TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [J]

Madame [R] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BE5

N° MINUTE :

20

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 février 2024

DEMANDERESSE

Société SEQENS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [J],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [P],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 février 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BE5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 février 2008, la Société SEQENS (anciennement dénommée FRANCE HABITATION) a donné à bail à Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 515,05 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [S] [J] a divorcé en date du 9 octobre 2013, puis a conclu un PACS avec Madame [R] [P] le 11 juin 2014. Cette dernière est devenu co titulaire du bail par avenant en date du 27 avril 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2146,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la Société SEQENS a fait assigner en référé Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P],

— condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 4513,15 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du 25 avril 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Il fait état que le couple perçoit 3850 euros de ressources et a des charges s’élevant à 1979,53 euros. L’endettement est conséquent, notamment un prêt immobilier et un crédit auto. Les revenus du couple ont diminué à la suite d’un arrêt maladie d’un des conjoints depuis 2018 et sont fluctuants ce qui complique leur gestion. Le couple a un enfant à charge et il bénéficie d’un accompagnement au travers d’une MASP pour les aider à gérer leur budget.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2023.

A cette audience la Société SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 2717,27 euros. La bailleresse a indiqué que le paiement des loyers courants est repris, avec un versement supplémentaire de 50 euros par mois depuis 4 mois, ce qui a fait diminuer la dette. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés

.

Comparants en personne, Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] ont reconnu le montant de la dette. Ils ont confirmé les termes du diagnostic. Ils ont proposé de verser 75 euros par mois en sus du loyer pour apurer leur dette dans le délai légal.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 février 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2023.

En conséquence, l’action introduite par la Société SEQENS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 20 février 2008 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25 avril 2023 pour la somme en principal de 2146,97 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 juin 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Société SEQENS produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] restaient devoir la somme de 2717,27 euros à la date du 6 décembre 2023, échéance du mois novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 1000 euros le 4 décembre 2023).

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2717,27 euros arrêtée au 6 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2146,97 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] seront également condamnés au paiement à compter du 7 décembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 4 du contrat initial et article 1 de l’avenant), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement des loyers courant est repris. Dans ce contexte, Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] ont commencé à rembpourser leur dette locative par des versements au-delà du montant du loyer depuis plusieurs mois. L’échéancier qu’ils proposent peut-être respecté au vu de leur niveau de ressources. Ils bénéficient d’un accompagnement MASP dans la gestion de leur budget afin de pouvoir respecter leurs engagements. Le bailleurs n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2008 entre la Société SEQENS et Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] à payer à la Société SEQENS à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 1000 euros le 4 décembre 2023) la somme de 2717,27 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 pour la somme de 2146,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 75 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées (948,53 euros en novembre 2023) et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 7 décembre 2023,

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] à verser à la Société SEQENS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [R] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection