TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [J]

Copie exécutoire délivrée

à : Me [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03647 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SAP

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [J]

Décédé le 15 mars 2025

Madame [G] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03647 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SAP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 mars 2011, [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à Mme [L] [J] et M. [M] [J] un appartement de trois pièces à usage d’habitation outre une cave situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par mail du 29 septembre 2021, Mme [L] [J] et M. [M] [J] ont informé [Localité 1] HABITAT – OPH qu’ils hébergeaient leur petite fille, Mme [G] [J].

Mme [L] [J] est décédée le 30 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner M. [M] [J] et Mme [G] [J] devant de le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Ordonner la résiliation judicaire du bail consenti pour défaut d’occupation personnelle du logement par le locataire ou abandon dudit logement et cession illicite dudit bail, à compter de la délivrance de l’assignation, Ordonner la libération des lieux par M. [M] [J] et [G] [J] et à défaut de libération volontaire, Ordonner leur expulsion, Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R. 433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner in solidum M. [M] [J] et Mme [G] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé et majoré de 30 %, plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,Condamner in solidum M. [M] [J] et Mme [G] [J] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum M.[M] [J] et Mme [G] [J] aux dépens.

M. [M] [J] est décédé le 15 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

PARIS HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a régularisé des conclusions, s’est désisté de ses demandes formées contre M. [M] [J] et a formulé les demandes suivantes :

Débouter Mme [G] [J] de l’intégralité de ses demandes,Dire et juger que le bail conclu entre [Localité 1] HABITAT – OPH et M. [M] [J] est résilié de plein droit du fait du décès de ce dernier,Dire et juger que Mme [G] [J] est occupante sans droit, ni titre du logement en cause, Ordonner la libération des lieux par Mme [G] [J] et à défaut de libération volontaire, Ordonner son expulsion, Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R. 433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Mme [G] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé et majoré de 30 %, plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,Condamner Mme [G] [J] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [G] [J] aux dépens.

Mme [G] [J] a comparu et a régularisé des conclusions. Elle a formulé les demandes suivantes :

A titre principal :

Débouter [Localité 1] HABITAT de l’intégralité de ses demandes,A titre subsidiaire, si la résiliation judicaire du bail devait être prononcé :

Lui accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour libérer les lieux, Débouter [Localité 1] HABITAT de sa demande d’indemnité d’occupation,En tout état de cause :

Constater le transfert du bail intervenu à son bénéfice à la suite du décès de ses grands-parents, Condamner [Localité 1] HABITAT au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, A titre reconventionnel :

Condamner [Localité 1] HABITAT au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner [Localité 1] HABITAT aux dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’au regard du décès de M. [M] [J], la discussion juridique est circonscrite à la question du transfert de bail.

Sur le transfert du bail

Les parties divergent sur le moment du transfert du bail.

La question du transfert du bail s’apprécie lors du décès du dernier locataire en titre de sorte que Mme [G] [J] est mal fondée à soutenir que le bailleur aurait dû la porter au contrat de bail à la suite du décès de sa grand-mère, Mme [L] [J], survenue le 30 mars 2024. La législation HLM ne permet pas d’ajouter des cotitulaires en cours de bail, sauf en cas de mariage ou de PACS.

Les parties divergent également sur l’interprétation des textes applicables et sur les conditions à remplir pour bénéficier du transfert de bail.

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, Mme [G] [J] a la qualité de descendante.

Au regard des dispositions légales qui précèdent, le transfert du bail suppose, en outre, de justifier d’une communauté de vie avec M. [M] [J] depuis au moins un an avant la date du décès soit sur la période du 15 mars 2024 au 15 mars 2025 – de l’adaptation du logement à la taille du ménage – des conditions de ressources. Lesdites conditions sont cumulatives.

Il est constant que Mme [G] [J] est seule et que le logement est un appartement de trois pièces. La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage n’est dès lors pas remplie. Pour ce seul motif et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres conditions, il ne peut y avoir transfert du bail.

Mme [G] [J] fait également valoir que [Localité 1] HABITAT – OPH aurait dû lui proposer une solution de relogement. Ce moyen est toutefois sans incidence sur la question du transfert du bail. En tout état de cause, à supposer que la condition de communauté de vie et de ressources aient été remplies, il résulte du texte précité qu’il s’agit d’une faculté pour le bailleur et non d’une obligation.

Le bail s’est donc trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, M. [M] [J], soit au 15 mars 2025.

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié au 15 mars 2025, Mme [G] [J] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

PARIS HABITAT – OPH sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tandis que Mme [G] [J] s’y oppose.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois soit réduit ou supprimé ; il convient dès lors de débouter [Localité 1] HABITAT – OPH de cette demande.

Mme [G] [J] sollicite un délai complémentaire de 12 mois aux fins de quitter les lieux tandis que [Localité 1] HABITAT – OPH s’y oppose.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le marché du logement social connaît une forte tension, laissant en attente un nombre important de familles répondant aux critères d’attribution.

Il ressort des pièces versées aux débats et/ou des déclarations à l’audience de Mme [G] [J] qu’elle est âgée de 28 ans et exerce, depuis peu, la profession d’avocat. Elle a été engagée en qualité de collaborateur dans un cabinet d’avocats, sa période d’essai prendra fin le 06 février 2026 et sa rémunération mensuelle s’élève à 3100 euros. Elle rembourse par ailleurs deux prêts étudiants. Elle ne dispose ni de garants, ni de trésorerie. En l’état, ses recherches de logement n’ont pas abouti étant toutefois relevé qu’elle n’a pas indiqué si ses recherches avaient été cantonnées au parc privé parisien ou étendues à la banlieue parisienne.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu d’accorder à Mme [G] [J] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux étant rappelé que [Localité 1] HABITAT – OPH a par ailleurs été débouté de sa demande de suppression du délai visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [G] [J] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat et jusqu’à complète libération des lieux.

PARIS HABITAT – OPH est débouté de sa demande de majoration.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Les circonstances particulièrement éprouvantes traversées par Mme [G] [J], qui a notamment perdu ses grands-parents à un intervalle rapproché et qui a manifestement vécu avec difficulté les demandes ainsi que la procédure engagée par le bailleur, méritent d’être pleinement prises en considération.

Toutefois, il convient de rappeler que la réglementation applicable aux baux sociaux est d’une rigueur impérative. Les bailleurs sociaux sont tenus de l’appliquer strictement et engagent leur responsabilité en cas de manquement.

En tant que garant de la correcte attribution des logements sociaux, du respect des conditions de maintien dans les lieux et des règles relatives au transfert de bail, [Localité 1] HABITAT – OPH n’a pas commis de faute.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [J] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de location conclu le 23 mars 2011 entre [Localité 1] HABITAT – OPH d’une part et Mme [L] [J] et M. [M] [J] d’autre part portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 15 mars 2025 ;

DEBOUTE Mme [G] [J] de sa demande transfert de bail ;

ORDONNE à Mme [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Mme [G] [J] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de deux mois ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [J] à payer à [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Mme [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour prejudice moral ;

CONDAMNE Mme [G] [J] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus ample sou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition au greffe.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,