TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/225

AFFAIRE : N° RG 25/00415 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQO3

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[Z] [W]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT substitué par M^e WEBER Clémence avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [W]

né le 29 Août 1985 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11/10/2022 à effet au même jour, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à M. [Z] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] , pour un loyer mensuel de 519,25€ et 113€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à M. [Z] [W] le 23/05/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1594,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06/02/2025 , la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a ensuite fait assigner M. [Z] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 24/07/2024,

ordonner l’expulsion des lieux de M. [Z] [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner M. [Z] [W] à lui payer :

* la somme de 2502,36 euros sur les loyers et charges impayés au 25/11/2024, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 4516,88 euros . Elle précise que des mesures imposées par la commission de surendettement des [Localité 7] du 28/03/2025 prévoient un moratoire de 12 mois.

M. [Z] [W] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à personne en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 7] par la voie électronique le 07/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24/05/2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 23/05/2024 , pour la somme en principal de 1594,23 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24/07/2024 .

En application des articles L722-2 et L722-5 du code de la consommation, il convient de souligner que la recevabilité en date du 20/12/2024 du dossier de surendettement déposé par M. [Z] [W] et incluant la créance locative est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et est ainsi sans effet sur son acquisition.

Par suite, M. [Z] [W] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 30/04/2025 à hauteur de 4516,88 euros que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation échues et charges impayés.

M. [Z] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [Z] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4516,88 euros actualisée au 30/04/2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/05/2024 sur la somme de 1594,23 euros, de l’assignation du 06/02/2025 sur la somme de 908,13 euros ( 2502,36€-1594,23€) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant , ces dispositions ne sont pas applicables et aucun délai de paiement ne sera accordé.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24/07/2024, M. [Z] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [Z] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 01/05/2025 ( arrêté de compte incluant le mois d’avril 2025) , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, M. [Z] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11/10/2022 entre la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et M. [Z] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 24/07/2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4516,88 euros actualisée au 30/04/2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/05/2024 sur la somme de 1594,23 euros, de l’assignation du 06/02/2025 sur la somme de 908,13 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/05/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 7] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection