TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON ; Monsieur [U] [Y]-[L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04654 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVC

N° MINUTE :

2-2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y]-[L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04654 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er mars 1979, la SA d’HLM SAGECO, aux droits de laquelle intervient la SA d’HLM CDC HABITAT, a donné à bail à Monsieur [T] [Y] un appartement à usage d’habitation de type T3 situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 676,71 euros, outre une provision sur charges. Madame [B] [P] [O] est devenue co titulaire du bail à la suite de son mariage avec le locataire.

Monsieur [T] [Y] est décédé le 7 novembre 2020 et Madame [B] [P] [O] le 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [Y]-[L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au jour du décès de Madame [B] [P] [O],l’expulsion de Monsieur [U] [Y]-[L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec la force publique si besoin et avec séquestration des biens meubles aux risques et frais de celles-ci,sa condamnation à lui payer 13410,62 euros correspondant à l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation au 19 mars 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel et aux charges, jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés,sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à 19675,22 euros, arrêté au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM CDC HABITAT indique que Monsieur [U] [Y]-[L] ne remplit pas les conditions pour être co titulaire du bail de la locataire pré décédée ni pour bénéficier du transfert dudit bail.

Monsieur [U] [Y]-[L] a comparu à l’audience utile, et a reconnu le montant de la dette locative. Il a ajouté vivre avec son frère Monsieur [X] [Y]-[E] dans l’appartement, et être dans les conditions pour pouvoir bénéficier du transfert du bail.

Monsieur [U] [Y]-[L] a été autorisé à communiquer par note en délibéré les justificatifs utiles pour étayer de son droit au transfert au bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [U] [Y]-[L] a produit par note en délibéré différentes pièces (facture de téléphone, relevé CAF, etc) pour étayer de la cohabitation de son frère Monsieur [X] [Y]-[E] avec Madame [B] [P] [O] depuis plus d’un an au jour de son décès. Dans son courrier électronique du 12 décembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT n’a fait part d’aucune observation mais a seulement sollicité une réouverture des débats sans la motiver. La nature des pièces versées par le défendeur n’apportant aucun élément nouveau par rapport aux développements à l’audience utile, il n’y sera pas fait droit.

Par ailleurs, il sera observé que Monsieur [X] [Y]-[E] n’est pas partie à la procédure.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y]-[L] ne verse aux débats aucune pièce de nature à étayer qu’il aurait résidé avec la locataire pré décédée depuis plus d’un an au jour de son décès (pièces financières, justificatifs de domicile, attestations de voisins, etc), alors qu’il avait été autorisé à justifier de sa situation par note en délibéré et qu’il avait affirmé au commissaire de justice vivre dans l’appartement « depuis 40 ans ». En outre, si Monsieur [U] [Y]-[L] communique des pièces relatives à son frère Monsieur [X] [Y]-[E], celles-ci ne concernent étonnement pas la période d’une année avant le décès de la locataire pré décédée (septembre 2021 – septembre 2022), à l’exception d’une attestation de la CAF et d’un courrier de changement de ligne. Or ces éléments sont insuffisants pour justifier de la résidence effective de l’intéressé sur la période d’au moins un an avant le décès de la locataire pré décédée et ne prouvent pas, en toute hypothèse, l’occupation du logement de type T3 par au moins 2 personnes depuis le décès de Madame [B] [P] [O]. Il sera aussi relevé que Monsieur [U] [Y]-[L] n’a pas fait référence à une cohabitation avec son frère Monsieur [X] [Y]-[E] au commissaire de justice au moment de la sommation du 6 août 2024.

En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [B] [P] [O], soit au 22 septembre 2022.

Monsieur [U] [Y]-[L] étant sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en ce compris Monsieur [X] [Y]-[E], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu’il n’est pas contesté que le défendeur remplit a priori les conditions financières d’attribution d’un logement social. Il convient d’indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par la SA d’HLM CDC HABITAT en date du 17 novembre 2025 que la locataire n’était débitrice d’aucune somme au jour de son décès. En revanche, la créance de la SA d’HLM CDC HABITAT s’élève au jour du décompte à la somme de 19675,22 euros, échéance d’octobre 2025 incluse. Le défendeur n’en conteste ni le principe ni le montant. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Il sera en outre tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi en ce qu’aucune circonstance de l’espèce ne justifie de dépasser la valeur locative du bien, à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, volontaire ou suite à son expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Y]-[L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation interpellative.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 1er mars 1979 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé situé [Adresse 2] a été résilié suite au décès de Madame [B] [P] [O] le 22 septembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [Y]-[L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Y]-[L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en ce compris le cas échéant Monsieur [X] [Y]-[E], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y]-[L] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT la somme de 19675,22 euros, correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation au 17 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 17 novembre 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y]-[L] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 562,72 euros en octobre 2025), à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y]-[L] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y]-[L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION