TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [P], Madame [V] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FKF

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic la SAS GRIFFATON & [Localité 7]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : R93

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [H] [J] épouse [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FKF

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [P] et Mme [V] [J] épouse [P] sont propriétaires des lots n°6 et 11 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré B1 n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété, représentant 8/1000ème et 90/1000ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet Griffaton et Montreuil en exercice, a assigné M. [K] [P] et Mme [V] [J] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

5162,74 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, 995 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle 24/03440 et appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignés par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [P] et Mme [V] [J] épouse [P] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 13 décembre 2024, le juge a sollicité du demandeur des précisions en délibéré sur les raisons pour lesquelles les défendeurs avaient été assignés à l’adresse de l’immeuble litigieux, alors qu’il ressortait du relevé de matrice cadastrale que leur dernière adresse connue était située à Dubai.

Par courriel du 18 décembre 2024, le conseil du demandeur a indiqué à la juridiction que les consorts [P] avaient été assignés à l’immeuble dans lequel ils sont copropriétaires car c’est l’adresse à laquelle sont envoyées toutes les correspondances, en application de l’article 65 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, précisant que préalablement à la délivrance de l’assignation, une mise en demeure avait été envoyée à l’adresse apparaissant sur la matrice, à [Localité 6], sans retour, de sorte qu’en l’absence d’autres informations, le commissaire de justice avait procédé à la délivrance de l’assignation à l’adresse du [Adresse 2] à [Localité 9], selon procès-verbal de recherches infructueuses.

Par décision du 14 janvier 2025, le juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de réassigner les défendeurs à leur dernière adresse connue, sis [Adresse 10] EMIRATS ARABES UNIS, renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2025 à 9 heures devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sursis à statuer dans l’attente sur l’ensemble des demandes en réservant les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 19 février 2025, le demandeur a fait délivrer une nouvelle assignation à M. et Mme [P] à [Localité 6], aux Emirats Arabes Unis pour l’audience du 4 juin 2025, en actualisant la somme due au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2025 à la somme de 6892,36 euros.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle 25/01325.

A l’audience du 4 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 7 novembre 2025 dans l’attente du retour des autorités des Emirats Arabes Unis.

A l’audience du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assigné par acte adressé aux autorités des Émirats Arabes Unis en vue de sa signification, M. et Mme [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la jonction d’instance

En application des dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile, constatant que le tribunal est saisi d’une assignation en date du 12 juin 2024 enregistrée sous le numéro RG 24/03440 et d’une assignation en date du 19 février 2025 enregistrée sous le numéro de rôle RG 25/01345, il sera procédé à la jonction de ces instances et l’examen de l’affaire se poursuivra sous le numéro RG 24/03440.

Sur le défaut de comparution des défendeurs

Conformément à l’article 688 du code de procédure civile, s’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements communautaires ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687,

Décision du 09 janvier 2026

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2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte,

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

En l’espèce, l’acte a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au ministère de la justice des Émirats Arabes Unis et aucun retour de l’autorité compétente n’a pu être obtenu malgré les diligences du commissaire de justice. En outre un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte. L’alinéa 3 de l’article 688 du code de procédure civile a donc vocation à s’appliquer.

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Décision du 09 janvier 2026

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. et Mme [P],un décompte des sommes mises au débit et au crédit du compte copropriétaire de M. et Mme [P] arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 7887,36 euros (en ce inclus 995 euros de frais de recouvrement),les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2022, 17 janvier 2023 et 5 mars 2024,les attestations de non-recours correspondantes concernant les procès-verbaux,les différents appels de fonds adressés à M. et Mme [P] pour la période de juillet 2024 à janvier 2025,les mises en demeure des 21 février et 15 mars 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6892,36 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les mises en demeure n’ayant pu être remises à leurs destinataires.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

L’ensemble des lettres de mise en demeure ont été adressées à l’adresse du bien et non à l’adresse des demandeurs qui figure sur le relevé de matrice cadastrale soit aux Emirats Arabes Unis. Le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais de recouvrement exposés au titre de ces mises en demeure.

Les frais de « relance », « contentieux », « dossier transmission de prise hypothèque » et « dossier constitution dossier avocat » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car il s’agit de diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. et Mme [P], en omettant de s’acquitter des charges dues, ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de traduction.

L’équité commande de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures numéros RG 24/03440 et RG 25/01345 ;

DIT que l’examen de cette affaire se poursuivra sous le numéro RG 24/03440 ;

CONDAMNE M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet Griffaton et [Localité 7] les sommes suivantes :

—  6892, 36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. et Mme [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière La présidente