TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00080

N° Portalis 352J-W-B7H-C3VWS

N° MINUTE : 3

Assignation du :

27 Décembre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Géraldine FAVIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0042

DEFENDERESSES

S.A.R.L SARL [T] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric ADER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0011

Madame [E] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [M] [L] ép. [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

tous deux défaillants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 1998, ayant fait l’objet d’un avenant le 09 septembre 2005, Monsieur [F] [J], aux droits duquel se trouve la S.C.I [Adresse 1] a donné à bail commercial à Madame [H] [B], aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L SARL [T] [Y], des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 1998 jusqu’au 31 août 2007 moyennant un loyer principal annuel de 50.400 francs, soit 7.683,43 euros, hors taxes et hors charges, puis de 10.000 euros à compter du 09 septembre 2005, aux fins d’y exploiter une activité de « la vente et la création de vêtements ainsi que la fabrication ».

A compter du 1er septembre 2007, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2022, la S.C.I 59 [Localité 5] a donné congé à la S.A.R.L SARL [T] [Y] ainsi qu’à Madame [E] [T] et Madame [M] [Y] pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer annuel à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

La S.C.I 59 [Localité 5] a notifié un mémoire préalable à la S.A.R.L SARL [T] [Y] ainsi qu’à Madame [E] [T] et Madame [M] [Y] par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2023 aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 euros par an hors charges, à compter du 1er octobre 2022.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, par acte extrajudiciaire signifié les 27, 28 et 29 décembre 2023, la S.C.I 59 [Localité 5] a assigné la S.A.R.L SARL [T] [Y] ainsi que Madame [E] [T] et Madame [M] [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux visas des articles L.145-33 et suivants, R.145-7, R.145-23 et suivants du code de commerce, et 263 et 700 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,

— PRONONCER la recevabilité des demandes de la SCI 59 CONDORCET ;

— PRONONCER la fixation du loyer du local en fonction de la variation indiciaire, conformément aux dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce,

— FIXER le montant du loyer annuel révisé à 30 000 euros HC et HT à compter du 1er octobre 2022.

A titre subsidiaire,

— ORDONNER, la désignation d’un expert, avec pour mission de :

— Se faire communiquer tout document et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux et les décrire,

— Entendre tous sachants,

— Donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer, et le montant de la valeur locative des locaux dont s’agit,

— Et plus généralement effectuer toutes les investigations nécessaires pour fournir au juge des loyers commerciaux tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux dont s’agit à la date 1er octobre 2022,

— RAPPELER que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivant du code de procédure civile et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans les 3 mois suivant sa désignation.

En toutes hypothèses,

— FIXER le loyer provisionnel à hauteur de 20.000 euros HT/HC, à compter du 1er octobre 2022,

— CONDAMNER in solidum la société SARL [T] [Y] ainsi que Mesdames [E] [T] et [M] [L], à la somme de 3.446,94 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

— RESERVER les dépens. »

Par jugement avant-dire droit contradictoire en date du 10 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2022 ;

— ordonné une expertise immobilière judiciaire et désigné Monsieur [X] [Q], expert judiciaire, à cette fin ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Par ordonnance en date du 22 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a désigné Madame [I] [C], en qualité d’experte judiciaire, en remplacement de M. [X] [Q].

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 28 juillet 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.500 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2022.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 novembre 2025 dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le le 25 novembre 2025, la S.C.I [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R.145-23 et suivants du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,

— PRONONCER la recevabilité des demandes de la SCI 59 [Localité 5] ;

PRONONCER la fixation du loyer du local en fonction de la variation indiciaire, conformément aux dispositions de l’article L.145-38 du Code de commerce,

— FIXER le montant du loyer annuel révisé à 30 000 euros HC et HT à compter du 1er octobre 2022.

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la recevabilité des demandes de la SCI 59 [Localité 5] ;

— ENTERINER le rapport déposé par Madame l’Expert judiciaire en date du 23 juillet 2025,

— FIXER le montant du loyer annuel révisé à 22.500 € hors charges et hors taxes au 1er octobre 2022.

En toutes hypothèses,

— CONDAMNER la SARL [T] [Y] à payer à la société 59 [Localité 5], la différence entre le montant du nouveau loyer tel qu’il sera fixé par Madame ou Monsieur le Juge des Loyers commerciaux et le loyer du bail échu depuis le 1er octobre 2022 ainsi qu’aux intérêts au taux légal sauf à parfaire,

— CONDAMNER in solidum la société SARL [T] [Y] ainsi que Mesdames [E] [T] et [M] [L], à la somme de 3.446,94 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance y compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 5668,80 euros TTC,

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit ».

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 08 décembre 2025 dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 08 décembre 2025, la S.A.R.L SARL [T] [Y] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34, R.145-1 et suivants du code de commerce et 514-1 du code de procédure civile, de :

« De fixer à 16 600 € en principal le montant du loyer annuel en renouvellement à compter du 1er octobre 2022,

De rejeter toutes demandes autres et contraires de la société 59 [Localité 5] ».

Mme [M] [L] épouse [Y] et Mme [E] [T], régulièrement citées à comparaitre, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

La S.C.I 59 [Localité 5] sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé en fonction de la variation indiciaire conformément aux stipulations du bail commercial. Elle fait valoir que le loyer en renouvellement doit être fixé conformément aux dispositions des articles L.145-34 et L.145-38 du code de commerce et que la règle du plafonnement doit donc être écartée compte tenu de la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

La S.A.R.L SARL [T] [Y] expose que le loyer en renouvellement doit être fixé conformément aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Enfin, l’article L.145-38 du code de commerce dispose que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

Il s’évince de ces éléments ainsi que du jugement avant dire droit qui n’a fait l’objet d’aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022 et que, compte tenu de la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de sa tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Contrairement à ce qu’affirme la S.C.I [Adresse 1], le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé selon l’article L.145-38 du code de commerce portant sur la détermination du loyer révisé, dès lors que le loyer à fixer concerne le loyer en renouvellement du bail.

Par conséquent, le loyer en renouvellement au 1er octobre 2022 doit être fixé à la valeur locative.

1.2 Sur les caractéristiques des locaux

Les locaux loués, objet de l’expertise, dépendent d’un immeuble de construction ancienne, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en retrait et d’un sixième étage mansardé sous brisis ardoise, avec une façade en pierre de taille et maçonnerie sous enduit peint, éclairée par huit fenêtres par étage courant protégées par des persiennes en bois, avec balcons filants aux deuxième et cinquième étages, présentant un ravalement correct. Ils sont situés au rez-de-chaussée, à droite de la porte cochère de l’immeuble, avec un linéaire de façade d’environ 5,20 mètres.

L’expert précise que cinq commerces sont situés au pied de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, dont trois à gauche de la porte cochère et deux à droite.

Selon le rapport d’expertise, au rez-de-chaussée, les lieux loués constituent une boutique dont une partie sous mezzanine avec comptoir de vente, accessibles par une porte vitrée à battant en bois, et sont décrits comme suit :

— une boutique éclairée par des vitrines, protégée par un rideau métallique électrique, encombrée de poteaux, avec un sol en parquet, des murs peints ou papiers peints,

— avec une porte sécurisée d’accès aux parties communes,

— avec une hauteur sous plafond d’environ 3,15 mètres,

— avec une hauteur sous mezzanine comprise entre 1,95 mètres et 2,10 mètres environ,

— Au fond à droite, une réserve éclairée par une fenêtre de toit, équipée d’un évier et d’un water-closet, avec un sol en carrelage mosaïque, des murs peints et partiellement carrelés et une hauteur sous plafond comprise entre 2,90 mètres et 3,10 mètres environ,

— une absence de chauffage,

— des locaux sécurisés sous alarme.

L’expert relève que les locaux sont en état d’usage.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’experte sera retenue.

L’experte relève par ailleurs que la [Adresse 5] dont dépendent les locaux loués, commençant au [Adresse 6] pour se terminer au [Adresse 7]/[Adresse 8] du [Localité 6], est une voie de 593 mètres à sens unique de circulation automobile. La section de la [Adresse 5] où se situent les locaux loués est comprise entre la [Adresse 9] et la [Adresse 10]. Elle dépend, selon l’experte, d’un secteur résidentiel et animé, composé d’immeubles à usage d’habitation et de bureaux avec de nombreux commerces en pied d’immeubles, bénéficiant d’une bonne commercialité locale qui reste néanmoins moindre que celle de la [Adresse 9].

Elle indique que les locaux sont facilement accessibles par les transports en commun, les stations de métro « [Localité 7] » (lignes 2 et 12), « [Localité 8] » (ligne 2) et « [Localité 9] » (ligne 12) se situant à proximité des locaux ainsi que plusieurs lignes de bus. Il est néanmoins relevé que le stationnement en surface est difficile malgré la présence de parcmètres dans le secteur considéré ainsi qu’un parking public [Localité 10] « Milton » situé [Adresse 11] à 300 mètres des locaux.

Les parties ne contestent pas l’appréciation faite par l’experte.

En conséquence, il sera retenu l’appréciation de l’experte quant à la situation géographique des locaux loués.

