N° RG 23/06231 – N° Portalis DB2E-W-B7G-MCYT

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/06231 – N° Portalis DB2E-W-B7G-MCYT

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Anne-catherine BOUL

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Anne-catherine BOUL

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [R] [Y]

né le 30 Décembre 1961 à (SUISSE), demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Anne-catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 109

DEFENDERESSE :

Syndicat des coprpriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], représenté par son syndic, la SASU ALSIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 440.962.538. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [R] [Y] est propriétaire de deux appartements constituant les lots n°102 (deuxième étage) et 103 (troisième étage) d’un immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 13]. Ces deux lots ont été réunis pour former un seul appartement.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a eu lieu le 4 mai 2022.

Par assignation délivrée le 30 juin 2022, Monsieur [Z] [R] [Y] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

DECLARER la demande de Monsieur [Z] [Y] recevable et bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL,JUGER que Monsieur [Z] [Y] n’a pas été régulièrement à l’assemblée générale du 4/05/2022.

ANNULER l’assemblée générale qui s’est tenue le 4/05/2022 et toutes les résolutions qui en découlent.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER nulle la résolution n o 5 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] le 4/05/2022.

ANNULER la résolution n o 5 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] le 4/05/2022.

CONDAMNER le syndicat défendeur à payer à Monsieur [Z] [Y], la somme de 2 500 C, ou telle autre qu’il plaira au Tribunal arbitrer, au titre de l’article 700 du CPC.

Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance.

DIRE ET JUGER que le demandeur sera exclu du paiement de l’ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.

Par ordonnance du 17 novembre 2022, le juge de la mise en état a radié l’affaire.

Suite à un acte de reprise d’instance déposé le 17 novembre 2022, l’affaire a été réinscrite sous le numéro RG23/6231.

Par conclusions au fond déposées le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] a demandé le débouté des demandes de Monsieur [Z] [R] [Y].

Par conclusions au fond déposées le 10 janvier 2024, Monsieur [Z] [R] [Y] a demandé de :

JUGER la demande de M. [Y] recevable et bien fondée.

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que M. [Y] n’a pas été régulièrement convoqué à l’assemblée générale du 4/05/2022.

En conséquence, ANNULER l’assemblée générale qui s’est tenue le 4/05/2022 et toutes les résolutions qui en découlent.

A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER nulle la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 14] le 4/05/2022.

En conséquence, ANNULER la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] le 4/05/2022.

CONDAMNER le syndicat défendeur à payer à M. [Y] la somme de 2 500 €, ou telle autre qu’il plaira au Tribunal arbitrer, au titre de l’article 700 du CPC.

Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance.

DIRE ET JUGER que le demandeur sera exclu du paiement de l’ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.

Par requête sur incident déposée le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 14] a soulevé l’irrecevabilité de la demande subsidiaire de Monsieur [Z] [R] [Y] en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 mai 2022.

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état a :

DECLARE recevable la demande subsidiaire en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] [Localité 13] en date du 4 mai 2022 ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande subsidiaire de Monsieur [Z] [R] [Y].

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 10 janvier 2024, Monsieur [Z] [R] [Y] a demandé de :

JUGER la demande de M. [Y] recevable et bien fondée.

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que M. [Y] n’a pas été régulièrement convoqué à l’assemblée générale du 4/05/2022.

En conséquence, ANNULER l’assemblée générale qui s’est tenue le 4/05/2022 et toutes les résolutions qui en découlent.

A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER nulle la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 14] le 4/05/2022.

En conséquence, ANNULER la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 13] le 4/05/2022.

CONDAMNER le syndicat défendeur à payer à M. [Y] la somme de 2 500 €, ou telle autre qu’il plaira au Tribunal arbitrer, au titre de l’article 700 du CPC.

Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance.

DIRE ET JUGER que le demandeur sera exclu du paiement de l’ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [R] [Y] avance ne pas avoir été dûment convoquée à l’assemblée générale du 4 mai 2022. Subsidiairement au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 mai 2022, Monsieur [Z] [R] [Y] fait état que les règles d’organisation d’assemblée n’ont pas été respectées compte tenu de la mention adoption à l’unanimité alors qu’il était absent lors de ladite assemblée générale et du non-respect de la majorité requise. Il considère que la résolution n°12 porte atteinte aux droits des copropriétaires. Il prétend ne pas avoir formée de demande nouvelle depuis son assignation, faisant état d’une erreur de plume quant à la numérotation de la résolution mentionnée dans son dispositif.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] a demandé de :

DEBOUTER Monsieur [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

LE CONDAMNER à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet immobilier ALSIMMO, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du C.P.Civ., ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] avance que Monsieur [Z] [R] [Y] a dûment été convoqué et qu’il n’a pas justifié de son changement d’adresse à son égard. Il indique que la résolution n°12 a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et considère que les règles de majorité ont été dûment respectées lors de l’adoption de cette résolution.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Selon l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

Les articles 9 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 étant d’ordre public, une assemblée générale ne délibère valablement que dans la mesure où, sauf urgence, sa convocation a fait l’objet d’une notification au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Le respect du délai de convocation est impératif et d’ordre public. La nullité qui sanctionne le non-respect de ce délai est de droit sans justification nécessaire par le demandeur d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires, consécutif à l’envoi tardif des convocations.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal du 4 mai 2022 que l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie à cette date et que Monsieur [Z] [R] [Y] absent et non représenté de sorte qu’il a la qualité de copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] justifie de l’envoi d’une convocation à l’assemblée générale litigieuse par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 11 avril 2022 portant la mention « pli avisé non réclamé » à l’adresse "[Adresse 2]".

Il est relevé que l’adresse à laquelle la convocation à l’assemblée générale du 4 mai 2022 a été envoyée correspond à celle mentionnée par Monsieur [Z] [R] [Y] dans un pouvoir daté du 2 novembre 2021.

Si Monsieur [Z] [R] [Y] indique avoir depuis déménagé et ne plus résider à l’adresse où la convocation lui a été adressée, Monsieur [Z] [R] [Y] ne justifie pas avoir averti le syndic de copropriété de son changement d’adresse.

Or, pour rappel, la convocation délivrée à l’adresse du dernier domicile connu du copropriétaire par le syndic est valable, faute pour le copropriétaire d’avoir notifié au syndic sa nouvelle adresse (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579).

En conséquence, la convocation de Monsieur [Z] [R] [Y] à l’assemblée générale du 4 mai 2022 à l’adresse "[Adresse 2]" est valable.

Aussi, l’assemblée générale du 4 mai 2022 n’est pas entachée de nullité en son entier. Ce moyen étant écarté, Monsieur [Z] [R] [Y] sera débouté de sa demande formée en annulation de ladite assemblée.

II. Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 mai 2022

Selon l’article 26 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 26-1 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il est constant que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 mai 2022 portant sur une modification du règlement de copropriété en vue de permettre l’accès à l’ascenseur de l’immeuble aux occupants de l’immeuble voisin situé [Adresse 1] [Localité 14] est soumise aux règles de majorité posées par l’article 26 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2022 que la résolution n°12 a été adoptée à « l’unanimité ».

Compte tenu de l’absence de Monsieur [Z] [R] [Y] lors de l’assemblée générale, il est établi que n’ont pris part au vote que deux copropriétaires sur trois de l’immeuble, représentant 5700/10.000 tantièmes.

Dès lors, si la résolution n°12 a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, les deux copropriétaires présents ne représentaient pas la double majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Si un second vote à la majorité posée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était ouvert en application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ne justifie pas qu’un deuxième vote soit intervenu après constat de l’absence de majorité requise en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la résolution n°12 sera annulée pour non-respect des règles légales de majorité.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à payer à Monsieur [Z] [R] [Y] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser le demandeur de sa quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [Z] [R] [Y] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022 de l’immeuble sis [Adresse 8] ;

ANNULE la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2022 de l’immeuble sis [Adresse 8] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à payer à Monsieur [Z] [R] [Y] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [Z] [R] [Y] de sa quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY