TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [V] [J]

M^e Zainah SAHABUN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08194 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZUO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

Madame [Q] [I], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Zainah SAHABUN, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08194 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZUO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 1986, M. [H] [C] a donné à bail à M. [V] [J] des locaux d’habitation situés [Adresse 4], 5ème étage, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par courrier en date du 7 mai 2020, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a informé M. [V] [J] de l’attribution à son profit d’un logement social.

Par courrier en date du 21 octobre 2022, M. [V] [J] a signalé à l’administrateur du bien situé [Adresse 5] [Localité 1] qu’il avait quitté les lieux depuis plusieurs mois et que le logement était occupé par Mme [Q] [I]. Par un second courrier du même jour, il a indiqué céder l’appartement à l’occupante. Par courrier en date du 25 octobre 2022, l’administrateur du bien a informé M. [V] [J] du refus du transfert du bail.

La VILLE DE [Localité 1] est devenue propriétaire de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7] le 21 juin 2023.

Par acte notarial en date du 22 juin 2023, la VILLE DE [Localité 1] a consenti un bail emphythéotique à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH sur l’ensemble dudit immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a délivré à M. [V] [J] une sommation d’avoir à restituer le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] libre de tout occupant.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a assigné M. [V] [J] et Mme [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail et à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [J] et de tous occupants de son chef notamment Mme [Q] [I] avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— condamner in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] à payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,

— condamner in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] à payer la somme de 4861,49 euros au 4 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif, à parfaire,

— condamner in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 9 février 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que M. [V] [J] était toujours titulaire du bail comme n’ayant jamais donné congé, alors qu’il n’habitait plus les lieux occupés par Mme [Q] [I]. Il a contesté tout bail verbal ou droit au maintien dans les lieux au bénéfice de cette dernière. Il a par ailleurs précisé que le bail était désormais soumis à la réglementation applicable aux logements HLM.

Mme [Q] [I], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :

— débouter l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes,

— constater que le bail lui a été transféré,

— reconnaître sa qualité de locataire de plein droit,

— subsidiairement, constater la tolérance prolongée du bailleur,

— ordonner la régularisation du bail à son profit,

— ordonner à l’établissement public de la reloger,

— condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Q] [I] a indiqué avoir résidé dans le logement de façon continue, paisible et notoire pendant plusieurs années, qu’elle a payé les loyers directement à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, et qu’elle a ainsi bénéficié d’un transfert de bail et subsidiairement d’un bail verbal. Elle a sollicité au visa de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme la reconnaissance du transfert de bail, la régularisation d’un nouveau bail ou une proposition de relogement.

M. [V] [J], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

A titre liminaire enfin sur la législation applicable au bail du 14 avril 1986, il doit être considéré que le bail est toujours régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, étant précisé que l’arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 mai 2020, 19-14.090 cité par l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ne vise pas un bail régi initialement par ces dispositions.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 que, par dérogation à l’article 1717 du code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. La sanction de ce texte est la résiliation judiciaire, qui peut être demandée sans forme en justice.

Enfin selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la procédure que M. [V] [J] s’est vu attribuer un logement social en 2020 par l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, alors qu’il n’était pas encore titulaire d’un bail emphythéotique sur le logement objet de la présente procédure. M. [V] [J] a informé en octobre 2022 l’administrateur du bien situé [Adresse 4] qu’il ne résidait plus dans cet appartement, désormais occupé par Mme [Q] [I] qui devait en régler le loyer. Il n’a toutefois pas valablement délivré congé.

M. [V] [J] a immédiatement été informé du désaccord du bailleur pour un transfert de bail (pièce n°4 du demandeur). Ainsi M. [V] [J] est resté titulaire du bail. La cession non autorisée justifie par ailleurs la résiliation du bail de M. [V] [J], qui en était le seul titulaire, au 9 septembre 2025, date de l’assignation.

Mme [Q] [I] sera déboutée de sa demande de transfert de bail. En effet, il est établi que ce transfert a été clairement refusé par le propriétaire qui souhaitait reprendre le bien.

Sur l’existence d’un bail verbal

Il résulte des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil que la preuve d’un bail verbal ayant reçu exécution se rapporte par tout moyen.

La preuve de l’exécution d’un bail verbal peut être administrée par tous moyens et n’est pas subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit; l’existence de quittance n’est ainsi pas exigée.

En l’espèce, Mme [Q] [I] explique vivre dans l’appartement depuis 2018, que le bailleur a été informé du départ du locataire en titre en 2022, qu’aucune procédure d’expulsion n’a été engagée à son encontre pendant plusieurs années, et enfin qu’elle a payé ses loyers directement à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH.

Si Mme [Q] [I] évoque une présence continue depuis 2018, il doit tout d’abord être relevé que le bailleur n’en a été avisé qu’en octobre 2022.

Par ailleurs et comme il a déjà été dit, M. [H] [C] a refusé tout transfert de bail pour reprendre le bien, ce qui conduit à considérer qu’il ne peut pas avoir consenti à un bail verbal.

Ensuite, il ressort de l’acte notarial en date du 22 juin 2023 (bail emphythéotique, pièce n°2 du demandeur) que M. [H] [C] a tenté de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 janvier 2023, ce qui démontre une volonté d’expulsion. Il est également établi qu’il y a eu un changement de propriétaire le 21 juin 2023, ce qui a nécessairement ralenti toute démarche en ce sens.

En outre, en février 2024, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a informé le conseil de Mme [Q] [I] de l’impossibilité d’attribution d’un bail en raison de l’absence de titre de séjour en cours de validité. Dès lors, Mme [Q] [I] ne peut valablement prétendre à l’existence d’un bail verbal puisque l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH lui a refusé tout contrat bail de façon explicite.

Enfin, si Mme [Q] [I] explique que le demandeur a accepté qu’elle paye le loyer, cela ne saurait conduire à estimer qu’il existe un bail verbal à son profit, le bailleur ayant simplement accepté le paiement du loyer du bail de M. [V] [J]. Il sera ajouté que Mme [Q] [I] ne justifie en réalité que du paiement de cinq échéances (trois paiements en 2024, un en décembre 2025 et un en janvier 2026) pour un logement qu’elle occupe depuis plusieurs années et qu’elle ne répond ainsi pas à la première obligation d’un locataire.

Mme [Q] [I] ne démontre ainsi pas l’existence d’un bail verbal.

Mme [Q] [I] évoque également son droit au maintien dans les lieux. Or, elle ne rentre pas dans la catégorie des personnes pouvant en bénéficier aux termes des articles 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948, et cela d’autant moins qu’elle ne répond pas à l’obligation de payer le loyer.

Si Mme [Q] [I] évoque une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention Européenne des droits de l’Homme, il sera ici relevé qu’elle n’a aucun titre sur le logement et que le bailleur a demandé dès le mois de novembre 2022 qu’elle le quitte, demande réitérée en juin 2025 par une sommation de quitter les lieux. Le demandeur n’a ainsi en outre aucune obligation de relogement.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef dont Mme [Q] [I], de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec l’intervention d’un serrurier ou de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est acquis que M. [V] [J] ne vit plus dans les lieux. S’agissant de Mme [Q] [I], elle est entrée dans les lieux alors que ce dernier y demeurait encore et avec son accord. Aucune mauvaise foi n’est démontrée de sa part. Enfin, le demandeur ne justifie pas des contraintes liées au projet de réhabilitation qu’il invoque.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH sera débouté de sa demande.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2025, la somme de 4861,49 euros était due au titre des impayés de loyers et charges. M. [V] [J] sera condamné à payer cette somme à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH. Mme [Q] [I], qui occupe le logement et indique payer le loyer, sera condamnée in solidum au paiement de cette somme.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il est établi que M. [V] [J] ne vit plus dans le logement depuis plusieurs années. Il est également établi que Mme [Q] [I] est l’occupante des lieux. Elle sera seule condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [J] et Mme [Q] [I], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH les frais exposés dans le cadre de la présente instance. En conséquence, M. [V] [J] et Mme [Q] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 avril 1986 entre M. [H] [C] aux droits duquel vient l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH et M. [V] [J] portant sur les lieux situés [Adresse 4], 5ème étage, à compter du 9 septembre 2025,

ORDONNE à M. [V] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dont Mme [Q] [I], les lieux situés [Adresse 4], 5ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 4861,49 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [Q] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 9 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [Q] [I] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [Q] [I] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE du surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge