monsieur [X] la somme de 4.000 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts,

— à la SARL FAMILLE [J] la somme de 11.960 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur et Madame [C], Monsieur [S], Monsieur [X] et à la SARL FAMILLE [J] la somme de 3.146 € TTC au titre des honoraires du cabinet [K],

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société [L] [F] à payer à titre de dommages et intérêts en raison de la réévaluation des travaux de remplacement de l’ascenseur :

— à Monsieur et Madame [C] (lots 115 et 126) 86/1000 : 1720 €,

— à Monsieur [S] (lot 120) 43/1000 : 860 €,

— à Monsieur [X] (lot 117) 43/1000 : 860 €,

— à la SARL FAMILLE [J] (lots 116 et 119) 86/1000 : 1720 €,

Dans l’hypothèse où le Tribunal considèrerait que le remplacement de l’ascenseur de service est impossible,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur, Monsieur [S] et Monsieur [X] la somme de 20.000 € chacun et à la SARL FAMILLE [J] et à Monsieur et Madame [C] la somme de 40.000 € chacun pour deux lots, au titre de la perte de valeur vénale,

A titre subsidiaire désigner un expert avec mission de :

— décrire l’installation d’ascenseur de service actuelle,

— donner son avis sur les travaux de mise en conformité et de remise en état nécessaires pour remettre en service cet ascenseur, sur la base des devis qui lui seront soumis par les parties, et des préconisations d’un bureau d’études,

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités et d’évaluer les préjudices subis,

En tout état de cause

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et le cabinet [L] [F] à payer à Monsieur et Madame [C], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [S] et Monsieur [X] la somme de 1.500 € chacun soit au total 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser Monsieur et Madame [C], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [S] et Monsieur [X] de toute participation aux frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner in solidum les défendeurs aux dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri Hanoune pour ceux dont il a fait l’avance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 32-1, 70 et 147 du code de procédure civile,

Vu les articles 10, 30 et, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces susvisées,

Juger que la résolution 14 SUB de l’assemblée générale du 22 juin 2021 a été votée selon une clé de répartition conforme au droit applicable,

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7] n’a commis aucun abus de majorité en rejetant la résolution 14 SUB,

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

Par conséquent,

Débouter la SARL FAMILLE [J], Monsieur [B] [C], Madame [P] [H] épouse [C], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7],

Rejeter la demande de la SARL FAMILLE [J], Monsieur [B] [C], Madame [P] [H] épouse [C], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] portant sur la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7] de réaliser les travaux de remplacement de l’ascenseur de service,

Débouter la SARL FAMILLE [J], Monsieur [B] [C], Madame [P] [H] épouse [C], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de leurs demandes visant à voir nommer un expert judiciaire et de leur demande de dommages et intérêts,

Condamner solidairement la SARL FAMILLE [J], Monsieur [B] [C], Madame [P] [H] épouse [C], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] à payer au [syndicat des copropriétaires] du [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner solidairement la SARL FAMILLE [J], Monsieur [B] [C], Madame [P] [H] épouse [C], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] à payer au [syndicat des copropriétaires] du [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2023, la société [L] [F] demande au tribunal de :

Vu les textes et jurisprudences précitées.

A titre principal :

Constater la parfaite régularité de la résolution 14 SUB « Ascenseur de service/Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseur » de l’assemblée générale du 22 juin 2021,

Constater l’absence de faute, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux,

Débouter les consorts [C], [S], [X] et de la SARL FAMILLE [J] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire :

Donner acte à la société [L] [F], qu’elle s’en remet, sans aucune acceptation de la demande, à la sagesse du tribunal quant à l’opportunité d’organiser l’expertise telle que requise par les demandeurs mais formule les plus expresses réserves, de fait comme de droit quant à son éventuelle responsabilité,

En tout état de cause :

Condamner les consorts [C], [S], [X] et de la SARL FAMILLE [J] à payer à [L] [F] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les consorts [C], [S], [X] et de la SARL FAMILLE [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER,

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des consorts [C], [S], [X] et de la SARL FAMILLE [J].

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 17 février 2026, a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » et de « constater » figurant au dispositif des dernières conclusions des défendeurs, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande d’annulation de la résolution 14 SUB de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 22 juin 2021 formée par Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X]

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] indiquent avoir voter « pour » la résolution litigieuse qui a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires et avoir donc la qualité d’opposants.

Ils fondent en premier lieu leur demande sur le fait que cette résolution a été votée selon une clé de répartition erronée puisqu’elle a été votée selon la clé « charges générales » alors qu’elle aurait dû être votée par les seuls copropriétaires concernés par la dépense.

A ce titre, ils font valoir que :

— d’abord, le syndic était tenu d’inscrire à l’ordre du jour le projet de résolution tel qu’il lui était soumis dès lors qu’il ne dispose d’aucun pouvoir d’amendement en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ; le syndic devait donc, d’une part, reproduire le projet de résolution dans sa totalité, y compris la règle de majorité telle qu’elle était indiquée, et d’autre part, s’abstenir de substituer une autre majorité à savoir la clé « charges générales »,

— le syndic a substitué à la résolution n° 14-1 intitulée « projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs » la clé « charges générales » alors que le texte de la résolution mentionnait « vote à l’article 24 de l’ensemble des copropriétaires participant à la dépense copropriétaires de l’ascenseur de service – article 42 du règlement de copropriété) » ; la clé faisait partie intégrante du texte de la résolution votée et ne pouvait donc pas être modifiée dans le texte de la convocation,

— le syndic a inséré un préambule dans le texte de la résolution n° 14-2 intitulée « Ascenseur de service / demande d’assemblée générale extraordinaire » le rappel de la procédure prévue par l’article 8 du décret du 17 mars 1967, pour empêcher la prise de décision ; ce préambule a nécessairement dénaturé la résolution en incitant les copropriétaires à voter contre,

— ensuite, seuls les copropriétaires concernés par les dépenses afférentes à l’ascenseur de service auraient dû prendre part au vote ; en effet, les dépenses relatives à l’installation d’ascenseur (page 51 du règlement de copropriété) relèvent du critère d’utilité visé à l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, donc du vote des seuls copropriétaires bénéficiant de cette installation, ce qui résulte :

* de l’article 42 du règlement de copropriété prévoyant dans ce cas des votes « partiels » des copropriétaires concernés par la dépense (page 70),

* des tableaux de répartition des charges d’ascenseur (article 50 page 77, tableau page 82),

* de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa,

— il existe trois conditions uniques qui imposent une spécialisation des votes à savoir :

* la spécialisation des votes ne peut porter que sur les dépenses d’entretien et de fonctionnement,

* l’imputation de la dépense à certains copropriétaires est prévue par le règlement de copropriété,

* et le règlement de copropriété prévoit des votes spécialisés.

En réponse aux arguments développés en défense, ils indiquent que :

— le syndic a une position à géométrie variable lorsqu’il affirme que tous les propriétaires doivent voter et lorsqu’il s’agit de déterminer la majorité applicable,

— la position juridique exprimée par le syndic sur la base de la consultation de Maître [A] fait un amalgame entre le vote de travaux par l’assemblée générale (article 24 en clé « charges générales »), le vote d’une étude (article 24, clé copropriétaires participant à la dépense), et l’autorisation donnée aux copropriétaires de réaliser les travaux (article 25 b) ; la résolution 14 SUB contestée avait simplement pour objet de faire réaliser une étude aux frais des copropriétaires concernés et non de réaliser les travaux,

— le syndicat des copropriétaires présente une analyse juridique erronée des conditions de la spécialisation des votes en énonçant quatre conditions ajoutant la condition selon laquelle les travaux envisagés ne doivent pas avoir une incidence sur les parties communes ; son analyse relève d’une série de confusion et fait un amalgame entre le vote d’une étude et le vote de travaux (le vote d’une simple étude n’ayant aucun impact sur les parties communes),

— c’est bien la clé « ascenseur de service » qui a été appliquée lors du vote de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 21 novembre 2024 ayant validé la mission de Monsieur [K], phase 1, qui correspond à l’ « étude du principe de fondation de la cuvette »,

— les travaux réclamés consistent en la remise en état de fonctionnement de l’appareil existant et non en la création d’un nouvel appareil ; les jurisprudences citées par le syndicat concernent exclusivement la création d’appareils neufs et non leur rénovation,

— au surplus, l’atteinte à la structure n’est précisément pas démontrée puisque :

* l’avis de Madame [O] [G] a été donné sur un devis obsolète, la première offre d’ATS ayant été retirée et remplacée par une autre,

* la solution de mise en place d’un pylône structurellement indépendant est précisément de nature à éviter une atteinte à la structure ; la faisabilité de cette solution a été confirmée par la note établie le 18 avril 2023 par le cabinet [K] ; contrairement à ce que prétend le syndicat, il n’est plus question de fonder le « pylône » de l’ascenseur dans le niveau des caves en affouillant le local machinerie mais de poser celui-ci sur la cuvette ascenseur qui restera à la même hauteur que précédemment, suspendue aux poutres du plancher du rez-de-chaussée,

* le percement du plancher du 6ème étage n’est nécessaire que si l’ascenseur est prolongé au 7ème étage,

* la résolution n° 12 présentée à l’assemblée générale du 26 novembre 2020 portait sur l’autorisation de réaliser des travaux affectant la structure,

* si à l’issue de l’étude, une autorisation de travaux est demandée en vertu de l’article 25 b), tous les copropriétaires prendront part au vote,

— la société [L] [F] confond, quant à elle, les dépenses relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement de l’article 10 alinéa 1er et les charges relatives à l’entretien et à la conservation des parties communes de l’article 10 alinéa 2 ; l’ascenseur est bien un élément d’équipement commun ; c’est pourquoi, la résolution 14 SUB devait être votée par les seuls propriétaires participant aux charges d’ascenseur.

En second lieu, les demandeurs fondent leur demande sur un abus de majorité arguant que les manœuvres du syndic et du président du conseil syndical sont claires puisque :

— ils ont laissé penser aux copropriétaires qu’ils devraient faire réaliser des travaux coûteux portant atteinte à la structure de l’immeuble,

— le syndic a déformé le contenu du rapport [O] [G] et s’est abstenu de soumettre la proposition d’un BET jusqu’à l’assemblée de 2021,

— il a modifié les projets de résolutions proposés pour les soumettre au vote de tous les copropriétaires,

En réponse aux arguments en défense, ils soutiennent que :

— un groupe de copropriétaires soutenu par le syndic veut empêcher le remplacement de l’ascenseur de service et veut manifestement rendre plus difficile la location de chambres à des personnes étrangères à l’immeuble,

— il ne s’agissait pas de créer une situation nouvelle avec un nouvel équipement mais de permettre à l’ascenseur de service de fonctionner ; le syndicat des copropriétaires a l’obligation de remettre en état de fonctionnement un équipement commun,

— les défendeurs estiment normal de ne pas permettre la remise en service de l’ascenseur de service, ce qu’ils n’auraient pas toléré s’il s’agissait de l’ascenseur principal ; ils considèrent manifestement que les occupants des chambres peuvent monter sept étages à pied,

— les demandeurs ont financé la réalisation d’une étude pour pallier la carence du syndicat des copropriétaires dans l’entretien des parties communes et d’un élément d’équipement,

— contrairement aux indications du syndicat, Monsieur [J] ne fait plus partie du conseil syndical depuis 2019 et n’avait plus aucun rôle actif dans la vie de la copropriété depuis la vente de son appartement du premier étage en 2014,

— ce n’est pas parce que les professionnels missionnés pour la rénovation constatent le mauvais entretien des éléments structurels existants (planchers des caves corrodés, infiltrations dans les sous-sols liés à l’absence d’étanchéité, fissures, nez de coursives en béton éclatés etc.), ce qui est une faute du syndicat, que cela justifie qu’il faille renoncer à rénover l’ascenseur de service.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— en application de l’article 42 « votes partiels » du règlement de copropriété et de l’article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), la règle des « votes partiels » implique la réunion de trois conditions :

* la dépense concerne des frais d’entretien ou de fonctionnement,

* l’imputation de la dépense à certains copropriétaires seulement par le règlement de copropriété (charges spéciales),

* le vote réservé par le règlement de copropriété aux seuls contributeurs,

* la jurisprudence impose une quatrième condition, relative à l’incidence des travaux sur les parties communes (ainsi dès lors que les travaux envisagés ont une incidence sur les parties communes, la décision relève de l’assemblée générale des copropriétaires),

— il a été jugé que la construction d’un ascenseur et l’adoption des modalités pratiques d’installation d’un tel équipement ne peuvent être soumis au vote partiel d’une assemblée spéciale des seuls copropriétaires concernés par la dépense dès lors que les travaux envisagés ont une incidence sur les parties communes (Cour d’appel de [Localité 8], 27 avril 1989, RG n° 552/88, JurisData 041299 ; Civ. 3ème, 22 février 1995, n° 93-12.677),

— par conséquent, le « vote partiel » prévu par l’article 42 du règlement de copropriété n’est pas applicable si les travaux envisagés ont une incidence sur les parties communes,

— en l’espèce, les conditions ne sont pas réunies pour que l’article 42 « votes partiels » du règlement de copropriété s’applique aux travaux de réhabilitation de l’ascenseur ; en effet, la dépense ne concerne pas des frais d’entretien ou de fonctionnement mais des frais de construction d’un nouvel ascenseur et les dépenses envisagées ne sont pas imputées à une fraction des copropriétaires mais bien à l’ensemble hormis ceux du rez-de-chaussée, tel qu’il ressort de la répartition des charges d’ascenseur figurant en pages 28 à 30 du règlement de copropriété,

— en outre, aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit que seuls certains copropriétaires devraient prendre part au vote de résolutions concernant l’ascenseur de service, ce qui implique nécessairement que l’ensemble des copropriétaires devaient prendre part au vote ; de plus, les travaux envisagés impliquent une atteinte à la structure de l’immeuble et aux parties communes (comme cela ressort de l’ensemble des pièces techniques communiquées ainsi que de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 26 novembre 2020),

— enfin, les copropriétaires sont en droit de refuser l’étude de travaux qui impliquent une atteinte à la structure de l’immeuble et aux parties communes,

— par conséquent, la clé de répartition de la résolution 14 SUB est conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété,

— s’agissant de l’abus de majorité allégué en demande, les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un abus de majorité et n’établissent l’existence d’aucun intérêt personnel, d’aucune intention de nuire et d’aucune rupture de l’égalité entre les copropriétaires ; en effet, les copropriétaires ont refusé de voter pour la réalisation de certains travaux relatifs à l’ascenseur de service car ces travaux impliquent une atteinte à la structure de l’immeuble et aux parties communes, ainsi qu’une nouvelle construction autour de l’ascenseur existant,

— seuls les demandeurs, propriétaires de 6 lots sur les 13 lots composant le 7ème étage ont voté en faveur de ces travaux ; les autres propriétaires des chambres situées au 7ème étage ne semblent pas souhaiter de travaux démesurés portant atteinte à la structure de l’immeuble ; le coût le plus important n’était pas l’ascenseur mais la modification de la structure du bâtiment, c’est pourquoi l’architecte de l’immeuble a été sollicité ; toutes les solutions proposées impliquent la construction d’un pylône en métal à insérer dans la gaine cimentée pour soutenir le nouvel ascenseur et dont la fondation requiert la suppression de la dalle du bas, dite cuvette d’ascenseur, ainsi que la création de fondations dans le sol de la cave,

— ainsi, il ne s’agit pas de voter pour des travaux d’entretien ou de transformation, mais bien de voter pour de nouveaux travaux puisqu’il s’agit d’une situation nouvelle venant fortement modifier les parties communes et générer des frais très importants.

La société [L] [F] expose, quant à elle, que :

— le syndic bénéficie toujours d’un « pouvoir d’amendement » qui n’a jamais pas pour effet de « dénaturer le sens du projet de résolution » ou d’en ajouter de nouvelles au vote ; dans son projet de résolution, le syndic a repris les deux résolutions en leur intégralité, à l’exception de la clé de vote,

— il est donc constant que :

* le projet de résolution a bien été repris conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967,

* la modification de la clé de vote n’a pas eu pour effet de dénaturer la résolution soumise aux copropriétaires puisque la clé de vote proposée par les consorts [I] était inexacte,

— s’agissant du préambule ajouté par le syndic, il n’avait que pour objet d’expliciter la convocation des copropriétaires en assemblée générale extraordinaire pour leur information et ce afin de pallier toute difficulté ultérieure,

— l’article 42 du règlement de copropriété n’a pas vocation à s’appliquer puisque cette stipulation constitue une reprise des dispositions de l’article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’est applicable que dans la mesure où :

* les dépenses sont liées à l’entretien ou le fonctionnement de certains services collectifs ou éléments d’équipements,

* lesdites dépenses sont imputées aux seuls copropriétaires par le règlement de copropriété,

— le règlement de copropriété désigne de manière claire et précise l’ensemble des parties communes de l’immeuble et ajoute que les dépenses afférentes à l’entretien et la conservation des parties communes sont à la charge de tous les copropriétaires ; en application des articles 7 et 8 du règlement de copropriété, l’ascenseur de service est une partie commune dont les frais d’entretien et de conservation doivent être financés par l’ensemble des copropriétaires,

— ni la loi ni même le règlement de copropriété ne permettent un vote des travaux de réhabilitation de l’ascenseur que par les seuls copropriétaires concernés ; le syndic n’a donc commis aucune faute dans l’exercice de sa mission,

— de plus, les demandeurs ne parviennent pas davantage à expliquer sur quel fondement juridique sérieux la résolution 14 SUB devrait être annulée,

— s’agissant de l’abus de droit allégué en demande, il est établi que le syndic a :

* lui-même mandaté Madame [D] [N] [G], ses conclusions n’ayant jamais été dévoyées,

* toujours proposé au vote les résolutions adressées par les demandeurs,

* fait appel à un professionnel du droit afin de s’assurer que lesdites résolutions étaient votées conformément aux clés de votes légales, les projets de résolution ayant été modifiés au regard de la seule clé de vote, laquelle était – en tout état de cause – erronée,

— dès lors, le syndic n’a jamais outrepassé ses prérogatives ni même agi de manière à nuire aux demandeurs qui échouent dans l’administration d’une telle preuve.

***

1.1 Sur la modification par le syndic de la résolution soumise au vote :

L’article 10, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dispose qu’ « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ».

Il résulte de ce texte qu’il incombe au syndic de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions dont un copropriétaire demande l’inscription.

Il n’appartient pas au syndic de se faire juge de l’opportunité des questions soumises, de procéder lui-même à une interprétation de ces demandes, ni de suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances affectant la formulation de ces questions, ni d’ajouter lui-même de nouvelles questions (Cass. Civ. 3ème, 16 octobre 2012, n° 11-22.514, inédit ; Cour d’appel de [Localité 8], 4ème chambre, 12 novembre 2012 n° RG 11/03298).

En l’espèce, les demandeurs reprochent au syndic d’avoir amender les résolutions proposées en les dénaturant.

Par courrier en date du 18 mai 2021, Monsieur et Madame [C] ont sollicité du syndic, la société [L] [F], qu’il inscrive à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires prévue le 22 juin 2021 les deux résolutions suivantes :

« Résolution n° 1 :

A la demande de Madame et Monsieur [C], désignation d’un maître d’œuvre spécialisé en rénovation d’ascenseurs afin de réaliser d’une part une étude de la fondation du pylône d’ascenseur nécessaire à la remise en service de l’ascenseur de service, d’autre part un dossier de consultation et enfin la consultation des entreprises pour mener ces travaux (vote à l’article 24 de l’ensemble des copropriétaires participant à la dépense copropriétaires de l’ascenseur de service – article 42 du règlement de copropriété)

Connaissance prise du devis joint à la convocation, l’Assemblée générale décide de désigner [à valider en AG] le cabinet [K] au titre des missions d’étude de fondation et de consultation des entreprises dont la proposition s’élève à la somme de :

PHASE 1 : Etude du principe de fondation de la cuvette pour 2.860 € HT et 3.432 € TTC

PHASE 2 : Dossier de consultation des entreprises 4.290 € HT et 5.148 € TTC afin de réaliser une étude de fondation du pylône d’ascenseur nécessaire à la remise en service de l’ascenseur de service et de réaliser un appel d’offres afin que ces travaux soient soumis à une prochaine assemblée générale ».

« Résolution n° 2 :

A la demande de Madame et Monsieur [C], décision de convoquer une nouvelle assemblée à titre extraordinaire aux fins d’autoriser la réalisation des travaux de rénovation ou de remplacement de l’ascenseur de service, ainsi que des travaux structurels s’ils sont nécessaires à la remise en service de cet ascenseur (vote à l’article 24 de l’ensemble des copropriétaires).

L’assemblée générale décide que le syndic devra convoquer une assemblée générale à titre extraordinaire aux frais des copropriétaires participant aux charges de l’ascenseur de service aux fins d’autoriser la réalisation des travaux de rénovation ou de remplacement de l’ascenseur de service (articles 25 B et 25-1 – clé charges ascenseur de service), ainsi que des travaux structurels s’ils sont nécessaires à la remise en service de cet ascenseur (article 25 b et article 25-1), dans un délai de 30 jours suivant la communication de l’étude du maître d’œuvre et des devis (travaux structurels, devis de l’ascensoriste, travaux annexes).

Les projets de résolutions seront adressés au syndic par un ou plusieurs des copropriétaires concernés ».

Il ressort d’abord de la lecture de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires prévue le 22 juin 2021 que le texte desdites résolutions ont été inscrites à l’ordre du jour sous le numéro 14 avec les sous-résolutions n° 14-1 et 14-2 avec les ajouts suivants :

— un intitulé pour la résolution n° 14-1 rédigé comme suit :

« 14-1) Résolution n° 14 – partie 1

Ascenseur de service / Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs – Art. 24 Majorité simple – Clé de vote : Charges générales »,

— un intitulé pour la résolution n° 14-2 rédigé comme suit :

« 14-2) Résolution n° 14 – partie 2

Ascenseur de service / Demande d’Assemblée générale extraordinaire – Art. 24 Majorité simple – Clé de vote : Charges générales »,

— un préambule à la résolution n° 14-2 rédigé par la société [L] [F] comme suit :

« Il est rappelé que pour convoquer une Assemblée générale extraordinaire (AGE), il convient de suivre la procédure prévue à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 dont les termes sont les suivants [citation de l’article reproduite dans le préambule] ».

Il résulte ensuite de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 juin 2021 que les sous-résolutions 14-1 et 14-2 sont devenues les sous-résolutions « 14 SUB – Ascenseur de service / Projet global d’un ingénieur conseil en rénovation d’ascenseurs », ayant fait l’objet de deux votes et dont l’annulation est demandée dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte de ces pièces que les textes des deux résolutions, dont l’inscription à l’ordre du jour a été demandée par Monsieur et Madame [C], ont été retranscrits à l’identique.

Il n’y a pas eu de la part du syndic de refus d’inscription des questions proposées. Le syndic n’a apporté aucune modification à ces projets de résolutions.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas de forme particulière pour la retranscription des questions concernées. Dès lors, l’ajout d’intitulé correspondant à l’objet des projets de résolutions proposées n’a pas dénaturé celles-ci. En tout état de cause, les demandeurs ne démontrent pas en quoi il y aurait dénaturation de leurs résolutions.

De même, l’ajout du préambule fait par la société [L] [F] avait pour objet de rappeler le texte applicable en matière de convocation d’une assemblée générale extraordinaire et ne faisait que recopier les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Aucune modification n’a donc été apportée au projet de résolution soumis par Monsieur et Madame [C].

Dès lors, aucune irrégularité ne peut résulter, ni de l’ajout d’un intitulé aux projets de résolutions ni de l’ajout d’un préambule se contentant de recopier à l’identique un texte règlementaire.

Les demandeurs échouent à démontrer en quoi ces ajouts auraient dénaturé les projets de résolutions inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’est pas davantage démontré en quoi ces ajouts auraient fait échec au vote de ces résolutions.

Les demandeurs soutiennent en outre que l’ajout par le syndic d’une résolution n° 13 intitulée « ascenseur de service / consolidation des parties communes » dont l’objet était de missionner le bureau d’étude [Q], accompagné de l’architecte, Monsieur [W] [M], sur ce sujet, aurait également eu pour conséquence de faire échec au vote des résolutions qu’ils proposaient.

Le syndic est libre d’inscrire à l’ordre du jour toutes résolutions concernant l’immeuble et il n’est pas démontré en quoi l’ajout de cette résolution aurait dénaturé les résolutions suivantes litigieuses, d’autant plus que la résolution n° 13 a été également rejetée par les copropriétaires.

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

1.2 Sur la modification de la clé de vote :

Les demandeurs font grief au syndic d’avoir modifié la clé de vote des sous-résolutions 14 SUB dont l’annulation est sollicitée en soutenant que les résolutions, concernant des dépenses relatives à l’ascenseur, ne devaient être votées que par les copropriétaires concernés par ces dépenses s’agissant de charges spéciales, et non au titre des charges communes générales par l’ensemble des copropriétaires.

En droit, l’article 10, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que « lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent, seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’application de ce texte ainsi que la règle des votes dits « partiels » implique la réunion de trois conditions à savoir :

— la dépense concerne des frais d’entretien ou de fonctionnement,

— l’imputation de la dépense à certains copropriétaires seulement est prévue par le règlement de copropriété (charges spéciales),

— le vote est réservé par le règlement de copropriété aux seuls contributeurs.

Dès lors, lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.

Toutefois, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales (Cass. Civ. 3ème, 6 février 2025, n° 23-18.586).

Même en présence de charges spéciales d’ascenseurs stipulées au règlement de copropriété d’un immeuble, doit être soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat une résolution ne concernant ni des dépenses d’entretien ou de fonctionnement d’un ascenseur, ni son remplacement mais ayant pour objet la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble et/ou impliquant une emprise sur les parties communes (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – chambre 2, 23 juin 2021, n° 18/23938).

L’ensemble des copropriétaires doit participer au vote de travaux concernant un ascenseur ayant une incidence sur la consistance et l’aménagement des parties communes générales (ex.: Civ. 3ème, 22 février 1995, n° 93-12.677, Bull. III, n° 58 ; voir également, Civ. 3ème, 25 juin 1997, n° 95-21.305).

En l’espèce, l’article 42 du règlement de copropriété en date du 11 mars 1987 stipule s’agissant des votes partiels que « lorsqu’aux termes du règlement de copropriété, les frais entraînés par l’exécution d’une décision n’incombant qu’à certains copropriétaires seulement, seuls ces derniers prennent part au vote et ce, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux dites dépenses ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété indique que les charges d’ascenseurs « comprennent toutes les dépenses entraînées par cet élément d’équipement et ses accessoires tels que grille de protection, ainsi que les grosses réparations et la reconstruction éventuelle de l’ascenseur ne pouvant plus assurer un service normal par vétusté » (page 30 du règlement de copropriété – pièce n° 1 produit par les demandeurs).

De plus, les charges d’ascenseurs sont des charges spéciales et les dépenses afférentes à ces ascenseurs sont imputées à tous les copropriétaires sauf ceux du rez-de-chaussée (cf règlement de copropriété et tableau de répartition des charges d’ascenseurs).

Si les frais envisagés par la résolution litigieuse ne concernent que des frais de maîtrise d’œuvre et non les frais des travaux projetés, il n’est pas discuté par les parties que ces frais se rattachent aux charges d’ascenseurs qui comprennent les grosses réparations et la reconstruction éventuelle de l’ascenseur.

Par ailleurs, il ressort des éléments de la procédure que les travaux de remise aux normes de l’ascenseur de service ont été initialement votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2011. Puis, il a été voté, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2017, le renforcement de la gaine de l’ascenseur. Cependant, les devis établis pour la réalisation de ces travaux étant d’un montant très élevé, ils ont été refusés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2018 et, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2019, les copropriétaires ont annulé l’ensemble de ces travaux.

Ensuite, il a été envisagé une solution alternative sur la base d’un premier devis ATS du 24 janvier 2019 sur lequel un avis technique a été demandé à Madame [O] [G], expert et ingénieur des [Localité 9] et Chaussées. Cet avis a été sollicité pour les raisons suivantes rappelées en préambule de l’avis rendu le 13 octobre 2020 : « notre ascenseur de service n’étant plus aux normes nous avons choisi un ascensoriste pour un simple remplacement de cabine et de machinerie. Il s’est avéré que la colonne maçonnée révélait des fragilités dans le haut de la structure ainsi que sur ses fondations. L’ascensoriste retenue ayant de ce fait annulé le chantier, nous nous sommes rabattus sur une technique plus récente de pylône intérieur indépendant de la colonne maçonnée. La société ATS nous a fait un devis rejeté en AG [assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019] faute de précision sur les modifications de structure induites par leur solution et les risques éventuels encourus pour la structure de l’immeuble ».

L’expert conclut alors que « la solution consistant à rendre indépendants le pylône de l’ascenseur et la gaine est une solution intéressante si elle permet d’éviter une restructuration ou une démolition de la gaine existante. Toutefois, l’offre ATS n’est pas validable car :

— l’état de cette gaine est insuffisamment connu (pas de description dans l’offre ATS, pas de mention des désordres visibles et du risque identifié),

— les prescriptions du BET géotechnique ne sont pas étudiées (solution radier non justifiée ; cette solution ne peut être validée qui si l’on vérifie l’absence d’incidence favorable sur le sol d’assise des fondations du bâtiment).

— les transformations structurelles envisagées ne sont pas suffisamment détaillées (conséquence des transformations sur les descentes de charges existantes non précisées) ».

L’expert précise que « pour être acceptable, l’offre devra prévoir le cas où des désordres apparaîtraient lors de la démolition des planchers du R+6 et du RDC ».

Un devis n° Co11/0870 E du 12 octobre 2019 de la société ATS, communiqué au syndic le 12 octobre 2020 et annexé à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 novembre 2020, prévoyait en complément des travaux la réalisation d’une étude de structure par un bureau d’étude spécialisé pour dimensionnement de la maçonnerie de reprise de charge et solidité de la gaine maçonnée existante et indiquait, sans plus de précision, au titre des travaux de maçonnerie « suivants préconisations du B.E. structure », l’ « ouverture de la dalle du local poulie existante » ce qui correspondait à la démolition des planchers du R+6.

Un second devis a été soumis au vote des copropriétaires au cours de la même assemblée générale, à savoir un devis de la société Schindler n° 0400113477 du 12 octobre 2020 qui ne donne aucune précision sur les travaux projetés.

Ces deux devis ont été rejetés par ladite assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, il convient de relever qu’au cours de cette assemblée générale, une résolution n° 12, rejetée par les copropriétaires, avait pour objet l’autorisation de modifier les parties communes de l’immeuble au niveau de la gaine de l’ascenseur de service.

En outre, il est également produit une note technique réalisée par le cabinet [K] le 18 avril 2023, soit postérieurement à l’assemblée générale des copropriétaires querellée dans le cadre de la présente procédure, qui indique que :

— l’ascenseur de service est installé dans une gaine maçonnée en adjonction aux coursives de l’immeuble et en affleurement à la façade sur cour,

— un renvoi de poulies est installé au niveau du 7ème étage dans un local fermé qui est séparé de la gaine par une dalle en béton armé,

— la gaine est composée de remplissable en maçonnerie avec des structures métalliques porteuses qui sont solidaires du bâtiment par les poutres de rives des coursives,

— la partie basse de la gaine est composée d’une dalle porteuse de l’ensemble de la gaine qui s’appuie sur le bâtiment existant par l’intermédiaire de deux poutres de supports du plancher en hourdis du rez-de-chaussée.

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12571 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

S’agissant des travaux projetés, cette note expose notamment que :

— « il convient de démolir la cuvette en place et de passer deux poutres métalliques de section importante IPN [Cadastre 1] à [Cadastre 2] scellées sur les murs du bâtiment existante », ce qui montre que la cuvette démolie fait partie des éléments porteurs de l’immeuble,

— des sommiers en béton armé sont à prévoir au niveau des scellements et une nouvelle dalle pourra être coulée entre ces deux poutres et au droit de la gaine du futur ascenseur.

La note technique précise également que :

— l’appareil proposé ne comporte pas de machinerie ce qui permet de desservir le 7ème étage ; cependant cet étage comprend un local poulies avec un plancher qu’il faudra démolir,

— au titre des options possibles, il est également proposé de desservir le sous-sol en prolongeant la gaine maçonnée ce qui impliquerait d’ « agrandir légèrement le passage au droit du couloir du sous-sol pour permettre le passage aisé dans le couloir ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments techniques que si ces devis proposés manquent de précision s’agissant des modifications apportées à la structure de l’immeuble, ce qui a motivé leur rejet par les différentes assemblées générales des copropriétaires, l’avis technique de l’expert a cependant souligné que les travaux projetés nécessitaient la démolition des planchers du R + 6 et du rez-de-chaussée, planchers qui constituent des parties communes générales dont les charges sont des charges communes générales imputées à tous les copropriétaires (cf. page 29 du règlement de copropriété).

Ce point est confirmé par la note technique du cabinet [K].

Dès lors, outre le fait que les frais générés par ces travaux ne constituent pas des frais d’entretien ou de fonctionnement de l’ascenseurs mais des grosses réparations, il ressort des pièces techniques produites au débat que les travaux envisagés impliquent une atteinte à la structure de l’immeuble et aux parties communes générales.

En conséquence, les conditions d’application de la clé de vote partiel ne sont pas réunies et c’est à juste titre que le syndic a fait application de la clé de vote relative aux charges communes générales, étant rappelé au surplus que :

* aucune disposition légale ou réglementaire n’impose de mentionner dans le procès-verbal les clés de répartition des charges prévues au règlement de copropriété,

* l’indication sur l’ordre du jour ou le procès-verbal de l’assemblée de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation, de sorte que l’indication d’une majorité erronée n’entraîne pas en elle-même la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée (ex. : Civ. 3ème, 5 juillet 2011, n° 10-20.743).

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

1.3 Sur l’abus de majorité :

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolutions 14 SUB dont l’annulation est demandée est entachée de nullité en raison d’un abus de majorité, en arguant de manœuvres du syndic et du président du conseil syndical ayant trompé les copropriétaires pour qu’ils votent contre les travaux projetés et la réparation de l’ascenseur de service.

Ils ne produisent cependant aucun élément venant corroborer leurs affirmations et démontrant que les copropriétaires majoritaires auraient eu une quelconque intention de leur nuire, auraient poursuivi un intérêt strictement personnel, ou encore que leur vote engendrerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Il n’est pas davantage démontré une collusion frauduleuse entre le syndic et le président du conseil syndical afin de tromper les copropriétaires dans leur vote, alors même qu’il a été précédemment retenu que le syndic n’avait procédé à aucune modification des résolutions proposées.

Il ressort au contraire des éléments de la procédure, et comme précédemment rappelé, que les copropriétaires avaient voté initialement la réalisation de travaux de mise en conformité de l’ascenseur de service qui n’ont pu être réalisés en raison i) de contraintes techniques liées aux risques sur la structure de l’immeuble, mais également ii) de l’absence d’étude technique sur ces risques ainsi que iii) du coût très important des travaux comme le montrent les devis produits.

De plus, certains propriétaires de lots situés au 7ème étage de l’immeuble ont voté contre la réalisation de ces travaux alors même qu’ils auraient également eu un intérêt à la remise en fonctionnement de l’ascenseur.

Ainsi, aucune pièce n’est produite au soutien des affirmations des demandeurs, hormis des courriels ou des lettres rédigés par les demandeurs eux-mêmes et reprenant les arguments développés dans le cadre de la présente procédure, n’ayant aucune force probante.

Au surplus, la demande d’annulation formée par les demandeurs n’a, pour partie, plus d’objet dans la mesure où les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024, adopté une résolution n° 31 intitulée « Travaux / Procédure : Ascenseur de service », dont l’objet est, non de valider le remplacement de l’ascenseur de service sans travaux de consolidation, mais d’accepter de confier au cabinet [K] « une mission pour un dossier de consultation des entreprises pour le remplacement de l’ascenseur de service selon sa note technique ci-jointe » du 18 avril 2023 (phase 1), ce qui correspond à une partie de la résolution 14 SUB discutée.

En conséquence, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l’existence d’un abus de majorité et seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 14 SUB de l’assemblée générale du 22 juin 2021.

II – Sur la demande additionnelle de réalisation sous astreinte des travaux de remise en fonctionnement de l’ascenseur de service formée par Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X]

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] fondent leur demande sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, ils font valoir en substance que :

— l’ascenseur de service est un élément d’équipement commun (la grille de charges d’ascenseur comporte une colonne spécifique concernant l’ascenseur de service) et le syndicat des copropriétaires a une obligation de résultat, à savoir maintenir en état de fonctionnement l’ascenseur de service ; s’il estime que des travaux structurels sont nécessaires, il lui appartient de les réaliser,

— le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que le remplacement de l’ascenseur de service est impossible ; la preuve contraire est même apportée par la note technique du cabinet [K] qui confirme la faisabilité du remplacement de l’ascenseur par la mise en place d’un pylône structurellement indépendant,

— l’étude [K] a signalé qu’une amélioration de l’existant était possible mais n’a jamais conditionné la rénovation de l’appareil à la réalisation de celle-ci ; néanmoins, quitte à rénover l’ascenseur de service, il est opportun d’utiliser les volumes du 7ème étage et du sous-sol auparavant dévolus aux équipements techniques qui sont désormais embarqués (machinerie et renvoi de poulies) pour desservir des niveaux supplémentaires ; le seul objectif de cette proposition de l’expert était bien entendu de proposer un appareil dont l’usage serait bénéfique à l’ensemble de la copropriété en desservant tous les étages de l’immeuble,

— les préconisations de l’expert missionné reprennent les hypothèses formulées dès 2019 dans les devis ATS et [R] à savoir la réalisation d’un pylône dans la gaine ; le rapport du cabinet [K] ne fait que confirmer la faisabilité technique de ces travaux de rénovation ; par ailleurs, ce rapport répond aux recommandations de l’avis technique de Madame [N] [E] commandé par le syndic,

— le rapport [K] démontre donc que cette rénovation peut être réalisée dès maintenant alors même qu’elle a été mainte fois reportée pour des motifs injustifiés d’atteinte aux parties communes de l’immeuble, et ce sans qu’aucune justification technique soit apportée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires répond, en s’appuyant sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— la demande formée n’est pas fondée en droit, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas visé au dispositif ; or, cette demande est bien une demande d’autorisation judiciaire d’accomplir des travaux,

— en tout état de cause, cette demande ne remplit pas les conditions exigées par la jurisprudence pour permettre aux requérants d’obtenir une autorisation judiciaire puisque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas, à ce jour, été convoquée sur une demande de travaux basée sur le rapport du cabinet [K] en date du 18 avril 2023 ; les requérants ne peuvent donc se prévaloir d’un refus d’autorisation,

— les demandeurs semblent se fonder sur le rapport du cabinet [K] pour former leur demande d’autorisation judiciaire ; ce rapport propose une méthodologie de travaux et des conclusions techniques différentes des études précédemment établies ; ce rapport prévoit une arrivée de l’ascenseur au 7ème étage, et la possibilité qu’il descende jusqu’à la cave, ce qui est bien un nouveau projet ; ce rapport ne tient pas compte du refus de l’assemblée générale de porter atteinte aux parties communes de l’immeuble,

— l’étude du cabinet [K] a été réalisée sans visiter l’intégralité des locaux concernés puisque les clés de la machinerie d’ascenseur de service située à la cave et celle du local à poulie situé au 7ème sont conservées par le conseil syndical qui n’a pas été sollicité pour l’ouverture de ces locaux,

— en outre, les demandeurs sont imprécis quant à la nature des travaux pour lesquels ils sollicitent une autorisation judiciaire ; cette imprécision ressortait également du devis ATS du 12 octobre 2020 qui prévoyait des modifications éventuelles non chiffrées.

***

Il convient d’abord de souligner que la demande additionnelle de réalisation sous astreinte des travaux de remise en service de l’ascenseur de service ne peut être fondée sur l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’autorisation judiciaire de réalisation de travaux dans la mesure où, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ont pas, à ce stade, fait l’objet d’un refus de la part de cette dernière.

Ensuite, les demandeurs fondent leur demande sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758, publié au bulletin) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, publié au bulletin).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

En outre, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Dans sa version antérieure, applicable à une partie des désordres objets du présent litige, l’alinéa 4 de l’article 14 loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Bull. n° 119, 7 septembre 2017 n° 16-19.571, 15 mars 2018, n° 16-26.177, 13 décembre 2018, n° 16-16.065, 9 mai 2019, n° 18-13.670), sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que l’ascenseur de service est un élément d’équipement commun et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires et au syndic de faire réaliser les travaux nécessaires à son bon fonctionnement et à sa remise en service, ce qu’ils n’auraient pas fait.

Or, il ressort des éléments de la procédure les faits suivants, tels que précédemment rappelés :

— une assemblée générale des copropriétaires en date du 31 mars 2011 ayant voté la réalisation des travaux de mise en conformité de l’ascenseur de service,

— la nécessité de faire procéder à des études structures pour vérifier la solidité de la gaine d’ascenseur en raison notamment de fissures présentes dans cette gaine (assemblées générales des copropriétaires du 15 juin 2016 et du 20 juin 2017),

— la réalisation de devis portant notamment sur des travaux de maçonnerie importants engendrant un coût de travaux élevé (assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2018),

— l’annulation du vote de ces travaux lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2019,

— la proposition et l’étude d’une solution alternative faite par un copropriétaire et l’établissement d’un devis ATS à cette fin (rejet du devis en raison de manque de précision sur les risques liés à la structure de l’immeuble – assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019),

— un avis technique du 13 octobre 2020 de Madame [O] [G] sollicité par le syndic et soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2020,

— l’étude d’une proposition de maîtrise d’œuvre portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse par les demandeurs et rejeté, puis finalement adopté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024.

Ces éléments démontrent que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont pas restés inactifs sur ce sujet. De nombreuses assemblées générales de copropriétaires ont fait voter des résolutions en lien avec les travaux de l’ascenseur de service.

Il a été retenu que, s’agissant de la résolutions 14 SUB de l’assemblée générale des copropriétaires discutée, aucun abus de majorité n’est démontré. Les assemblées générales des copropriétaires précédentes étant devenues définitives, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir rejeté les différentes résolutions mise au vote sur ce sujet, et ce d’autant que les travaux envisagés non seulement peuvent porter atteinte à la structure de l’immeuble mais ont également un coût très élevé.

Il n’est pas davantage établi que le syndic aurait failli dans sa mission de conservation de l’immeuble dans la mesure où il a respecté les votes des copropriétaires qui se sont exprimés en assemblée générale.

Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve de l’engagement de la responsabilité tant du syndicat des copropriétaires que du syndic.

L’absence de remise en service d’un ascenseur, nécessitant la mise en oeuvre de travaux lourds susceptibles de porter atteinte à la structure de l’immeuble et qui ne dessert pas les lots de chambres de services du 7ème étage auxquels on accède par un escalier en colimaçon depuis le rez-de-chaussée, ne saurait davantage être qualifiée en elle-même de “dommage” causé aux copropriétaires par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, au sens des dispositions susvisées du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, il sera souligné que les travaux nécessaires à la remise en fonctionnement de l’ascenseur de service ne sont ni déterminés ni définis aux termes des conclusions des demandeurs. Il sera en outre relevé que l’étude d’une proposition de maîtrise d’œuvre sur les travaux portant sur l’ascenseur est en cours par le cabinet [K] à la suite du vote de la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024.

Dans ces conditions, cette demande sera rejetée.

III – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X]

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que le syndicat des copropriétaires et le syndic doivent faire réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et la conservation des parties communes et qu’à défaut ils doivent réparer le préjudice qui découle de l’absence de réalisation de ces travaux.

Ainsi, ils soutiennent que :

— l’ascenseur de service est un élément d’équipement de l’immeuble qui doit être maintenu en état de fonctionnement ; il a été laissé immobilisé pendant plus de dix ans,

— les demandeurs ne subiraient pas cette situation si le syndic et le conseil syndical avaient dès le début engagé les démarches nécessaires et n’avait pas fourni des informations erronées ; le syndicat des copropriétaires et le précédent syndic n’ont rien fait de 2014 à 2017,

— le syndic, quant à lui,

* s’est abstenu de proposer dès l’origine un bureau d’études,

* s’est obstiné à ne pas le faire en dépit des recommandations de Madame [O] [G],

* a induit les copropriétaires en erreur sur ces recommandations en déformant le contenu du rapport pour justifier le vote d’une « autorisation de modifier les parties communes de l’immeuble au niveau de la gaine de l’ascenseur de service » sans que soient précisées les modifications envisagées ni dans le rapport de l’expert, ni dans les devis fournis par les entreprises [R] et ATS,

* a modifié les projets de résolutions qui lui étaient soumis et a modifié les règles de vote,

* a tout fait pour que le cabinet [K], très spécialisé en matière d’ascenseurs, ne soit pas désigné,

* s’est fondé sur une analyse juridique qui n’a pas été décidée en assemblée générale et qui n’a pas été adressée aux copropriétaires avant le 22 juin 2021,

— dès lors, le défaut de rénovation et de remise en service de l’ascenseur de service est la conséquence de ces négligences.

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12571 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

En réponse aux arguments en défense, ils indiquent que :

— le syndicat des copropriétaires prétend que le remplacement de l’ascenseur de service est impossible mais cela n’est absolument pas démontré ; si des travaux structurels s’avéraient nécessaires, il appartiendrait au syndicat de les réaliser ; le syndicat s’emploie à bloquer toute solution et se moque du fait que des personnes montent sept étages à pied,

— le fait de laisser un ascenseur de service en panne depuis 2011 est une grave négligence ; s’agissant du cabinet [L] [F], il a certes été désigné le 24 juin 2019, mais son comportement depuis cette date est inadmissible puisqu’il a disposé de trois ans pour faire le nécessaire ; sa collusion avec Monsieur LELLOUCHE, président du conseil syndical, l’a conduit à fausser les conditions des votes lors des assemblées générales du 26 novembre 2020 et du 22 juin 2021 ; le devis du BET FARELLI en 2021 ne permet pas l’étude d’une solution concernant l’ascenseur de service.

Sur leurs préjudices, les demandeurs soulignent que :

— ils subissent un préjudice locatif puisqu’ils ont mis leurs chambres de service en location et que l’absence d’ascenseur diminue la valeur locative de ces chambres et augmente la rotation des locataires qui ne veulent pas monter sept étages à pied ; ils ont ainsi perdu une chance de conserver leurs locataires et de louer les chambres à une valeur correspondant à la possibilité d’utiliser un ascenseur,

— les indemnisations allouées devront être mises à la charge du syndicat des copropriétaires et à hauteur des 3/5èmes du cabinet [L] [F], désigné en 2019,

— ils subissent également une perte de valeur vénale en cas d’impossibilité prouvée de remplacer l’ascenseur de service ; le principe de ce préjudice est énoncé dans le préambule de la résolution n° 31 votée lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024 ; les estimations produites retiennent une décote par chambre de 17.000 à 23.000 €, soit une décote moyenne estimée à 20.000 € ; le syndicat prétend que le remplacement de l’ascenseur de service est impossible, ce qu’il ne démontre pas,

— en réponse au syndicat des copropriétaires, ils précisent que la baisse des prix des logements en 2023 est une phénomène conjoncturel épisodique qui ne saurait constituer une tendance de fond ; au contraire le manque de logements ne fait qu’accentuer la tension à la hausse sur les prix des petites surfaces et l’absence d’ascenseur pour un appartement en étage élevé a bien évidemment une incidence sur sa valeur,

— en outre, ils devront être remboursés des frais de l’étude du cabinet [K] et il devra être pris en compte le surcoût des travaux lié à l’inflation d’environ 10 % pour ATS et de 15 % pour [R], car ils ont perdu une chance de voir réaliser ces travaux pour le coût initialement proposé.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— les demandeurs ne rapportent la preuve ni d’une faute, ni d’un dommage et encore moins d’un lien de causalité ; le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute en constatant dans un premier temps que les travaux envisagés pour la remise en état de l’ascenseur de service n’étaient pas possibles en raison d’aspects techniques (solidité et stabilité de la gaine) puis en refusant d’effectuer des travaux ayant une incidence sur les parties communes, ce qui est son droit le plus légitime,

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12571 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

— le syndicat des copropriétaires a parfaitement accompli ses diligences, à savoir faire procéder aux études nécessaires et soumettre celles-ci à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires qui ont refusé ces travaux, au regard de leur nature différente d’une simple remise en état,

— sur le préjudice allégué, les petites surfaces parisiennes sont très prisées des étudiants et juniors prenant leur premier emploi, ainsi une rotation annuelle est quasi infaillible ; l’année scolaire commençant en septembre-octobre pour se terminer en mai-juin, il est également courant qu’un délai de vacance soit constaté pour ces locations ; enfin, la baisse des prix des locations est généralisée ces dernières années dans l’agglomération parisienne et il en est de même de la valeur vénale des appartements parisiens,

— enfin, les demandeurs n’apportent aucun élément de preuve permettant de relier ces prétendus préjudices à une quelconque faute du syndicat des copropriétaires.

La société [L] [F] conclut à l’absence d’engagement de sa responsabilité en arguant que :

— le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion envers le syndicat, son mandant ; il s’agit donc d’une responsabilité contractuelle qui suppose la preuve qu’il a rempli incorrectement ou incomplètement sa mission : exécution des décisions de l’assemblée, sauvegarde de l’immeuble, fonctionnement du syndicat,

— les demandeurs se contentent de procéder par voie d’affirmations sans apporter la preuve de leurs assertions,

— la société [L] [F] a été nommée en qualité de syndic depuis le 24 juin 2019 ; préalablement à son mandat, la société MAZET ENGERAND & GARDY assurait les fonctions de syndic et a, en 2011, tenté de faire voter les travaux litigieux ; néanmoins, le vote n’a pas été possible à raison de la complexité de ceux-ci ; en effet, l’ascenseur étant particulièrement ancien, le syndic alors en place avait commandé une étude de faisabilité par le cabinet AXIOLIS ; les copropriétaires ont décidé de l’annulation des travaux de réhabilitation de l’ascenseur extérieur sur cour et de l’annulation des travaux tendant au renfort de la gaine de cet ascenseur lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2019,

— la société [L] [F] a, par la suite, sollicité les conseils d’un avocat afin d’être fixée quant aux règles de vote applicables s’agissant des travaux de remplacement de l’ascenseur de service, et quant à la répartition des dépenses liées aux éventuelles conséquences dommageables desdits travaux (consultation de Maître [Y] [A]) ; la société [L] [F] a fait voter lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2020 la rénovation de l’ascenseur de service au regard de la clé de vote lui ayant été indiquée ; or, les copropriétaires ont « dans leur pouvoir discrétionnaire » fait le choix de ne pas voter ladite rénovation,

— les consorts [I], [S], [X] et de la SARL FAMILLE [J] font état de collusions graves et inacceptables avec le conseil syndical sans en justifier et prétendent que le devis du BET réalisé en 2021 était inadapté,

— les demandeurs ne justifient pas davantage d’un préjudice de nature indemnisable ; seul peut être réparé, le préjudice qui n’aurait pas été subi par la victime en l’absence de faute, la responsabilité civile s’opposant à un enrichissement de la victime ; il revient aux demandeurs de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre les fautes reprochées et les préjudices subis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12571 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGJ

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En l’espèce, sur le même fondement et les mêmes moyens que précédemment, les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic et sollicitent la réparation des préjudices subis en raison de l’absence de réparation et de fonctionnement de l’ascenseur.

Or, aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic en raison de l’absence de réparation et de fonctionnement de l’ascenseur.

Il n’est pas davantage démontré l’existence d’une faute de négligence des défendeurs.

Dès lors, pour les mêmes motifs que ci-dessus développés, les demandes indemnitaires formées par les demandeurs seront rejetées.

Au surplus, sur le préjudice allégué et la perte de valeur vénale des chambres situées au 7ème étage, celle-ci ne pourrait exister de manière certaine que si la réparation de l’ascenseur était impossible, ce qui n’est pas le cas en l’état puisque des solutions techniques existent et sont en cours d’expertise.

Concernant le préjudice allégué relative à la perte locative, celui-ci n’est pas démontré au regard des éléments produits ni dans son principe ni dans son quantum.

De même, la demande formée au titre de la réévaluation du coût des travaux du fait du retard pris dans leur mise en œuvre que les demandeurs imputent au syndicat des copropriétaires et au syndic, n’est pas justifiée en l’absence de responsabilité des défendeurs.

IV – Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire formée par Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X]

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] indiquent, s’agissant de cette demande, que :

— l’ordonnance du 25 août 2022 a estimé que la désignation d’un expert n’était pas nécessaire à la solution du litige en raison de la nature des demandes formées à ce moment-là ; or, la nature des demandes a évolué puisqu’il est demandé au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires au remplacement de l’ascenseur de service,

— compte tenu de l’évolution du litige et de la demande additionnelle de voir condamner le syndicat à remplacer l’ascenseur de service, il est demandé au tribunal à titre subsidiaire de désigner un expert ; cette demande d’expertise judiciaire concerne donc les travaux à entreprendre pour la remise en état et non la nomination d’un expert au sujet de l’annulation d’une résolution votée en assemblée générale ; la production de l’étude [K] et la demande d’exécution des travaux sous astreinte justifient cette demande subsidiaire.

Le syndicat des copropriétaires expose que, par ordonnance en date du 25 août 2022, le juge de la mise en état a déjà rejeté la demande d’expertise judiciaire des demandeurs.

La société [L] [F] indique ne pas s’opposer à cette demande et s’en remet à la sagesse du tribunal quant à l’opportunité d’organiser une mesure d’expertise.

***

En l’espèce, l’ordonnance de mise en état du 25 août 2022 a rejeté la demande d’expertise formée par les demandeurs car au moment où le juge de la mise en état statuait, ceux-ci n’avaient pas encore formé de demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de réalisation des travaux de remise en état de l’ascenseur. Dès lors, le juge de la mise en état avait indiqué que la demande d’expertise ne présentait pas de lien avec le litige et n’était pas utile à sa solution.

Depuis cette ordonnance, les demandeurs ont formé une demande additionnelle portant sur la réalisation de ces travaux, demande qui a été ci-dessus rejetée.

Dès lors, si la demande subsidiaire d’expertise formée a un lien avec le présent litige, elle ne présente pas d’intérêt pour sa solution dans la mesure où l’étude d’une proposition de maîtrise d’œuvre sur les travaux portant sur l’ascenseur est en cours par le cabinet [K] à la suite du votre de la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024.

Dans ces conditions la demande d’expertise sera rejetée.

V – Sur la demande reconventionnelle indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 32-1 du code de procédure civile, en indiquant que rien ne saurait justifier sa mise en cause en l’espèce.

Les demandeurs concluent au rejet de cette demande en indiquant que celle-ci est infondée et « indécente ».

***

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 précité.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières, qu’il appartient au juge de spécifier.

L’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 3 – Chambre 1, 10 mars 2021, n° RG 19/13108) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Cependant, le droit d’agir en justice n’est pas absolu, et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts pour procédure abusive, en cas de faute, lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’exercice d’une action en justice, caractérisant une vindicte personnelle et un esprit de chicane (ex. : Civ. 2ème, 21 juin 2001, n° 99-15.363 ; Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-14.298 ; 12 mai 2021, n° 19-21.725, etc.), ou un acharnement judiciaire malveillant (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 15-16.617).

En l’espèce, le seul rejet des prétentions des demandeurs ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’ester en justice.

Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que le droit d’ester en justice des demandeurs aurait dégénéré en abus fautif. En outre, il ne justifie pas du préjudice subi ni du quantum de sa demande indemnitaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté intégralement de sa demande reconventionnelle.

VI – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Benjamin PORCHER, conseil de la société [L] [F].

Les demandeurs seront également condamnés in solidum à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000 € à la société [L] [F],

— et la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires.

Ils seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de leur demande d’annulation de la résolution 14 SUB de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 22 juin 2021,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] à faire réaliser des travaux nécessaires au remplacement de l’ascenseur de service afin de permettre son fonctionnement normal,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires tant s’agissant du préjudice locatif que de la perte de valeur vénale de leurs biens,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de leur demande indemnitaire formée au titre des honoraires du cabinet [K],

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de l’intégralité de leur demande formée au titre de la réévaluation des travaux de remplacement de l’ascenseur,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle indemnitaire formée à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Benjamin PORCHER, conseil de la société [L] [F], le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000 € à la société [L] [F],

— et la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] et la société [L] [F] du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Déboute Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] née [H], la SARL FAMILLE [J], Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [X] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière Le Président