Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 28 mai 2026, n° 23/15644

TJ Paris 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 28 mai 2026, n° 23/15644
Numéro(s) :	23/15644
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick TABETFlorian CANDAN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— M^e Florian CANDAN

— M^e Patrick TABET

Copies certifiées conformes à :

— -M^e Florian CANDAN

— M^e Patrick TABET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15644

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNJ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet N&H, agissant sous la dénomination commerciale [I], S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3] – SUISSE

représenté par M^e Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0681

Monsieur [L] [V]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [Z] [V] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNJ

Monsieur [P] [V]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Monsieur [W] [V] divorcée [S]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Monsieur [K] [V]

[Adresse 8]

[Localité 8]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mars 2026

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Messieurs [U] [V], [L] [V], [P] [V], et [K] [V], et Mesdames [Z] [V] (épouse [O]) et [W] [V] (divorcée [S]) sont propriétaires des lots de copropriété n°8, 9, 10, 11 et 24 d’un immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 9].

Par exploits d’huissier signifiés les 14, 21, 24 et 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] à Paris 3ème a fait assigner les consorts [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, et 1344-1 du code civil, ainsi que les articles 514 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V], Monsieur [L] [V], Madame [Z] [O], Monsieur [P] [V], Madame [W] [S] et Monsieur [K] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son syndic :

— la somme de 23 957,30 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 30 septembre 2025, 4e trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER Monsieur [U] [V], Monsieur [L] [V], Madame [Z] [O], Monsieur [P] [V], Madame [W] [S] et Monsieur [K] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V], Monsieur [L] [V], Madame [Z] [O], Monsieur [P] [V], Madame [W] [S] et Monsieur [K] [V] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, et au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [V] demande au tribunal de :

« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] de sa demande de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 23.957,30 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 30 septembre 2025, 4ème trimestre 2025, inclus avec intérêt au taux légal,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] de sa demande de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dommages et intérêts ;

JUGER Monsieur [U] [V] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles

et y faisant droit :

ORDONNER la compensation judiciaire à hauteur de 17 531 €, en raison des créances saisies et non perçues par l’Indivision [V] au titre de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1], à due concurrence.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] à verser à Monsieur [U] [V], à charge pour lui de les répartir entre les différents indivisaires, la somme de 7.000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] à verser à Monsieur [U] [V], à charge pour lui de les répartir entre les différents indivisaires, la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] à verser à Monsieur [U] [V], à charge pour lui de les répartir entre les différents indivisaires, la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de cette procédure abusive.

En tout état de cause :

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et à défaut dire qu’elle est de droit ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] à payer à Monsieur [U] [V], à charge pour lui de les répartir entre les différents indivisaires, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance. »

Cité suivant les modalités des articles 656, 658 et 659 du code de procédure civile, Messieurs [L] [V], [P] [V], et [K] [V], et Mesdames [Z] [V] épouse [O] et [W] [V] divorcée [S] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que les défendeurs sont propriétaires des lots n°8, 9, 10, 11 et 24 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 10 mai 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de l’indivision [V] présente un solde débiteur de 21 753,32 euros, arrêté au 10 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires précise qu’un règlement de la part de l’indivision [V] d’un montant total de 15 285,42 euros est intervenu en mai 2024, en raison d’une condamnation du 21 décembre 2017 par le tribunal judiciaire de Paris au titre des charges impayées arrêtées au 1er novembre 2017, ce que les parties ne contestent pas. Ce règlement ne concerne alors pas la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure relatives aux charges dues entre 2018 et 2025.

M. [U] [V] ne conteste pas le principe de la dette mais soutient que le syndic doit à l’indivision [V] une somme de 17 531 euros car ce dernier a procédé à une saisie-attribution auprès des propriétaires responsables d’un dégât des eaux.

Il ressort de l’examen des pièces versées au dossier qu’il est exact que deux copropriétaires ont été condamnés par la cour d’appel de [Localité 1] par un arrêt du 22 février 2023 à payer à M. [U] [V], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [V], une somme totale de 17 531 euros.

Toutefois, il n’est nullement démontré que le syndicat des copropriétaires a perçu cette somme auprès des copropriétaires débiteurs. A l’examen des procès-verbaux de saisie-attribution, il en ressort que la saisie a été demandée par le syndicat des copropriétaires et respectivement délivrée à Mme [N] et M. [R]. Aucun élément permettant d’établir que la saisie a été fructueuse et que le syndicat des copropriétaires a encaissé la créance, lequel n’est par ailleurs pas débiteur.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de compensation formée par M. [U] [V].

Par conséquent, les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 21 753,32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 10 mai 2025, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le règlement de copropriété prévoyant une clause instaurant la solidarité entre propriétaires indivis, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

Comme exposé plus haut, les défendeurs ont déjà été condamnés par le tribunal judiciaire de Paris le 21 décembre 2017 au titre d’arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière et/ou personnelle, ne permettent pas de les considérer comme étant de bonne foi.

Si M. [U] [V] soutient qu’il a entrepris de nombreuses démarches en vue d’un règlement amiable, il procède par simples affirmations sans produire aucun élément de preuve.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l’exercice d’une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu’en matière de copropriété, l’action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l’espèce, M. [U] [V] soutient que ses tentatives de règlement amiable ainsi que ses demandes répétées d’informations pour solder les comptes ont été ignorées par le syndic et que ce dernier a choisi selon lui de recourir à des actions judiciaires intimidantes, de sorte que l’indivision [V] a subi des préjudices matériel et moral. Il ajoute que l’action intentée contre l’indivision [V] est abusive.

Toutefois, il ressort de l’examen des pièces versées au dossier qu’aucun manquement fautif du syndic n’a été établi, et que les demandes indemnitaires formées à ce titre ne sont fondées ni en droit ni en fait.

Quant à l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci est fondée au regard de l’issue du litige, aucune procédure abusive n’est caractérisée.

En tout état de cause, aucun élément n’est produit afin de justifier la réalité des préjudices allégués.

Dès lors, il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Florian Candan en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les défendeurs seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Messieurs [U] [V], [L] [V], [P] [V], et [K] [V], et Mesdames [Z] [V] (épouse [O]) et [W] [V] (divorcée [S]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 9] les sommes de :

—  21 753,32 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 10 mai 2025), appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

—  1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [U] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [U] [V], [L] [V], [P] [V], et [K] [V], et Mesdames [Z] [V] (épouse [O]) et [W] [V] (divorcée [S]) au paiement des entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître Florian Candan de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

La Greffière La Présidente