TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/01975

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BXK

N° MINUTE : 1

Assignation du :

05 Février 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 09 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L M. S [Adresse 26]

[Adresse 21]

[Localité 2]

représentée par Maître Audrey HADJEZ – HALIMI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0756

DEFENDERESSE

S.A.S URGE

[Adresse 20]

[Localité 13]

représentée par Maître Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0419

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 décembre 2014, la société URGE a donné à bail commercial à la société [Adresse 26] MARKET, aux droits et obligations de laquelle est venue la société M. S [Adresse 26], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2014, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 21] et [Adresse 15] à [Localité 28], afin qu’elle y exploite un commerce de “ vente au détail de tous produits alimentaires et non alimentaires, restauration rapide de type snack hors cuisson à l’intérieur des locaux et prestations de tous services tels qu’ils sont offerts en général, ensemble ou séparément, dans les magasins de type supermarché. Commerce alimentaire sous l’enseigne “A 2 Pas” ”, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 170.000 euros en principal.

Suivant avenant en date du 17 mai 2016, la destination contractuelle a été modifiée in fine, comme suit : “ Commerce alimentaire sous l’enseigne “ MARKS & SPENCER FOOD” ” et le preneur a été autorisé à effectuer divers travaux dans les lieux loués, sans que ceux-ci ne puissent constituer un motif de déplafonnement du loyer lors des prochains renouvellements du bail.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2023, la société URGE a signifié à la société M. S [Adresse 26] un congé à effet du 30 novembre 2023, avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er décembre 2023, sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit porté à la somme de 189.288,22 euros en principal.

Par courrier de son conseil en date du 05 septembre 2023, la société M. S [Adresse 26] a accepté le principe du renouvellement du bail, mais contesté le loyer demandé, revendiquant un loyer annuel en renouvellement d’un montant de 112.000 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative, inférieure au loyer plafonné.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié le 1er décembre 2023 en lettre recommandée avec avis de réception, la société M. S [Adresse 26] a fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 05 février 2024, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2023 à la somme de 112.000 euros et, à défaut, voir ordonner une expertise judiciaire en application de l’article R.145-30 du code de commerce, le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance devant, dans cette hypothèse, être fixé à la même somme.

La société URGE a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel renouvelé au 1er décembre 2023 fixé à la somme de 200.000 euros dans son mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 février 2024.

Par jugement en date du 24 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail entre la société URGE et la société M. S [Adresse 26], portant sur les locaux situés [Adresse 21] et [Adresse 15] à [Localité 28], à compter du 1er décembre 2023,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société M. S [Adresse 26], avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [X] [I] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er décembre 2023, au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— fixé le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

M. [I] a établi son rapport le 04 juillet 2025. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort, à la date du renouvellement du bail, à la somme de 139.144 euros en principal, correspondant à un prix unitaire de 750 euros/m²p/an, à une surface pondérée de 201,74 m²p, ainsi qu’à une majoration de 1 % en raison de l’autorisation de mise en location-gérance prévue par le bail, outre un abattement au titre de la taxe foncière refacturée au preneur (8.935 euros), et du transfert des travaux de mises aux normes et liés à la vétusté (3 %). Il a par ailleurs calculé le loyer annuel plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux au 1er décembre 2023, qu’il chiffre à la somme de 206.522,58 euros en principal.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 30 octobre 2025, la société M. S [Adresse 26] demande au juge des loyers commerciaux, de :

CONSTATER que la valeur locative des locaux litigieux est inférieure au loyer de renouvellement fixé selon la règle du plafonnement,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé rétroactivement au 1er décembre 2023 à la somme annuelle en principal de 118.000 euros HT/HC (CENT DIX HUIT MILLE EUROS hors taxes et hors charges), correspondant à la valeur locative des locaux loués,

DIRE que le trop-perçu de loyers par la société URGE sera assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 1er décembre 2023 (correspondant à la date de demande de la société M. S [Adresse 26]), pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement;

DIRE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société URGE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

La société M. S [Adresse 26] se prévaut des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et de la jurisprudence pour solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, dès lors qu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire.

Elle fait valoir que lorsqu’elle est inférieure au montant du loyer plafond, le juge doit fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours (Pourvois n°07-10476 et n°14-12411), sans que le preneur n’ait à rapporter la preuve d’une modification des éléments visés aux articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce (Pourvoi n°03-11435), ce en recherchant la valeur locative des lieux loués, au besoin même d’office (Pourvoi n°02-11.374).

Après avoir rappelé que le loyer plafonné ressort, à la date du renouvellement, à la somme de 206.522,58 euros par an en principal, elle requiert que le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 118.000 euros. Elle acquiesce au prix unitaire (750 euros/m²p/an) proposé par l’expert judiciaire, mais conteste la surface locative pondérée (201,74 m²p) qu’il a calculée. Elle fait grief à l’expert judiciaire d’avoir retenu les coefficients les plus élevés de la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les zones 3 (0,60) et 4 (0,40), ainsi que pour les réserves (0,30). Elle demande que leur soient substitués respectivement les coefficients de 0,50 (et 0,40 pour la surface surélevée) pour tenir compte de la hauteur sous plafond moindre, 0,30 en raison de l’absence d’éclairement naturel et 0,20 en raison de l’éloignement des réserves accessibles depuis la deuxième aire de vente en surélévation de quatre marches et de l’absence d’accès indépendant. Elle prétend en conséquence à une surface pondérée de 172,93 m²p pour une surface de 421,24 m²u, aboutissant à une valeur locative annuelle brute de 129.697,50 euros, le prix unitaire n’étant pas discuté et, après application des correctifs proposés par l’expert judiciaire, auxquels elle souscrit, à une valeur locative nette de 118,168,55 euros, qu’elle demande d’arrondir à 118.000 euros par an en principal.

Selon dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 15 octobre 2025, la société URGE demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre Principal

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2023 au titre des locaux sis à [Adresse 21], à la somme de 200.000 euros annuellement, hors taxes et hors charges,

CONDAMNER la société MS [Adresse 26] à verser à la société URGE le complément de loyers du depuis le 1er décembre 2023 sur la base du loyer annuel initial de 195.912 euros hors taxes et hors charges, majoré du montant de l’indexation conventionnelle annuelle,

CONDAMNER la société MS [Adresse 26] à régler à la société URGE les intérêts de plein droit au taux légal en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du 1er décembre 2023 sur le différentiel ainsi dû avec les sommes payées,

DIRE ET JUGER qu’à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETER les demandes formulées par la société MS [Adresse 26],

CONDAMNER la société MS [Adresse 26] à verser à la société URGE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société MS [Adresse 26] aux dépens, ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

La société URGE s’oppose aux prétentions de la demanderesse.

Après avoir rappelé la qualité de l’emplacement des locaux et leurs principales caractéristiques, elle requiert que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative chiffrée à la somme de 200.000 euros par an en principal, correspondant à une surface pondérée de 217,03 m²p et un prix unitaire de 920 euros/m²p/an. Elle fonde sa demande sur les termes du rapport d’expertise établi à sa demande par le Cabinet [M].

Elle estime, s’agissant de la surface pondérée, que l’expert judiciaire a, à tort, appliqué un coefficient de pondération de 0,30 concernant l’arrière-boutique. Elle déclare que la configuration des lieux et la nature du commerce y exploité justifient de retenir un coefficient de 0,40.

Elle conteste aussi le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, auquel elle reproche d’avoir pris en compte différentes références portant sur des commerces qui exercent une activité distincte de celle prévue par le bail, et pour partie anciennes puisque remontant à 2017, 2019, 2020 ou 2021. Elle se prévaut de quatre références sises [Adresse 18], [Adresse 8] issues de commerces alimentaires et [Adresse 16] relatives à un commerce de restauration. Elle revendique un prix unitaire de 920 euros/m²p/an qu’elle estime plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques de locaux.

*

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 02 décembre 2025, a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « constater », « dire » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives aux intérêts au taux légal courant sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, et à leur capitalisation, constituent de véritables prétentions malgré l’emploi erroné des termes « dire » et « dire et juger » en lieu et place du terme « ordonner », sur lesquelles il y a lieu de se prononcer.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal afférents (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de PARIS RG : 21/13962, cour d’appel de VERSAILLES RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de DOUAI RG : 22/01586).

Ces demandes de la défenderesse sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points si elles l’estiment nécessaire, compte tenu des termes de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2023

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

— soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,

— soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués ou des obligations des parties.

L’article R.145-3 du code du même code indique que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

L’article R.145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55.

L’article R.145-6 du code du même code prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur les caractéristiques des lieux loués

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire précise que les locaux :

— dépendent d’un immeuble à usage mixte, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en boutique et sept étages dont le dernier partiellement mansardé exploité en bureaux, qui a été réhabilité dans les années 1990, à double orientation sur l'[Adresse 23] (façade principale en baies vitrées) et sur le passage [Adresse 24] (façade secondaire arrière en enduit peint), le tout en bon état général ;

— bénéficient d’un linéaire de façade d’environ treize mètres rythmé par deux piles, seule la partie droite comportant un accès clientèle (rampe accès PMR en légère pente) et deux vitrines (l’ensemble totalisant six mètres de linéaire), la partie gauche étant occultée et servant seulement de support d’enseigne, les livraisons se faisant via l’avenue, et la façade arrière servant de sortie de secours ;

— se développent sur deux niveaux non reliés, rez-de-chaussée en partie surélevé (384,65 m²) équipé d’une climatisation réversible et sous-sol (36,59 m²), le tout en bon état, composés : au rez-de-chaussée, d’une aire de vente grossièrement en T, sur une profondeur d’environ 24 mètres, et s’élargissant vers le fond (sol carrelé, bonne hauteur sous plafond de 3,40 mètres), la partie gauche du T ayant la particularité d’être en contre-haut de quatre marches et d’être accessible par un monte-handicapé, et la hauteur sous plafond étant, pour cette partie, réduite à 2,80 mètres, des annexes en nature de bureau en façade en contre-haut de trois marches aveugles et tout en longueur (sol carrelé et murs peints), locaux du personnel, comprenant une salle de pause équipée d’un évier (sol et murs partiellement carrelés), deux vestiaires (murs peints), deux sanitaires avec lavabos et WC (sol et murs partiellement carrelés), une grande réserve (sol carrelé, faux plafond, avec en emprise une grande chambre froide), local poubelle et local technique (condenseurs), salle informatique aveugle (sol ciment), et local technique TGBT ; au sous-sol, non accessible à la clientèle, accessible uniquement par les parties communes : porte palière un vantail en contre-haut de trois marches en béton peint, réserve en L (sol ciment et carrelé, cloisonnement partiel).

Ses constatations sont corroborées par les photographies jointes au rapport d’expertise.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’expert précise que les locaux sont situés [Adresse 21] et [Adresse 15] à [Localité 28], à proximité du carrefour [Adresse 26]/[Adresse 25] duquel ils sont partiellement visibles, au sein d’un secteur mixte (commerces, résidentiel – plutôt à bon pouvoir d’achat – et tertiaire), qui concentre des activités diverses et de services sur l’avenue [Adresse 26], ainsi que plusieurs commerces et des enseignes, avec des activités à dominante d’équipement de la personne et de la maison sur la [Adresse 25]. Il a relevé la présence de trois autres commerces alimentaires (Monoprix, Bio C’est Bon et Carrefour City) au niveau dudit carrefour.

Selon lui, les locaux bénéficient d’une très bonne accessibilité par l'[Adresse 23] qui constitue un axe principal de circulation nord/sud entre le [Localité 28] et le [Localité 3], traversée par la [Adresse 25] qui délimite ces deux arrondissements, tant par les transports en commun (métro [Adresse 23] et bus 61 et 76), que par la route (parking public « [Adresse 25] », à proximité immédiate).

Sur la surface pondérée

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération, en distinguant les surfaces de réception du public, des surfaces des autres locaux loués.

L’expert a eu accès aux plans des deux niveaux établis par sa Société DALTROFF, ingénieur conseil, en mars 2016, qui n’est pas géomètre-expert, et dont il a relevé que l’échelle était faussée. Partant des surfaces très proches retenues par les experts amiables des parties (421,38 m² pour le cabinet DAXTER et 421,10 m² pour M. [H]) il a, à défaut de métré par géomètre-expert, retenu une moyenne des deux, soit une surface de 421,24 m²u, à laquelle il a ensuite appliqué les coefficients de pondération préconisés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière comme suit, l’article R.145-7 du code de commerce imposant de raisonner par unité de surface pour le calcul de la valeur locative :

La bailleresse conteste le coefficient de pondération de 0,30 appliqué à l’arrière-boutique et demande que lui soit substitué une coefficient de 0,40 à raison de la configuration des lieux et la nature du commerce y exploité.

En l’espèce, l’expert a expliqué que si un coefficient 0,40 est généralement retenu pour une arrière-boutique dépendante d’un magasin traditionnel, les locaux sous expertise se distinguent par leur très grande profondeur et l’importance de la zone de vente qui occupe plus de 67 % du rez-de-chaussée. Il a donc appliqué à celle-ci des coefficients de pondération variant de 1 à 0,40 pour la boutique accessible à la clientèle, le coefficient 0,40 étant attribué à la zone 4 la plus éloignée de la vitrine. Puis, aux annexes non-accessibles à la clientèle, composant l’arrière-boutique (bureau, locaux sociaux, grande réserve-chambre froide, et local informatique) un coefficient inférieur, uniformément fixé à 0,30, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière préconisant une fourchette comprise entre 0,10 à 0,40.

Au regard de la configuration des lieux et de la nécessaire distinction des locaux accessibles à la clientèle de ceux qui ne le sont pas, le coefficient de 0,30 uniformément appliqué par l’expert à l’arrière-boutique, est adapté et sera donc retenu.

De son côté, la société M. S [Adresse 26] conteste l’application des coefficients les plus élevés de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les zones 3 et 4, ainsi que pour les réserves. Elle revendique, pour la zone 3, des coefficients de 0,50 (et 0,40 pour la surface surélevée en raison de la hauteur sous plafond moindre), pour la zone 4, un coefficient de 0,30 compte tenu de l’absence d’éclairement naturel et, pour les réserves, un coefficient de 0,2 prenant en considération leur éloignement, leur accessibilité depuis la deuxième aire de vente en surélévation de quatre marches et de l’absence d’accès indépendant.

L’expert judiciaire, a justifié les coefficients proposés de 0,60 s’agissant de la zone 3 par le fait qu’elle est en parfaite continuité des zones 1 et 2, sans contrainte architecturale et de 0,50 concernant la zone 3bis afin de tenir compte de sa surélévation de quatre marches, laquelle est néanmoins compensée par la présence d’un monte handicapé qui assure l’accessibilité PMR et la hauteur sous plafond de celle-ci, à savoir de 2,80 mètres (contre 3,40 mètres pour le surplus du magasin) étant correcte et non pénalisante pour la clientèle.

Il ajoute, que la zone 4, située tout au fond du magasin, est pondérée au coefficient 0,40 car elle est également dans le prolongement naturel de la zone 3, sans contrainte architecturale, et ainsi susceptible d’être fréquentée par le plus grand nombre, même si la lumière naturelle est nécessairement diminuée du fait de la profondeur du magasin sur 24 mètres.

Enfin, il précise avoir appliqué un coefficient de 0,3 pour la réserve, malgré son accès non indépendant (les livraisons se faisant depuis l'[Adresse 23]) et sa surélévation en ce qu’elle est implantée dans le prolongement de la zone 3bis, en raison, d’une part, de sa grande superficie, incluant une chambre froide, et de sa situation au rez-de-chaussée, au même niveau que la zone de vente, ce qui facilite les manutentions contrairement à l’autre réserve, située au sous-sol qui est accessible uniquement par les parties communes.

Les coefficients proposés par l’expert judiciaire tiennent ainsi compte de la configuration des lieux et de leur caractère bien adapté tant à la réception de la clientèle, la surélévation de la zone 3 bis et la hauteur sous-plafond étant sans incidence négative démontrée à cet égard, qu’à l’usage de réserves directement accessibles depuis la deuxième aire de vente, ce qui facilite les manutentions. Ils seront donc retenus également.

Dans ces conditions, la surface pondérée sera fixée à 201,74 m²p.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. Et, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé de retenir à un prix unitaire de 750 euros/m²p/an après avoir analysé, dans le cadre de la méthode par comparaison, treize références dont un renouvellement judiciaire, deux nouvelles locations avec décapitalisation du droit au bail. Il ne fait état d’aucun renouvellement amiable :

Nouvelles locations (loyers purs)

— [Adresse 19] (à 300 mètres des locaux loués) – Relais supermarché Leclerc

Surface pondérée : 73,50 m²p

Bail 2019 : 35.150 euros/An, soit 478 euros/m²p

— [Adresse 14] ( à 550 mètres des locaux loués) – Caviste Bacchus

Surface pondérée : 46,00 m²p

Bail 2021 : 22.200 euros/An soit 483 euros/m²p

— [Adresse 7] (à 700 mètres des locaux loués) – Supérette Paysan Vrac

Surface pondérée : 69,00 m²p

Bail 2020 : 37.560 euros/An, soit 544 euros/m²p

— [Adresse 12] ( à 650 mètres des locaux loués) Intérim Adaptel

Surface pondérée : 72,00 m²p

Bail 2023 : 41.940 euros/An, soit 583 euros/m²p

— [Adresse 17] (à 500 mètres des locaux loués) Agence voyages Sélectour

Surface pondérée : 32,00 m²p

Bail 3T 2021 : 20.400 euros/An soit 637 euros/m²p

— [Adresse 1] (à 350 mètres des locaux loués) Prêt à porter Unicia Surface pondérée : 69,00 m²p

Bail 2021 : 45.000 euros/An soit 652 euros/m²p

— [Adresse 9] (à 500 mètres des locaux loués) Vélos électriques Ecox

Surface pondérée : 129,00 m²p

Bail 2022 : 90.000 euros/An soit 698 euros/m²p

— [Adresse 4] (à 300 mètres des locaux loués) Supermarché Myam

Surface pondérée : 103,00 m²p

Bail 2022 : 79.534 euros/An, soit 772 euros/m²p

— [Adresse 22] (à 40 mètres des locaux loués) Agence de voyages WEP

Surface pondérée : 48,00 m²p

Bail 2017 : 37.200 euros/An, soit 775 euros/m²p

— [Adresse 5] ( à 300 mètres des locaux loués) Onglerie [Localité 27] Nails

Surface pondérée : 41,50 m²p

Bail 1T 2023 : 55.660 euros/An, soit 1 341 euros/m²p

Nouvelles locations (avec cession)

— [Adresse 6] (à 350 mètres des locaux loués) Barbier 235th Barber Street

Surface pondérée : 47,20 m²p

Bail 2019 : 36.000 euros/An, soit 763 euros/m²p

Droit au bail 29.000 euros décapitalisé au coefficient 7 (4.143 euros)

Charge locative : 36.000 euros + 4.143 euros = 40.143 euros soit 850 euros/m²p

— [Adresse 10] ( à 250 mètres des locaux loués) Prêt à porter Bellerose

Surface pondérée : 136,25 m²p

Bail 2017 : 105.000 euros/An, soit 771 euros/m²p

Droit au bail 370.000 euros décapitalisé au coefficient 7 (52.857 euros)

Charge locative : 105.000 euros + 52.857 euros = 157.857 euros soit 1.159 euros/m²p

Renouvellement judiciaire

— [Adresse 11] (1,7 km des locaux loués) Alimentation bio Naturalia

Surface pondérée : 151,10 m²p

Renouvellement 1er octobre 2017 sur la base de 650 euros/m²p

TJ [Localité 30]/10/2023

L’expert souligne que les prix de locations de boutiques dans le secteur ressortent ainsi à :

— nouvelles locations (loyers purs) : 478 euros/m²p à 1.341 euros/m²p

— nouvelles locations (avec cession) : 850 euros/m²p à 1.159 euros/m²p

— renouvellement judiciaire : 650 euros/m²p.

Il est d’avis, que, compte tenu de la qualité de l’emplacement très favorable à l’exploitation d’un commerce d’alimentation générale, au sein d’un secteur mixte (commerces, résidentiel – plutôt à bon pouvoir d’achat – et tertiaire) offrant un panel de clientèle, dans un secteur à la commercialité dynamique, très bien desservi, ainsi que du bon état d’entretien de l’immeuble et des locaux, qui bénéficient d’un bon effet d’enseigne, disposent d’une grande aire de vente, mais dont la configuration est atypique, s’élargissant sur le fond avec un dénivelé de quatre marches à gauche, néanmoins adaptés à l’activité exploitée, ainsi que de leur équipement (climatisation réversible, accès PMR, grande réserve avec chambre froide, locaux du personnel et divers), de l’absence d’aire de livraison proprement dite, de l’accès arrière sur le passage [Adresse 24] qui constitue l’issue de secours, mais aussi du sous-sol non relié, de dimension réduite, le prix unitaire peut être fixé à la somme de 750 euros/m²p/an.

