TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e BERNARD (E0112)

M^e STROCHLIC (E1278)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/06566

N° Portalis 352J-W-B7H-CZYLA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE GRENIER A PAIN SAINT [U] (RCS de [Localité 9] n°480 291 426)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0112

DÉFENDERESSE

S.C.I. B.D.G. [Localité 11] (RCS de [Localité 9] n°447 802 794)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1278

Décision du 05 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/06566 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYLA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 27 novembre 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise àdisposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2004 et avenant en date du 30 décembre 2004, la société B.D.G. [Localité 11] a donné à bail commercial à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 15 octobre 2004 au 14 septembre 2013, l’exercice d’une activité de « BOULANGERIE-PATISSERIE-CONFISERIE-GLACES-TRAITEUR-BOISSONS A EMPORTER OU A CONSOMMER SUR PLACE », et moyennant le versement d’un pas-de-porte de 22 867 euros ainsi que d’un loyer annuel de 27 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2014, les parties ont décidé du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans du 1er décembre 2013 au 30 novembre 2022 et un loyer annuel de 36 279,12 euros hors taxes et hors charges.

A son échéance le 30 novembre 2022, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 14 décembre 2022, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] a sollicité de la société B.D.G. [Localité 11] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 et pour une durée de neuf ans.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 avril 2023, la société B.D.G. [Localité 11] a délivré à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 9 589,36 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 1er avril 2023 (loyer mensuel du mois d’avril 2023 inclus) outre le coût de l’acte, soit une somme totale de 9 760,64 euros.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 10 mai 2023, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] a assigné la société B.D.G. VERSAILLES à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir déclarer nul le commandement de payer et, subsidiairement, d’obtenir un délai de règlement de sa dette. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/06566.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 08 novembre 2023, la société B.D.G. VERSAILLES a assigné la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de cette dernière. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/15601.

Les deux instances ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG 23/06566.

Parallèlement, en l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] a assigné la société B.D.G. VERSAILLES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Selon un jugement rendu le 18 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 ;

— ordonné une expertise en désignant pour y procéder M. [E] [T] et en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 32 500 euros outre les charges.

De plus, par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la société B.D.G. [Localité 11] a notifié à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] qu’aux termes du pré-rapport en date du 15 mars 2024 de l’expert judiciaire, il apparaissait que le fournil avait été déplacé du sous-sol au rez-de-chaussée et ce, sans autorisation expresse écrite de sa part, et lui a en conséquence fait sommation de « remettre dans l’état initial conforme à la désignation des locaux prévus au bail, ledit fournil au sous-sol. », en lui précisant qu’à défaut elle se réservait le droit de faire valoir la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et dont les termes lui étaient rappelés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2024, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la société GRENIER A PAIN SAINT-[U] le 14 avril 2023 ;

— CONDAMNER la société BDG [Localité 11] à verser à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] la somme de 10.856,48 euros HT outre les intérêts au taux légal correspondant au surplus de loyer versé depuis la fixation du loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux pour toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé depuis le 1 er janvier 2023 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ACCORDER à la société LE GRENIER à PAIN SAINT-[U] rétroactivement les délais les plus larges pour apurer le solde de sa dette locative par compensation avec les sommes dues par la société BDG [Localité 11] ;

— SUSPENDRE, dans l’intervalle, les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 14 avril 2023 ;

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir si par extraordinaire le Tribunal venait à juger acquise la clause résolutoire ou à prononcer la résolution du bail

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DECLARER de nul effet la sommation de remise en état visant la clause résolutoire notifiée à la société GRENIER A PAIN SAINT-[U] le 10 avril 2024 ;

— DEBOUTER la société BDG [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société BDG [Localité 11] au versement d’une amende civile de 10.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société BDG [Localité 11] à verser à la société GRENIER A PAIN SAINT-[U] la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices que le caractère abusif de ses actions lui a engendrés ;

— CONDAMNER la B.D.G. [Localité 11] à verser à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction à Maître Solène BERNARD, avocat au Barreau de Paris. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, la société B.D.G. [Localité 11] demande au tribunal de :

« A titre principal,

• JUGER que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] n’est pas un débiteur de bonne foi ;

• JUGER que, eu égard aux circonstances de fait de l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ;

• DEBOUTER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• DECLARER la société B.D.G. bien fondée en ses demandes ;

A titre reconventionnel,

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 24 septembre 2004 au profit de la SCI B.D.G. [Localité 11], Bailleur, à effet à compter du 14 mai 2023 ;

• ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U], Preneur devenu occupant sans droit ni titre, et de tout occupant se trouvant de son fait dans les lieux loués sis [Adresse 4], si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

• ORDONNER que tous biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux dont s’agit soient transportés, aux frais avancés du Preneur, dans tel garde-meuble qu’il plaira à l’Huissier instrumentaire poursuivant de désigner ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 8.717,60 euros, actualisée au 1er Décembre 2023 à la somme de 9.760,64 euros, sauf à parfaire, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 avril 2023, outre toutes autres sommes pouvant, le cas échéant, postérieurement rester dues au Bailleur ;

• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par le Preneur, à compter du 14 mai 2023, au double du dernier loyer, outre en sus le paiement des charges et accessoires dus ainsi que les intérêts sur les sommes dues ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Subsidiairement et à défaut :

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] d’avoir à entreprendre les travaux nécessaires et utiles afin de remettre le fournil en l’état initial conforme à la désignation des locaux expressément stipulée par le bail, à savoir au sous-sol, ledit bail mentionnant clairement que le local commercial loué est « composé d’une boutique, d’une arrière-boutique et d’un sous-sol attenant comprenant un fournil laboratoire aménagé et équipé à usage de boulangerie-pâtisserie » ;

En toute hypothèse,

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• La CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 14 avril 2023. ».

Par ordonnance du 08 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience à juge rapporteur du 10 juillet 2025 puis du 27 novembre 2025 en raison d’une réorganisation de l’audiencement due à une surcharge de la chambre.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, par conclusions notifiées le 05 novembre 2025, la société B.D.G. [Localité 11] demande au tribunal de :

« REVOQUER l’Ordonnance de clôture intervenue le 8 novembre 2024 ;

• JUGER que la S.C.I. B.D.G. [Localité 11] est autorisée à verser aux débats le rapport d’expertise de Monsieur l’Expert [T] du 25 Juin 2024, le Jugement du Juge des Loyers Commerciaux en date du 21 janvier 2025 rendus entre les parties ainsi que le courrier de [Localité 9] Commerces du 16 Juin 2025

• JUGER que la date d’audience des plaidoiries est maintenue au 27 Novembre 2025 à 14heures 15

• FIXER toute nouvelle date de clôture qu’il plaira. ».

Par autres conclusions notifiées à la même date, la société B.D.G. [Localité 11] demande au tribunal de :

« In limine litis,

Vu les dispositions de l’article 783 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de l’article 784 du Code de Procédure Civile,

Vu les nouvelles pièces ci-dessus évoquées,

• REVOQUER l’Ordonnance de clôture intervenue le 8 novembre 2024 ;

• JUGER que la S.C.I. B.D.G. [Localité 11] est autorisée à verser aux débats :

— le rapport d’expertise de Monsieur l’Expert [T] en date du 25 juin 2024;

— le Jugement du Juge des Loyers Commerciaux en date du 21 janvier 2025 rendus entre les parties ;

— le courrier de [Localité 9] Commerces du 16 Juin 2025

• FIXER toute nouvelle date de clôture qu’il plaira.

Sur le fond,

A titre principal,

• JUGER que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] n’est pas un débiteur de bonne foi ;

• JUGER que, eu égard aux circonstances de fait de l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ;

• DEBOUTER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de l’ensemble de ses

demandes, fins et conclusions ;

• DECLARER la société B.D.G. bien fondée en ses demandes ;

A titre reconventionnel,

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 24 septembre 2004 au profit de la SCI B.D.G. [Localité 11], Bailleur, à effet à compter du 14 mai 2023 ;

• ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-

[U], Preneur devenu occupant sans droit ni titre, et de tout occupant se trouvant de son fait dans les lieux loués sis [Adresse 4], si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

• ORDONNER que tous biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux dont s’agit soient transportés, aux frais avancés du Preneur, dans tel garde-meuble qu’il plaira à l’Huissier instrumentaire poursuivant de désigner ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 8.717,60 euros, actualisée au 1 er Décembre 2023 à la somme de 9.760,64 euros, sauf à parfaire, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 avril 2023, outre toutes autres sommes pouvant, le cas échéant, postérieurement rester dues au Bailleur ;

• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par le Preneur, à compter du 14 mai 2023, au double du dernier loyer, outre en sus le paiement des charges et accessoires dus ainsi que les intérêts sur les sommes dues ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Subsidiairement et à défaut :

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] d’avoir à entreprendre les travaux nécessaires et utiles afin de remettre le fournil en l’état initial conforme à la désignation des locaux expressément stipulée par le bail, à savoir au sous-sol, ledit bail mentionnant clairement que le local commercial loué est « composé d’une boutique, d’une arrière-boutique et d’un sous-sol attenant comprenant un fournil laboratoire aménagé et équipé à usage de boulangerie-pâtisserie » ;

En toute hypothèse,

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• CONDAMNER la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• La CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, lesquels

comprendront le coût du commandement délivré le 14 avril 2023. ».

En réponse, dans des conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— DÉCLARER irrecevables les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats déposées devant le Tribunal judiciaire par la société B.D.G. VERSAILLES le 5 novembre 2025 ;

— DÉCLARER irrecevables les conclusions récapitulatives déposées tardivement par la société B.D.G. [Localité 11] le 5 novembre 2025, un an après l’ordonnance de clôture ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DÉBOUTER la société B.D.G. [Localité 11] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

— DÉCLARER irrecevables les conclusions récapitulatives déposées tardivement par la société B.D.G. [Localité 11] le 5 novembre 2025, un an après l’ordonnance de clôture. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 novembre 2025 et mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société B.D.G. [Localité 11] de révocation de l’ordonnance de clôture

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] soutient que les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture de la société B.D.G. VERSAILLES sont irrecevables car, notifiées avant l’ouverure des débats, elles auraient dû l’être devant le juge de la mise en état et non le tribunal. Subsidiairement, elle conclut au rejet de la demande en l’absence de cause grave aux motifs que le rapport d’expertise a été déposé quatre mois avant la clôture et le jugement du juge des loyers commerciaux rendu il y a près de dix mois. Elle ajoute que ces pièces, ainsi que la lettre de [Localité 9] Commerces, n’ont aucune incidence sur le présent litige.

La société B.D.G. [Localité 11] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir produire aux débats le rapport d’expertise de M. [T] du 25 juin 2024, le jugement du juge des loyers commerciaux rendu entre les parties le 21 janvier 2025 ainsi que la lettre de [Localité 9] Commerces du 16 juin 2025. Au soutien de sa demande elle invoque l’importance du rapport et du jugement pour la solution du présent litige dans la mesure où, d’une part, l’expert a considéré que les travaux de changement de distribution constituaient un avantage indéniable pour le preneur, ce qui signifie que les locaux ne correspondaient pas à ceux désignés lors de la prise à bail et, d’autre part, le juge des loyers commerciaux a retenu que les attestations produites par la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] n’étaient aucunement probantes et les a écartées.

Sur ce,

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Décision du 05 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/06566 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYLA

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Selon l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par la société B.D.G. [Localité 11] au tribunal le 05 novembre 2025 sont recevables dès lors que les dispositions susvisées n’imposent pas que des conclusions de révocation adressées au tribunal lui soit notifiées postérieurement à l’ouverture des débats.

Sur le fond, il apparaît que le rapport d’expertise judiciaire que la société B.D.G. [Localité 11] souhaite produire a été déposé par l’expert le 25 juin 2024, soit antérieurement à l’ordonnance de clôture du 08 novembre 2024 de sorte qu’elle a eu la possibilité de le communiquer avant le prononcé de la clôture, voire de solliciter du juge de la mise en état qu’il ne prononce pas la clôture de l’instruction afin de lui permettre de le faire.

En ce qui concerne la communication du jugement du juge des loyers commerciaux rendu le 21 janvier 2025, son utilité pour la résolution du présent litige n’est pas avérée dès lors que la société B.D.G. [Localité 11] souhaite se prévaloir de certains de ses motifs alors que les motifs d’un jugement n’ont pas autorité de chose jugée et ne peuvent dès lors s’imposer à une autre juridiction.

Enfin, s’agissant de la lettre de [Localité 9] Commerces en date du 16 juin 2025, la société B.D.G. [Localité 11] n’explique pas pour quel motif elle serait utile à la solution du litige.

Dans ces conditions, il n’existe aucune cause grave de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture du 08 novembre 2024.

Par conséquent, la demande de révocation de la société B.D.G. [Localité 11] sera déclarée recevable mais rejetée et les conclusions au fond de la société B.D.G. [Localité 11] notifiées le 05 novembre 2025 seront donc déclarées irrecevables.

Le tribunal statuera au vu des dernières conclusions et des pièces notifiées et communiquées par les parties antérieurement à l’ordonnance de clôture du 08 novembre 2024.

2- Sur la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de voir déclarer de nul effet le commandement de payer du 14 avril 2023

Sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sollicite que le commandement de payer du 14 avril 2023 soit privé d’effet compte tenu de la mauvaise foi caractérisée dont la société B.D.G. [Localité 11] a fait preuve à son égard. Elle expose que lors de l’épidémie de covid-19 elle a accusé une importante baisse de chiffres d’affaires compte tenu de la perte d’une grande partie de sa clientèle de bureaux mais que la société B.D.G. [Localité 11] a refusé de lui accorder un abattement ou un délai de paiement. Elle invoque qu’à ce jour elle n’a pas recouvré son chiffre d’affaires avant covid et une trésorerie suffisante pour lui permettre de régler ses charges compte tenu du contexte inflationniste, du remboursement du prêt garanti par l’Etat et de travaux de ravalement de l’immeuble dont elle n’avait pas été informée. Elle souligne que la clause résolutoire ne vise qu’un retard de loyer de moins de dix jours et un arriéré de charges dû à un rappel tardif sur trois ans et par ailleurs objet d’un échelonnement sur huit mois.

En vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] soutient en outre que le commandement de payer a été délivré après le délai de trois mois qui a suivi sa demande de renouvellement à laquelle la société B.D.G. [Localité 11] n’a jamais répondu de sorte qu’elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement et qu’elle ne peut plus solliciter l’acquisition de la clause résolutoire pour des motifs apparus antérieurement au renouvellement.

La société B.D.G. [Localité 11] soutient que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne se présente pas comme un débiteur de bonne foi ainsi que l’exige l’article 1104 du code civil. Elle fait valoir qu’elle lui avait accordé un échéancier de paiement qu’elle n’a pas respecté, qu’exerçant un commerce essentiel elle n’a pas été concernée par les mesures de fermeture administratives prises durant la période d’épidémie de covid-19, qu’elle ne donne aucune information quant aux aides financières dont elle a pu bénéficier de la part de l’Etat et qu’elle ne justifie pas de sa situation financière actuelle ni de l’augmentation du coût des matières premières qu’elle invoque. Elle ajoute que son activité n’a nullement été entravée par les travaux de ravalement, les locaux étant demeurés accessibles et signalés par un calicot apposé sur l’échafaudage.

S’agissant de l’incidence du renouvellement du bail, la société B.D.G. [Localité 11] se considère en droit de sanctionner un manquement grave de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à son obligation contractuelle de paiement du loyer dans la mesure où elle n’a pas respecté l’échéancier qui lui avait été consenti et compte tenu de ses retards de paiement habituels.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] que le contrat de bail comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution par le locataire de son obligation de paiement d’un terme de loyer à son échéance ou en cas d’inexécution d’une des conditions du bail.

a) Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 2272 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce , selon le décompte figurant au commandement de payer du 14 avril 2023, il est demandé à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] le règlement d’un arriéré d’un montant de 8 717,60 euros issu d’un solde débiteur de 6 047,03 euros au 1er janvier 2023 ainsi que des loyers des mois de janvier à avril 2023 inclus.

La crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19 ne dispensait pas la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] du règlement de ses loyers et charges, étant souligné qu’elle n’a pas été soumise aux mesures de fermeture administratives de certains commerces et qu’elle a pu bénéficier d’une aide financière accordée par l’Etat.

Il s’avère d’ailleurs qu’elle ne justifie pas avoir alors contacté la société B.D.G. [Localité 11] pour lui faire part d’une quelconque difficulté et solliciter un aménagement du paiement du loyer.

S’il ressort de l’attestation de son expert-comptable en date du 21 avril 2023, que la crise sanitaire a « fortement impacté la société », les états financiers de l’exercice 2019-2020 et des années antérieures qui auraient permis de mesurer l’importance des conséquences invoquées et l’évolution du chiffre d’affaires ne sont pas produits alors que les documents comptables de l’exercice 2021-2022 révèlent une augmentation du chiffre d’affaires par rapport à celui de l’exercice précédent.

De plus cette même attestation faisant état du « contexte inflationniste actuel » ne saurait suffire à prouver l’augmentation des coûts d’exploitation dont se plaint la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U].

S’agissant de l’installation d’un échafaudage devant les locaux afin de procéder aux travaux de ravalement, il n’est effectivement pas établi que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ait été informée des travaux préalablement à l’installation de l’échafaudage. Cependant, il ressort de la correspondance qu’elle produit qu’elle s’est plainte d’une accessibilité réduite compte tenu de l’emplacement d’un poteau, notamment lors de grosses livraisons, et non d’une impossiblité totale d’accès, notamment des clients, et, selon la photographie qui figure en tête du rapport de son expert sur l’estimation de la valeur locative, un calicot signalant le commerce a été placé sur la toile de l’échafaudage.

Enfin, il résulte d’un e-mail du 20 mars 2023, que la société B.D.G. [Localité 11] avait mis en place un échéancier de huit mois pour le règlement de la facture de régularisation des charges et la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne prouve pas avoir respecté cet échéancier.

Il ressort de ces éléments que la société B.D.G. [Localité 11] était fondée à solliciter le paiement des loyers et charges et qu’il ne peut être retenu qu’elle a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Le moyen ne peut donc être retenu.

b) Sur le moyen tiré du renouvellement du bail

Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au preneur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il est acquis le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail.

En l’espèce, aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 avril 2023, la société B.D.G. [Localité 11] sollicite le paiement d’un solde de 6 067,93 euros au 1er janvier 2023, outre le loyer du mois de janvier 2023 d’un montant de 5 817,19 euros, les loyers de février 2023 et mars 2023 d’un montant de 4 835,65 euros chacun et le loyer du mois d’avril 2023 d’un montant de 4 685,65 euros, déduction faite des versements de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] durant cette période d’un montant total de (7 833,17 euros le 10 janvier 2923 + 4 835,65 le 27 février 2023 + 4 835,65 le 24 mars 2023 =) 17 504,47 euros, soit une somme due de 8 717,60 euros .

Cependant, dès lors qu’elle a tacitement accepté le renouvellement du bail le 1er janvier 2023 à défaut d’avoir répondu à la demande de renouvellement de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] dans le délai légal de trois mois, la société B.D.G. [Localité 11] ne pouvait se prévaloir des manquements de celle-ci antérieurs à cette date.

Ainsi, elle ne pouvait se prévaloir du défaut de paiement du solde de 6 067,93 euros arrêté au 1er janvier 2023 qui ne peut que correspondre à des défauts de paiement antérieurs.

Dès lors le commandement de payer ne peut produire effet que pour les défauts de règlement postérieurs au 1er janvier 2023, soit pour une somme de (5 817,19 + 4 835,65 + 4 835,65 + 4 685,65 =) 20 174,14 euros, et après déduction de la somme de (7 833,17 + 4 835,65 + 4 835,65 =) 17 504,47 euros payée par la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à concurrence de la somme exigible, soit (20 174,14 – 17 504,47 =) 2 669,67 euros .

*****

Il résulte des développements qui précèdent que la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] tendant à voir priver d’effet le commandement de payer délivré le 14 avril 2023 par la société B.D.G. [Localité 11] doit être rejetée.

En revanche, il doit être retenu que ce commandement ne peut produire effet que pour le paiement d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 669,67 euros.

3- Sur la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de voir déclarer de nul effet lasommation de faire du 10 avril 2024

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sollicite que la sommation de faire du 10 avril 2024 soit privée d’effet. Elle explique que le four a été déplacé du sous-sol pour être installé au rez-de-chaussée lors de son entrée dans les lieux il y a vingt ans. Elle soutient que l’autorisation du bailleur n’était pas nécessaire car le four est un simple élément d’équipement et que le respect de la réglementation lui imposait ce déplacement car le sous-sol ne dispose d’aucun conduit d’extraction d’air, qu’il est particulièrement exigü et pourvu d’un accès limité, ce qui ne permettait pas d’assurer la sécurité des salariés.

La société B.D.G. [Localité 11] ne se prononce pas à ce sujet et émet des observations au sujet du déplacement du fournil uniquement dans le cadre de sa demande de remise en état des locaux.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Pour que la sommation produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, elle doit être précise afin de permettre à son destinataire de remédier au manquement contractuel reproché et ne pas être délivrée de mauvaise foi.

Cependant, les moyens invoqués ci-dessus par la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne sont pas de nature à priver d’effet la sommation de faire du 10 avril 2024 mais visent à contester le manquement contractuel qui lui est reproché et l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

4- Sur la demande de la société B.D.G. [Localité 11] d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

a) Sur l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement de payer du 14 avril 2023

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne prouve pas avoir payé à la société B.D.G. [Localité 11] , dans le mois de la délivrance du commandement du 14 avril 2023, la somme de 2 669,67 euros.

Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 14 mai 2023 à vingt-quatre heures.

b) Sur l’acquisition de la clause résolutoire en vertu de la sommation de remise en état des locaux du 10 avril 2024

Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point dès lors qu’il a été constaté dans les développements précédents que la clause résolutoire était déjà acquise au 14 mai 2023 à vingt-quatre heures.

5- Sur les demandes réciproques de condamnation en paiement

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sollicite la condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer une somme de 10 856,48 euros HT correspondant au surplus du loyer qu’elle versé depuis sa fixation provisionnelle par le juge des loyers commerciaux à la somme de 32 500 euros pour la durée de la procédure. Elle explique qu’il s’agit de la somme due au titre de l’année 2023 (43 356,48 euros loyer appelé – 32 500 euros loyer dû = 10 856,48 euros) dans la mesure où la société B.D.G. [Localité 11] n’a appliqué le loyer provisionnel qu’à compter du 1er janvier 2024.

Dans le dispositif de ses conclusions, la société B.D.G. [Localité 11] sollicite la condamnation de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à lui payer une créance de loyers et charges d’un montant de 9 760,60 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2023. Dans les motifs de ces mêmes conclusions elle fait état d’une créance de 5074,99 euros. Elle déclare avoir appliqué à compter du 1er janvier 2024, et non du 1er janvier 2023, le loyer provisionnel de 32 500 euros fixé par le juge des loyers commerciaux alors que le jugement rendu en ce sens est une décision provisoire avant dire droit qui n’a pas l’autorité de la chose jugée. Elle soutient qu’il y a lieu d’attendre la décision du juge des loyers commerciaux sur le montant du loyer pour faire les comptes en application de l’article L.145-57 du code de commerce.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la société B.D.G. [Localité 11] que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] reste lui devoir la somme de 5 074,99 euros au 27 mai 2024.

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne peut considérer que la société B.D.G. [Localité 11] lui est redevable de la somme de 10 856,48 euros au titre du loyer de l’année 2023 alors qu’elle ne justifie pas avoir payé la totalité du loyer appelé de 43 356,48 euros qu’elle mentionne. En outre, si aux termes de son jugement du 18 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a fixé un loyer provisionnel inférieur au loyer contractuel, cette décision n’a aucun effet rétroactif. En outre, le tribunal ne saurait en tout état de cause constater une créance de restitution en se fondant sur une décision provisoire du juge des loyers ; il appartiendra aux parties de faire le compte au vu du jugement du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé.

Par conséquent, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sera condamnée à payer à la société B.D.G. [Localité 11] une somme de 5 074,99 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges dû selon décompte arrêté au 5 074,99 euros 27 mai 2024.

La demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer une somme de 10 856,48 euros au titre d’un surplus de loyer payé, outre intérêts au taux légal, sera rejetée.

6- Sur les demandes de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sollicite qu’il lui soit accordé rétroactivement les plus larges délais afin d’apurer le solde de sa dette locative par compensation avec les sommes qui lui sont dues par la société B.D.G. [Localité 11] ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle s’est toujours évertuée à payer les loyers et charges malgré les difficultés rencontrées et qu’elle demeure toujours dans une situation délicate.

La société B.D.G. [Localité 11] s’oppose au délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] aux motifs d’une part, que celle-ci s’est montrée de mauvaise foi, d’autre part, qu’elle ne justifie pas de sa situation financière et enfin, qu’elle a fait état d’une trésorerie insuffisante.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du faible montant de la dette eu égard au montant mensuel du loyer et des paiements régulièrement effectués ainsi qu’il ressort du décompte produit par la société B.D.G. [Localité 11], il sera accordé à la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] un délai de six mois pour payer sa dette.

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sera ainsi autorisée à régler sa dette en six mensualités égales et consécutives, en sus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sera déchue du bénéfice de ce délai et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

La société B.D.G. [Localité 11] pourra alors faire procéder à l’expulsion de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] et à celle de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire, selon les modalités fixées au dispositif.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société B.D.G. [Localité 11] peut prétendre et sera due jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ou l’expulsion. La demande de la société B.D.G. [Localité 11] de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer, outre le paiement des charges et accessoires dus ainsi que les intérêts sur les sommes dues, sera rejetée dès lors que l’assistance de la force publique qui sera accordée en cas d’expulsion est suffisamment comminatoire afin de parvenir à la libération des lieux.

7- Sur la demande subsidiaire de la société B.D.G. [Localité 11] de remise des locaux en leur état initial

Subsidiairement, la société B.D.G. [Localité 11] sollicite la condamnation de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] d’avoir à entreprendre les travaux nécessaires et utiles afin de remettre le fournil en l’état initial conforme à la désignation des locaux expressément stipulée par le bail. Elle expose que faute de demande d’autorisation de travaux préalablement sollicitée par le preneur avant de procéder à une modification substantielle des lieux loués, elle n’a donc pas sollicité l’accord de la copropriété et, dès lors, ne veut pas se retrouver en infraction à l’égard de celle-ci ni subir toutes mesures coercitives et/ou judiciaires qu’elle serait en droit de mettre en œuvre à son encontre.

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne fait aucune observation sur la demande. Il est rappelé qu’elle a précédemment expliqué que le four avait été déplacé du sous-sol pour être installé au rez-de-chaussée lors de son entreé dans les lieux il y a vingt ans. Elle a soutenu que l’autorisation du bailleur n’était pas nécessaire car le four est un simple élément d’équipement et que le respect de la réglementation lui imposait ce déplacement car le sous-sol ne dispose d’aucun conduit d’extraction d’air, qu’il est particulièrement exigü et pourvu d’un accès limité, ce qui ne permettait pas d’assurer la sécurité des salariés.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur est tenu « De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûtes, aucune construction sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et de la copropriété.» (cf page 5).

Les locaux loués sont désignés au contrat de bail ainsi qu’il suit : « un local commercial composé d’une boutique, d’une arrière boutique et d’un sous-sol attenant comprenant un fournil laboratoire aménagé et équipé à usage de BOULANGERIE-PATISSERIE. ».

Or, selon le projet de rapport en date du 15 mars 2024 de M. [T], expert désigné par le juge des loyers commerciaux dans le cadre de l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé, les locaux se composent, au rez-de-chaussée, d’une zone de vente en façade, d’une arrière-boutique fournil attenant, d’un local poubelle et, au sous-sol, d’un laboratoire pâtisserie/chambres froides, d’un dégagement desservant vestiaire et sanitaire, et d’un local de préparation.

L’expert précise également que « Le fournil a pour particularité d’être situé directement en façade sur rue, comme la zone de vente qu’il prolonge. (…) Les activités de boulangerie et de pâtisserie réclament des espaces importants pour la préparation, au détriment de la zone de vente généralement plus réduite. Ici, la relative exiguïté des locaux et leur profondeur limitée, a conduit à la répartition des zones de production sur les deux niveaux avec :

— un fournil à rez-de-chaussée,

— un laboratoire pâtisserie au sous-sol.

L’implantation d’un fournil à rez-de-chaussée, loin d’être un inconvénient, répond aujourd’hui à un concept très tendance dans la boulangerie où les boulangers vendent eux-mêmes leurs produits confectionnés à la vue des clients, dans leur fournil depuis la rue. Ce nouveau concept favorise la fabrication maison, et la visibilité du fournil attire les clients. ».

Il apparaît ainsi que le fournil qui se trouvait au sous-sol lors de la conclusion du bail a été déplacé au rez-de-chaussée, ce que la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] reconnaît.

Si la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne fait état que d’un déplacement du four qui selon elle constitue un déplacement d’un simple élément d’équipement sans qu’une autorisation préalable du bailleur soit nécessaire, il s’avère cependant que ce déplacement a entraîné une modification de la distribution des locaux, et par conséquent de leur désignation puisque le fournil, qui s’entend du local dans lequel se trouve le four, s’est trouvé déplacé du sous-sol au rez-de-chaussée. Dans son analyse des locaux, notamment en ce qui concerne la pondération des surfaces, l’expert judiciaire distingue d’ailleurs parfaitement, au rez-de-chaussée, la zone de vente et le fournil.

Or, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne rapporte pas la preuve d’avoir obtenu, ainsi que l’exige le contrat de bail, l’autorisation expresse et écrite du bailleur pour procéder à cette modification.

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ne rapporte pas davantage la preuve que la modification aurait eu lieu il y a vingt ans, alors que le bailleur en avait été informé et afin de respecter des obligations légales ou réglementaires, notamment d’hygiène ou de sécurité, ainsi qu’elle le soutient. Dans son attestation, l’ancien gérant de la société, M. [G], ne procède que par des affirmations qui ne sont étayées par aucun élément juridique ou de fait probants.

En outre, l’attestation du docteur [O] du service de la médecine de travail ne peut valoir preuve de la nécessité de maintenir le fournil au rez-de-chaussée dès lors que celui-ci ne fait que déclarer que «le déplacement du four n’est absolument pas conseillé car cela risquerait d’engendrer une augmentation significative des risques professionnels potentiellement graves pour les salariés de l’établissement », sans, d’une part, interdire le déplacement du four et, d’autre part, établir que l’exploitation du fournil au sous-sol s’avère impossible.

Le déplacement du fournil s’avère ainsi irrégulier.

Par conséquent, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] doit être condamnée à remettre les locaux loués en leur état initial conforme à la désignation stipulée au contrat de bail, en replaçant le fournil au sous-sol.

Cependant, dès lors que la demande de remise en état est formée par société B.D.G. [Localité 11] « subsidiairement et à défaut » ce qui s’entend comme subsidiairement à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’explusion de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] ainsi qu’à défaut d’acquisition de la clause résolutoire et d’explusion de celle-ci, la remise en état ne devra avoir lieu qu’en cas de poursuite du bail à l’issue du délai de paiement accordé.

8- Sur la demande de dommages-intérêts et d’amende civile de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U]

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] soutient que la société B.D.G. [Localité 11] a commis un abus de droit en application de l’article 1240 du code civil en l’assignant en justice alors qu’elle avait déjà introduit une instance tendant aux mêmes fins. Elle ajoute qu’elle doit attendre l’issue de la présente procédure, retardée par les sommations du bailleur, pour voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la baisse. Elle considère avoir subi en conséquence un préjudice moral et matériel dont elle évalue la réparation à 10 000 euros. Elle demande également la condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros en estimant qu’elle a instrumentalisé et encombré le tribunal avec malice.

La société B.D.G. [Localité 11] considère que l’abus de droit n’est pas caractérisé. Elle expose qu’il est apparu que c’était la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] qui s’était montrée de mauvaise foi. Elle précise qu’elle n’a fait délivrer assignation et sommation que lorsqu’elle a été en mesure de connaître les griefs reprochés à celle-ci et ajoute que la concomitance de l’instance avec celle relative au loyer est purement fortuite.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages-intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive.

En l’espèce, dès lors qu’il a été fait droit, pour partie, aux demandes de la société B.D.G. [Localité 11], il ne peut être jugé que la procédure engagée était abusive.

Dès lors, la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de ses préjudices, ainsi qu’au paiement d’une amende civile de 10 000 euros, seront rejetées.

9- Sur les demandes accessoires

La société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2023.

En outre, l’équité commande de condamner la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer la somme de 8 000 euros sera rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement en application de l’article 514 du code de procédure civile et la demande à ce titre de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable les conclusions de la société B.D.G. [Localité 11] le 05 novembre 2025 afin de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 08 novembre 2024 ;

Rejette la demande de la société B.D.G. [Localité 11] de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 08 novembre 2024 ;

Déclare irrecevables les conclusions au fond de la société B.D.G. [Localité 11] notifiées le 05 novembre 2025 ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de voir privé d’effet le commandement de payer du 14 avril 2023 ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de voir privé d’effet la sommation de faire du 10 avril 2024 ;

Constate l’acquisition au 14 mai 2023 à vingt-quatre heures de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la société B.D.G. [Localité 11] et la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] pour les locaux sis à [Adresse 10];

Condamne la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] une somme de 5 074,99 euros (cinq mille soixante-quatorze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre d’un arriéré de loyers et charges dû selon décompte arrêté au 27 mai 2024 ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer une somme de 10 856,48 euros au titre d’un surplus de loyer payé, outre intérêts au taux légal ;

Autorise la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à s’acquitter de la dette susvisée, en plus des loyers courants, en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le quinze du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants le quinze de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai;

Dit que, faute pour la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités,

° le tout deviendra immédiatement exigible ;

° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le bail sera résilié;

° la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U], et tout occupant de son chef, devront libérer les locaux loués situés à [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 7], dans un délai d’un mois ;

° faute pour la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de libérer spontanément les locaux susvisés, la société B.D.G. [Localité 11] est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution;

° une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés ou l’expulsion ;

° la demande de la société B.D.G. [Localité 11] de condamnation de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer, outre le paiement des charges et accessoires dus ainsi que les intérêts sur les sommes dues, est rejetée ;

Condamne, la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U], en cas de poursuite du bail à l’issue de ce délai, à remettre les locaux loués en leur état initial conforme à la désignation stipulée au contrat de bail, en replaçant le fournil au sous-sol ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de ses préjudices ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros;

Condamne la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2023 ;

Condamne la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] à payer à la société B.D.G. [Localité 11] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros ) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de condamnation de la société B.D.G. [Localité 11] à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LE GRENIER A PAIN SAINT-[U] de voir écartée l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 9] le 05 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER