TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06941 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPA

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDERESSE

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06941 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2019, Mme [U] [Q] a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [N] sur des locaux situés au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1063,63 euros et d’une provision pour charges de 52,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4039,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [N] le 10 mars 2025.

Par assignation du 30 mai 2025, Mme [U] [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4170,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de leur notification.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 février 2026, Mme [U] [Q], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise, s’agissant de sa créance, qu’il convient de se reporter au décompte produit par la défenderesse arrêté au 6 novembre 2025, à la somme de 4 308,69 euros, novembre inclus.

Mme [M] [N], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement. Elle demande :

— De débouter Mme [U] [Q] de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— De fixer le montant de la dette dont elle est redevable à la somme de 1 059,84 euros,

— De se voir accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur une durée de 36 mois,

— À défaut, de l’autoriser à s’acquitter de sa dette via le versement de 23 échéances de 30 euros et d’une dernière majorée du solde de la dette,

— De déclare que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

— De dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— D’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, Mme [U] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer visant des sommes erronées demeure valable, à concurrence des sommes réellement dues.

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06941 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPA

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4039,77 euros dans un délai de deux mois, visant dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 mars 2025.

La défenderesse indique néanmoins que le décompte joint au commandement de payer contient des sommes injustifiées, notamment des frais (100 euros et 20 euros) et les montants facturés au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour les années 2022 (181 euros) et 2023 (194 euros). Elle soutient également que, faute de justifier des régularisations de charges conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les provisions sur charges versées en 2022 et 2023 doivent être déduites (613,20 euros) du décompte joint au commandement de payer, de mêmes que les montants issus des régularisations pour les années correspondantes, intervenues le 30 mai 2024 (430,68 euros) et le 12 août 2024 (603,05 euros).

Enfin, elle indique, que ce décompte omet de mentionner le virement de 1 106,92 euros qu’elle a fait en règlement du loyer du mois de novembre 2024.

En premier lieu, s’agissant des frais, il résulte du décompte examiné que la somme de 100 euros, débitée au titre de frais le 14 mars 2023, a été immédiatement recréditée. Ainsi, seule la somme de 20 euros a été portée à tort, en application de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989, au débit de son compte et sera donc déduite des causes du commandement.

En deuxième lieu, s’agissant des TEOM, la bailleresse produit son avis de taxe foncière pour 2022, attestant d’un montant de 182 euros, qu’elle a facturé à sa locataire à hauteur de 181 euros. Ce montant est donc justifié. En revanche, elle ne justifie pas de celle de celle de 2023, de sorte que la somme de 194 euros sera retranchée du décompte joint au commandement.

En troisième lieu, s’agissant de la régularisation des charges, il sera rappelé que l’article 23 de la loi du 6 juillet prévoit que " Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation (…). Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires".

Or, il apparaît que les seuls éléments de nature à justifier des régularisations intervenues sont fournis par la défenderesse elle-même et non par la bailleresse alors qu’il lui revient, en application de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve des faits qu’elle allègue. Par ailleurs, ces justificatifs, qui lui ont été communiqués par le gestionnaire de la bailleresse, mentionnent un appartement situé au rez-de-chaussée alors que l’appartement pris à bail par Mme [M] [N] se situe au 1er étage. Cette dernière en a averti le gestionnaire dès le mois d’octobre 2024 et aucune explication ne lui a été apportée sur ce point, pas plus qu’il n’en a été donné le jour de l’audience. Par conséquent, la demanderesse ne justifie pas des régularisations opérées pour les années 2022 (430,68 euros) et 2023 (603,05 euros), lesquelles seront donc déduites du décompte, étant précisé que Mme [M] [N] ne conteste pas l’appel de charges à hauteur de 60 euros par mois à compter du mois de juillet 2024. En revanche, les provisions versées au cours des années 2022 et 2023 par Mme [M] [N], en vertu du contrat signé entre les parties et qui tient lieu de loi entre elles, ne donneront pas lieu à remboursement.

Enfin, Mme [M] [N] produit un relevé de compte bancaire attestant de ce que la somme de 1 106,92 euros a bien été débitée de son compte le 3 novembre 2024. Or cette somme, d’après l’historique des versements produit, n’apparaît pas avoir été comptabilisée et doit donc également être déduite du décompte.

Il résulte de tout ce qui précède que le commandement de payer, délivré pour une somme de 4039,77 euros, n’est en réalité valable, après déduction de la somme totale de 2 354,65 euros, que pour la somme de 1 685,12 euros, laquelle a bien été réglée dans le délai de deux mois imparti.

Par conséquent, la bailleresse n’est pas bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont pas réunies.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en justice pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Selon l’article 1229 du même code la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant précisé que la gravité du manquement s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, le décompte auquel la demanderesse entend se référer correspond à celui qui est produit par la défenderesse, arrêté au 6 novembre 2025 et faisant état d’une dette de 4 308,69 euros. Toutefois, compte-tenu des développements qui précèdent, la dette réelle s’élève à 1 954,04 euros.

Le montant de cette dette, rapporté à l’ancienneté du bail et à la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, ne constitue pas un manquement suffisamment grave de la part de Mme [M] [N] pour prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, Mme [U] [Q] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataires est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la dette de Mme [M] [N] à l’égard de Mme [U] [Q] s’élève à 1 954,04 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Par conséquent, Mme [M] [N] sera condamnée à verser cette somme à Mme [U] [Q], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Mme [M] [N], telle que justifiée par les pièces produites, ainsi que la décision favorable de la part du FSL quant à la prise en charge de sa dette de loyer, permettent de lui accorder les délais de paiement sollicités et tels que précisés au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [M] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Compte-tenu de l’issue du litige, seul le coût de l’assignation sera inclus, à l’exclusion de sa dénonciation à la préfecture et du coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [U] [Q] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie que ce principe soit écarté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [U] [Q] de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire

DÉBOUTE Mme [U] [Q] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Mme [M] [N] à payer à Mme [U] [Q] la somme de 1 954,04 euros, au titre de l’arriéré locatif du au 6 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [M] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 81 euros (quatre-vingt-un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [M] [N] à payer à Mme [U] [Q] la somme de 400 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [N] aux dépens, conformément aux motifs de la décision, à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge