TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [E]

Monsieur [H] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09822 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMP

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP,

[Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [O] [E],

[Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [H] [I],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09822 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2019, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [E] et à M. [H] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 903,08 euros et d’une provision pour charges de 315 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 335,43 euros au titre de l’arriéré locatif au 06 août 2025, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [E] et de M. [H] [I] le 13 août 2025.

Par assignations du 23 octobre 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— CONSTATER la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Mme [O] [E] et M. [H] [I] et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef,

— ORDONNER leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressé à ses risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure.

— les CONDAMNER solidairement au paiement des loyers dus à la date de l’assignation soit la somme de 6 047,88 euros outre les intérêts de retard,

— les CONDAMNER solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges soit jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par les expulsés ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,

— les CONDAMNER solidairement à lui payer une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les CONDAMNER solidairement au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation, de sa notification à la Préfecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 février 2026, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que le SLS sur le décompte a été régularisé automatiquement mais que cela n’apparait pas sur le décompte. La dette locative, actualisée au 18 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, s’élève donc désormais à 5 775,02 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [E] indique qu’elle est cotitulaire du bail avec M. [H] [I] mais qu’ils ne sont pas mariés civilement. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une somme mensuelle de 167,97 euros pendant 36 mois en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 335,43 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2025 à minuit

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique du décompte établi au 18 février 2026 que le loyer courant a été réglé pour l’échéance de janvier 2026.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter du solde de la dette locative de 5 775,02 euros, arrêtée au 18 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement à titre de provision de la dette locative et d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l''espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, Mme [O] [E] et M. [H] [I] lui devaient la somme de 5 775,02 euros, soustraction faite des frais de procédure, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 août 2025 sur la somme de 5 335,43 euros à et compter de l’assignation du 23 octobre 2025 pour le surplus.

Mme [O] [E] et M. [H] [I] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant ou établissant un paiement libératoire. En conséquence, étant cotitulaires du bail et l’article 8 prévoyant la solidarité des colocataires, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [E] et M. [H] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire. En cas de défaut de paiement du loyer courant et de la mensualité due au titre de la dette locative, la clause résolutoire sera acquise et ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [O] [E] et M. [H] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées et les défendeurs y seront condamnés solidairement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2019 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [O] [E] et M. [H] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 12 octobre 2025 à minuit,

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [E] et M. [H] [I] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 5 775,02 euros (cinq mille sept cent soixante-quinze euros et deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 5 335,43 euros à et compter du 23 octobre 2025 pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Mme [O] [E] et M. [H] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 167 euros (cent soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [E] et M. [H] [I],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 octobre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [E] et M. [H] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et la bailleresse sera débouté de sa demande e séquestre des meubles et objets mobiliers,

Mme [O] [E] et M. [H] [I] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle à titre e provision égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [E] et M. [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 août 2025 et celui des assignations du 23 octobre 2025,

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [E] et M. [H] [I] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge