TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 24/04/2026

à : – M^e N. BUNIAK

— M^e G. SITBON

Copie exécutoire délivrée

le : 24/04/2026

à : – M^e N. BUNIAK

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/10885 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNSA

N° de MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ayant pour Syndic le Cabinet [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDERESSE

Madame [J] [S] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Georges SITBON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0198

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10885 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNSA

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [S] [V] a été embauchée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] à compter du 1er août 1987 pour occuper les fonctions de gardienne.

Un contrat de travail a été régularisé entre les parties le 27 juin 2023 prévoyant la mise à disposition, au profit de la salariée, d’un logement de fonction situé à la même adresse.

Ensuite d’un accident du travail le 3 janvier 2022, Madame [J] [S] [V] a été, le 5 mai 2025, déclarée définitivement inapte à son poste de gardienne d’immeuble par le médecin du travail, lequel a précisé que son état de santé faisait obstacle à tout reclassement dans un emploi.

Le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié à Madame [J] [S] [V] son licenciement, pour inaptitude et impossibilité de reclassement, et lui a demandé de libérer le logement à l’issue d’une période de trois mois expirant le 18 août 2025. Une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée par commissaire de justice le 29 septembre 2025.

Se prévalant du licenciement de l’intéressée et de l’occupation, sans droit ni titre, du logement qui constituait l’accessoire de son contrat de travail, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet [Y], a, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, assigné, en référé, Madame [J] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

À l’audience du 26 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité :

— l’expulsion de Madame [J] [S] [V] et de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— sa condamnation au paiement, à compter du 18 août 2025, d’une indemnité d’occupation de 775,20 euros par mois calculée en fonction du dispositif d’encadrement des loyers, ainsi qu’aux charges d’électricité, d’eau et de chauffage et de la taxe d’habitation, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et/ou le débarras des meubles,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant les frais de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Madame [J] [S] [V], représentée par son conseil, a sollicité :

— à titre principal, le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la

procédure engagée devant le conseil des prud’hommes de [Localité 1] aux fins d’obtenir l’annulation de la procédure de licenciement et sa réintégration,

— à titre subsidiaire,

— l’octroi d’un délai de grâce d’un an pour quitter les lieux,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de l’évaluation de l’avantage en nature mentionné sur ses fiches de paye, soit à la somme de 45,00 euros par mois,

— le partage des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties visées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement et le sursis à statuer

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’État ou sans le paiement d’une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit.

Selon l’article R.7212-1 du code du travail, le délai minimum avant lequel, en application de l’article L. 7212-1 du même code, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

Aux termes de l’article 14 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, réécrite par l’avenant n° 74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention, en cas de rupture du contrat de travail du fait du salarié, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L.7212-1 et R.7212-1 du code du travail.

En l’espèce, selon le contrat de travail produit aux débats, le logement est mis à disposition de Madame [J] [S] [V] pour son habitation personnelle en tant qu’accessoire du contrat de travail.

Du fait de la rupture du contrat de travail et à défaut d’avoir libéré le logement accessoire de son contrat de travail, Madame [J] [S] [V] occupe les lieux sans droit ni titre, à l’expiration du délai de préavis de trois mois, qui a commencé au jour de son licenciement effectif trois mois après sa notification, soit, selon la lettre de licenciement, depuis le 18 août 2025.

L’occupation sans titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Madame [J] [S] [V] demande qu’il soit sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble jusqu’à l’issue de l’instance en contestation de son licenciement qu’elle a engagée devant le conseil des prud’hommes de [Localité 1].

Il se déduit de l’article 378 du code de procédure civile que, hors les cas où il est prévu par la loi, le sursis à statuer est apprécié souverainement par le juge en fonction de ce qu’une bonne administration de la justice commande.

Il est constant que Madame [J] [S] [V] a saisi le conseil des prud’hommes de [Localité 1] d’une requête aux fins, à titre principal, de voir annuler son licenciement et ordonner sa réintégration et, à titre subsidiaire, de contester les motifs de son licenciement, en ce que son employeur serait responsable de sa chute le 3 janvier 2022 dans la cour de l’immeuble, dépourvue d’éclairage et mal pavée, ce qui lui a occasionné une fracture de l’épaule dont elle conserve toujours, à ce jour, des séquelles.

Cependant, il sera relevé que Madame [J] [S] [V] n’a saisi le conseil de prud’hommes de [Localité 1] que sept mois après la notification de son licenciement, le 25 mars 2026, soit la veille de l’audience, de sorte qu’il ne peut être exclu que cette saisine ait été effectuée pour les besoins de la cause.

Il ne saurait, en tout état de cause, être raisonnablement sursis à statuer jusqu’à la décision du conseil des prud’hommes de [Localité 1], qui, au vu des délais habituels devant la juridiction parisienne, n’interviendra, dans la meilleure des hypothèses, qu’un an après l’audience devant le bureau de conciliation et d’orientation, fixée au 1er octobre 2026.

Enfin, et quels que soient les mérites des moyens avancés par Madame [J] [S] [V], l’éventuelle annulation de son licenciement sera sans conséquence sur son titre d’occupation, comme n’ayant pas pour effet de conduire à sa réintégration, en toute hypothèse impossible, s’agissant d’un licenciement pour inaptitude, et cette dernière pourra, au mieux, solliciter le paiement de dommages et intérêts en compensation du logement qu’elle a dû abandonner.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Ainsi que rappelé plus haut, Madame [J] [S] [V] se trouve

sans droit ni titre sur ce logement, accessoire du contrat de travail, rompu par le licenciement.

Il convient, par conséquent, d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas, non plus, nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [J] [S] [V] à quitter les lieux.

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit, notamment, tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [J] [S] [V] est âgée de soixante-trois ans et vit seule, ainsi que cela ressort de son dernier avis d’imposition sur le revenu. Au jour de son licenciement, elle occupait le logement de fonction depuis plus de trente-sept ans et y a, donc, passé une partie importante de sa vie.

Elle a été licenciée pour inaptitude après avoir été en arrêt de travail depuis son accident, intervenu le 3 janvier 2022, et en a conservé d’importantes séquelles. Ainsi, aux termes de son expertise effectuée le 17 juin 2025, le docteur [I] [H] a constaté un enraidissement important de l’épaule gauche, avec une gêne

fonctionnelle très importante, ainsi qu’un syndrome dépressif post-traumatique, et a fixé son taux d’incapacité permanente partielle (I.P.P.) à 35 %.

Elle justifie, par ailleurs, percevoir une rente d’accident du travail de 407,68 euros par mois, ce qui rend, totalement, exclu l’octroi d’un logement dans le secteur privé. Il s’ensuit que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence et bien que le maintien dans les lieux de Madame [J] [S] [V] emporte l’impossibilité pour la copropriété d’assurer son remplacement, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance, étant observé que, passé ce délai, elle aura vocation à bénéficier, en l’absence de la libération des lieux, de la trêve hivernale, jusqu’au 31 mars 2027.

Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, des charges et de la taxe d’habitation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ne peut, donc, accorder qu’une provision au créancier à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite la condamnation de Madame [J] [S] [V] à lui payer, avec effet rétroactif au 18 août 2025, une indemnité d’occupation de 775,20 euros par mois, ainsi que les différentes charges d’électricité, d’eau et de chauffage et la taxe d’habitation, et non une provision à valoir sur l’indemnisation due au titre de l’occupation des lieux, de sorte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, des charges et de la taxe d’habitation.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de

procédure civile précédemment rappelées, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, ne peut accorder qu’une provision au créancier à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Mais, il ne revient pas à la présente juridiction de se prononcer sur cette demande qui tend à l’allocation, non d’une provision, mais de dommages et intérêts, laquelle échappe à la compétence de la juridiction des référés, qui n’a pas le pouvoir d’apprécier la réalité des fautes reprochées.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur cette autre demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit pour l’essentiel aux prétentions du syndicat des copropriétaires, Madame [J] [S] [V] doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions susvisées, incluant le coût de délivrance de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance.

En application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi, les frais de signification de la sommation de quitter les lieux du 29 septembre 2025 seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400,00 euros lui sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS Madame [J] [S] [V] de sa demande de sursis à statuer,

CONSTATONS que Madame [J] [S] [V] est occupante sans droit ni titre du logement de fonction situé [Adresse 5] à [Localité 2] appartenant au syndicat des copropriétaires dudit immeuble,

ACCORDONS à Madame [J] [S] [V] un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [S] [V] d’avoir, volontairement, libéré les lieux dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet [Y], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et à l’issue de la période de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] de sa demande d’astreinte,

PRÉCISONS que les dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, des charges et de la taxe d’habitation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [J] [S] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [J] [S] [V] aux dépens comme visé dans la motivation,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe de ce tribunal, au Préfet de PARIS en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Madame [J] [S] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire

à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,