Si la demanderesse souscrit à ce prix unitaire, la bailleresse le conteste, reprochant à l’expert judiciaire d’avoir pris en compte des références relatives à des commerces qui exercent une activité distincte de celle prévue par le bail, ou qui sont anciennes. Elle revendique un prix unitaire de 920 euros/m²p/an qu’elle estime plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques de locaux en se fondant sur trois références issues de commerces alimentaires situés [Adresse 18], [Adresse 4], [Adresse 8] et d’un commerce de restauration sis [Adresse 16].

L’expert écarté à juste titre la référence située à [Localité 29], comme trop éloignée des locaux.

Il a analysé les trois autres références et résumé les éléments de comparaison comme suit :

— [Adresse 18] (à 1,5 km des locaux loués) soit 1.210 euros/m²p, valeur 2019 donc avant le Covid,

— [Adresse 4] (à 300 mètres des locaux loués) soit 774 euros/m²p, valeur 2022 après la crise sanitaire.

— [Adresse 8] (à 3,7 km des locaux loués) soit 858 euros/m²p, valeur 2020 pendant la crise sanitaire.

Il relève une baisse des valeurs locatives après la crise sanitaire de Covid 19 et considère que la demande de la bailleresse tendant à voir appliquer un prix unitaire de 920 euros/m²p/an n’est pas fondée au vu de ces références.

En l’occurrence, c’est à tort que la bailleresse reproche à l’expert l’ancienneté de ses références, alors qu’elle-même se prévaut de baux de 2019 et 2020, ou d’avoir retenu des références de baux de commerces exerçant des activités distincte puisque les articles R.145-6 et R.145-7 le prévoient expressément.

De plus, c’est à juste titre que l’expert a privilégié les références dans les [Localité 2] et [Localité 3], plus ou moins proches des locaux loués (entre 40 m à 700 m des locaux loués, la référence la plus éloignée visant un renouvellement judicaire d’un commerce alimentaire).

A l’inverse, les références de société URGE sises [Adresse 18], [Adresse 8] et [Adresse 16] apparaissent trop éloignées de la zone de chalandise (400 mètres). Elles ne seront donc pas retenues.

Seule celle du commerce situé [Adresse 4] (à 300 m des locaux loués) répond aux critères légaux et jurisprudentiels, mais son prix unitaire de 774 euros/m²p, valeur 2022 est conforme aux éléments de comparaison pris en compte par l’expert judiciaire et n’est pas de nature à remettre en cause son évaluation.

Aussi, étant rappelé que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références, qu’il est d’usage d’écarter les références extrêmes et que les loyers décapitalisés n’ont pas à être pris en compte pour la fixation du loyer renouvelé, le prix unitaire de 750 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire, qui tient compte de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, apparaît adaptée et sera retenu.

Sur les clauses exorbitantes du droit commun

La majoration de 1 % en raison de l’autorisation conférée au preneur de donner ses locaux en location-gérance dans le bail le bail, et les abattements au titre de la taxe foncière refacturée au preneur (8.935 euros), et du transfert des travaux de mises aux normes et liés à la vétusté (3 %), préconisés par l’expert judiciaire, qui ne sont pas discutés, seront retenus.

*

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2023 dû par la société M. S [Adresse 26] sera fixé à la somme de 139.144 euros [(201,74 m²p X 750 euros/m²/an) X 0,98 – 8.935 euros] hors charges et hors taxes.

III- Sur les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation

En vertu de l’article 768 du même code, applicable à la procédure écrite sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, les écritures des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, et qu’elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Il n’est statué que sur les prétentions énoncées au dispositif et ne sont examinés que « les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, dans la partie « discussion » de leurs écritures, les parties n’articulent aucun moyen en fait comme en droit à l’appui de leurs demandes respectives relatives aux intérêts au taux légal et/ou à leur capitalisation.

Leurs demandes respectives seront donc rejetées.

IV- Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé et des intérêts au taux légal afférents formées par la société URGE,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2023 entre la société URGE et la société M. S [Adresse 26] au titre des locaux situés [Adresse 21] et [Adresse 15] à [Localité 28], à la somme de 139.144 euros hors taxes et hors charges,

DEBOUTE la société M. S [Adresse 26] de ses demandes relatives aux intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant du bail renouvelé et à leur capitalisation,

DEBOUTE la société URGE de sa demande de capitalisation des intérêts au taux légal,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 09 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES