TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11715 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUAP

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. O.H.L.E “OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT”, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1190

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11715 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUAP

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024, la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant a consenti à M. [C] [Z] un bail d’habitation meublée concernant un logement situé [Adresse 5], [Adresse 6], avec la caution solidaire de M. [Y] [G] du 07 juillet 2024 à hauteur de 30 000 euros. Au jour de la conclusion du contrat, les loyers, taxes et charges forfaitaires s’élevaient à la somme totale de 772,68 euros.

Les échéances de loyers et de charges n’ayant pas été réglées, un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de

7 844,62 euros en principal, échéance de mars 2025 incluse, rappelant la clause résolutoire, a été délivré à M. [C] [Z] le 10 mars 2025 et a été dénoncé à M. [Y] [G], caution, par acte de commissaire de justice pour tentative le 21 mars 2025 et le 10 avril 2025.

Par notification électronique du 13 mars 2025, la société bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice des 19 septembre 2025 à étude et 23 septembre 2025 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant a fait assigner respectivement M. [C] [Z], locataire et M. [Y] [G], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec assistance si besoin de la force publique,

— condamner solidairement M. [C] [Z] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 12 503,88 euros, loyers, charges, clause pénale contractuelle, ou indemnité d’occupation dus au jour de l’audience avec les intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [C] [Z] et M. [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer, des charges et de la clause pénale, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum M. [C] [Z] et M. [Y] [G] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée le 25 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 janvier 2025, l’affaire a été appelée et retenue. La société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 15 640,96 euros en principal, échéance de janvier 2026 incluse, aucun règlement n’ayant été effectué depuis l’entrée dans les lieux. Elle indique que M. [C] [Z] se maintient dans les lieux.

M. [C] [Z] et M. [Y] [G] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter. Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Après y avoir été autorisée, la demanderesse a adressé au greffe de la juridiction un exemplaire plus lisible du contrat de bail, de l’acte de caution et la copie des pièces d’identité des défendeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer visant un délai de deux mois reste valable, un délai plus long étant favorable au débiteur.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2024 entre la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant et M. [C] [Z] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme de 7 844,62 euros en principal, échéance de mars 2025 incluse, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [C] [Z] le 10 mars 2025.

Il sera fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire qui lui est plus favorable.

Il ressort du décompte produit par la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Informé des enjeux de la présente procédure, M. [C] [Z] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter. A fortiori, il n’élève aucune contestation et ne fait pas état de sa situation personnelle et financière permettant le cas échéant d’étudier l’éventualité de délais, voire de suspension de la clause résolutoire.

La société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2025 à minuit.

M. [C] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2025, il sera ordonné son expulsion selon les modalités définies au dispositif.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11715 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUAP

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant produit un décompte démontrant que depuis son entrée dans les lieux, M. [C] [Z] n’a procédé à aucun règlement. A la date du 05 janvier 2026, il devait la somme de 15 640,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

M. [C] [Z], ni comparant, ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 7 844,62 euros, à compter de l’assignation du 19 septembre 2025 sur la somme de 12 503,88 euros et à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil pour le surplus.

Il sera également condamné à verser à la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Par ailleurs, M. [Y] [G] s’est porté caution solidaire avec renonciation au bénéficie de discussion et de division pour, notamment, le paiement des loyers éventuellement révisés, les indemnités d’occupation, les charges et réparations locatives et les frais éventuels et dépens suivant acte du 07 juillet 2024, à hauteur de 30 000 euros.

Le commandement de payer du 10 mars 2025 lui a été régulièrement dénoncé pour tentative le 21 mars 2025, soit dans le délai légal de quinzaine, et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 10 avril 2025.

M. [Y] [G] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Par conséquent, M. [Y] [G] sera condamné solidairement avec M. [C] [Z] au paiement de la somme de 15 640,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 7 844,62 euros, à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 12 503,88 euros et à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil pour le surplus, outre les indemnités d’occupation mensuelles à compter de l’échéance de février 2026 , dans la limite de son engagement de caution, soit dans la limite de 30000 euros au total, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il convient en équité de condamner in solidum M. [C] [Z] et M. [Y] [G] à payer à la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 juillet 2024 entre la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant et M. [C] [Z] concernant l’appartement n°606, bâtiment 1, 6ème étage, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 10 mai 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n°606, bâtiment 1, 6ème étage, situé [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [Z] et M. [Y] [G] à payer à la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant la somme de 15 640,96 euros au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 7 844,62 euros, à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 12 503, 88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [Z] et M. [Y] [G] à payer à la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé, taxes et des charges forfaitaires, qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de février 2026 dns la limite de l’engagement de caution de M. [Y] [G], soit 30 000 euros au total, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z] et M. [Y] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z] et M. [Y] [G] à payer à la société OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant la somme de l’article 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le Président