1.3 Sur la pondération des locaux

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 54,52 m² au total, sur la base d’un plan ancien coté, légèrement tronqué, non daté et sans indication d’auteur et d’un certificat de superficie dressé le 24 février 2021 par la société SYNERGIE EXPERTISE IMMOBILIRE adressés par la bailleresse. Elle a estimé la surface pondérée à 45,92 m² arrondie à 46 m²B.

La S.C.I [Adresse 12] [Localité 5] ne conteste pas l’appréciation de l’expert de la surface pondérée.

La S.A.R.L SARL [T] [Y] la conteste, considérant que la surface pondérée ne peut être supérieure à 44,85 m²P, notamment en appliquant un coefficient de 0,20 sur les annexes composées d’une réserve et des sanitaires – au lieu du coefficient de 0,40 proposé par l’expert lequel est supérieur à la fourchette de pondération prévue par la 5e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de 2017 qui fixe la fourchette de pondération entre 0,15 et 0,25 pour les annexes diverses reliées.

Toutefois, l’experte a valablement répondu à la preneuse qu’elle a appliqué un coefficient de 0,40 aux annexes composées de la réserve et des sanitaires constituant alors une annexe reliée en rez-de-chaussée, et ce, afin de tenir compte de la présence de water-closet. Elle a indiqué que le coefficient retenu s’inscrit dans la fourchette prévue par la 5e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de 2017.

En effet, il convient de relever qu’aux termes de la 5e édition de la Charte expertise en évaluation immobilière de 2017, la méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre-ville fixe pour les annexes diverses (réserves, locaux sociaux et techniques) en rez-de-chaussée une fourchette de coefficient de pondération entre 0,10 et 0,40. Le coefficient retenu par l’expert est donc valable dans son principe au regard de la fourchette fixée par la Charte précitée.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L SARL [T] [Y], les coefficients de 0,15 à 0,25 qu’elle invoque concernent les annexes diverses reliées en 1er sous-sol et alors même que les locaux loués ne disposent pas de sous-sol et se situent exclusivement en rez-de-chaussée.

Enfin, compte tenu de la présence d’une réserve et d’un water-closet au titre des annexes reliées en rez-de-chaussée des locaux loués, il est justifié de retenir un coefficient de pondération de 0,40, ces éléments étant particulièrement favorables pour l’exercice d’une activité de « la vente et la création de vêtements ainsi que la fabrication ».

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 46 m² B.

1.4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’experte judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 490 euros en brut /m²B en tenant compte de ses références judiciaires mais également des références produites par la bailleresse.

La S.C.I 59 [Localité 5] conteste le prix unitaire retenu par l’experte judiciaire et sollicite de retenir un prix unitaire à 650 euros /m²B, aux motifs qu’au regard des prix pratiqués dans le voisinage et plus particulièrement de la référence concernant les locaux mitoyens de ceux exploités par la S.A.R.L SARL [T] [Y], le prix unitaire du loyer en renouvellement au 06 juillet 2022 a été fixé à 650 € / m². Elle considère que ce prix unitaire est justifié compte tenu du fait que les locaux loués présentent une particulière bonne situation pour l’activité exercée, avec des caractéristiques favorables et adaptées à ladite activité, une faible surface, avec une valeur ajoutée d’une cave valorisée à environ 1.200 euros par an.

La S.A.R.L SARL [T] [Y] conteste également le prix unitaire retenu par l’experte judiciaire et demande de retenir un prix unitaire à 370 euros /m²B, aux motifs que la référence retenue par l’expert au [Adresse 13] avec un prix unitaire à 905 euros/m²B doit être relativisée dès lors que les locaux concernés se trouvant du côté pair de la rue jouissent d’un ensoleillement plus important, d’une meilleure commercialité pour les locaux loués et se situent plus proche de la [Adresse 9]. Elle ajoute que les références les plus notables avec une commercialité similaire sont celles concernant les locaux situés au [Adresse 14] et au [Adresse 15], lesquels ont respectivement un prix unitaire de 373 euros/ m²B et de 419 euros/ m²B mais une surface pondérée inférieure de sorte que la valeur locative des locaux loués est inférieure. Enfin, elle fait valoir que M. [K] [G], dans son rapport amiable, précise que l’état du marché locatif des locaux commerciaux s’inscrit en baisse début 2022, compte tenu de la crise sanitaire.

Tout d’abord, il convient de relever que la référence dont la S.C.I [Adresse 12] [Localité 5] fait état n’a nullement été relevée par l’expert judiciaire et n’est nullement justifiée de sorte que le juge des loyers commerciaux n’est pas mis en mesure de l’apprécier et ne peut en tenir compte pour déterminer le prix unitaire des locaux loués. Par ailleurs, l’assiette du bail ne comprend nullement une cave, de sorte que les locaux loués ne peuvent être valorisés à ce titre.

En outre, concernant la référence retenue et située au [Adresse 13] avec un prix unitaire de 905 euros /m²B, elle a bien été relativisée au regard du prix unitaire retenu par l’expert qui est bien inférieur à celui fixé pour cette référence, étant précisé que cette référence constitue une location nouvelle avec une surface pondérée supérieure aux locaux loués laquelle est par principe relativisée compte tenu de son mode de fixation dépendant entièrement de la seule volonté des parties.

Par ailleurs, l’expert a valablement répondu aux moyens des parties soulevés par voie de dires, que le prix unitaire retenu de 490 € / m²B est justifié par l’emplacement des locaux sur une artère secondaire, que les loyers intégrant la valeur d’un droit d’entrée ou d’un droit au bail ont été exclus conformément à une jurisprudence constante et que les références communiquées par la bailleresse et situées dans le même immeuble sont comprises entre 611,85 € / m²B et 613,68€ / m²B mais concernent des locaux de très petites surfaces subissant alors un effet bonbonnière et qui sont donc surévalués par rapport à une boutique standard.

Enfin, il ne saurait être retenu les seules références concernant les locaux situés au [Adresse 14] et au [Adresse 15], lesquels ont respectivement un prix unitaire de 373 euros/ m²B et de 419 euros/ m²B. En effet, ces références portent sur des locations nouvelles, dont les prix sont fixés contractuellement par les parties et peuvent prendre en compte des éléments différents de ceux pris en compte pour la valeur locative fixée judiciairement. Au demeurant, elles concernent des locaux avec une activité distincte de celle exercée dans les locaux loués, et avec une date de contrat de bail antérieure ou postérieure à la date de renouvellement du présent bail.

Il convient de rappeler que le prix unitaire est déterminé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels sont corrigés afin de prendre en compte l’activité exercée dans les locaux loués, de la date de renouvellement du bail ainsi que les caractéristiques des locaux et leur situation géographique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de base de 490 euros/m², telle que retenue par l’expert.

1.5 Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La valeur locative des locaux donnés à bail s’établit ainsi à la somme de 22.540 euros (46 m²B x 490 euros) au 1er octobre 2022. Il n’est pas justifié par l’experte judiciaire d’arrondir la valeur locative à la baisse.

2-Sur la demande de condamnation au différentiel de loyer

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu de la compétence du juge des loyers pour la seule fixation du prix du bail renouvelé, il ne relève pas de ses pouvoirs d’ordonner la condamnation de la S.A.R.L SARL [T] [Y] au différentiel entre le montant du loyer payé depuis le 1er octobre 2022 et le montant du loyer renouvelé fixé judiciairement au 1er octobre 2022. Il ne relève également pas de ses pouvoirs d’ordonner sa condamnation aux intérêts au taux légal mais seulement de les fixer. Or, aucune demande de fixation n’a été formulée.

Ces demandes sont donc irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. Il appartient à la S.C.I 59 [Localité 5] et à la S.A.R.L SARL [T] [Y] d’établir leurs comptes respectifs à l’issue du présent jugement et au regard du prix du loyer renouvelé fixé judiciairement. Etant précisé que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.C.I 59 [Localité 5] de recouvrer les arriérés de loyers de la S.A.R.L SARL [T] [Y] depuis le 1er octobre 2022. A défaut d’accord des parties, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points, si elles l’estiment nécessaire.

3 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I 59 [Localité 5] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L SARL [T] [Y], de Madame [E] [T] et de Madame [M] [Y].

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité présentée par la S.C.I 59 [Localité 5] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.540 (VINGT-DEUX MILLE CINQ CENT QUARANTE EUROS) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I 59 [Localité 5] et la S.A.R.L SARL [T] [Y] portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], demeurant inchangées ;

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes de condamnation de la S.A.R.L SARL [T] [Y] au différentiel entre les sommes effectivement acquittées depuis le 1er octobre 2022 à la S.C.I 59 [Localité 5] au titre de l’arriéré de loyers et le loyer renouvelé fixé au 1er octobre 2022 dû par la S.A.R.L SARL [T] [Y] à la S.C.I 59 [Localité 5] ainsi qu’aux intérêts légaux ;

DÉBOUTE la S.C.I 59 [Localité 5] de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I 59 [Localité 5] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L SARL [T] [Y], Madame [E] [T] et Madame [M] [L] épouse [Y] ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 16 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA