TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

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N° RG 25/58343 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBITL

N°: 6

Assignation du :

24 et 27 Novembre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 4 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 janvier 2026

par Samantha MILLAR, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 21] HABITAT OPH (anciennement dénommé OPAC DE [Localité 21])

[Adresse 9]

[Localité 15]

représenté par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS – #B0096

DEFENDEURS

Madame [N] [O]

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par L’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS prise en la personne de M^e Guillaume MARQUIS, avocat au barreau de PARIS – #C922

L’Association GROUPE SOS SOLIDARITES

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS – #G0139

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet SOGI – SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par L’AARPI AUDINEAU – GUITTON – M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

La société SMA S.A.

[Adresse 18]

[Localité 13]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 30 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Samantha MILLAR, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

[Localité 21] HABITAT – OPH assure la gestion de deux appartements, l’un situé au 2ème étage et l’autre au 1er étage, dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] soumis au statut de la copropriété, appartements qu’il a mis en location.

En février 2023, le syndic de l’immeuble a fait procéder à une recherche de fuites tandis qu’en septembre 2023, [Localité 21] HABITAT – OPH l’alertait d’une infiltration en provenance de l’appartement situé 2ème étage et dont Madame [N] [O] est propriétaire, ainsi que de la présence de cafards. [Localité 21] HABITAT a déclaré le sinistre à son assureur, la société SMA.

Par lettre recommandée en date du 29 mai 2024, [Localité 21] HABITAT a mis en demeure Madame [O] de réaliser les travaux de réparation nécessaires. Les deux locataires de [Localité 21] HABITAT ont par ailleurs délivré congé de leur logement.

En février 2025, le syndic a mandaté la société RAVIER aux fins de déterminer l’origine des désordres qui proviendrait de l’appartement de Madame [O] qui sera loué par l’association GROUPE SOS SOLIDARITES.

Devant la persistance des désordres, par acte extrajudiciaire du 24 et du 27 novembre 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [N] [O], l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à PARIS (75017) et la SA SMA, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— “désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux, sis [Adresse 3] à [Localité 22] après avoir convoqué les parties ;

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission,

* constater et décrire avec précision tous les désordres visés dans l’assignation et les pièces communiquees relevés dans les logements sis [Adresse 5] à [Localité 22], escalier 4, au 1er étage, porte 1G et 3, [Adresse 26] à [Localité 22], escalier 3, au 2ème étage, porte 215, ou indiquer la nature, la date d’apparition, en retracer l’historique, l’importance et indiquer les délais d’exécution ;

* déterminer avec précision l’origine et la cause de la ou des fuite(s) ;

* donner son avis sur leur nature : partie privative ou partie commune ;

* décrire les travaux propres à mettre un terme aux désordres ;

* fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* donner son avis sur les préjudices de toute nature matériels et immatériels de [Localité 21]

HABITAT-OPH, dont celui lié à la perte de loyers et/ou perte de jouissance des biens ;

— en cas d’urgence reconnue et caracterisée par l’expert, autoriser le requérant et les entreprises mandatées par lui à accéder au logement de Madame [O] et à faire exécuter à ses frais avances, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert et au besoin avec l’assistance d’un Commissaire de justice et de la force publique ;

— dire que l‘expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat

qui lui a confié la mission ;

— recueillir, le cas echeant, l’avis d’un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

— dire et juger que l’Expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe du Tribunal dans les 6 mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’ordonnance à intervenir.

— indiquer le délai dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge, l’expert devra déposer son rapport;

— Réserver les dépens ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision quel que soit le recours qui puisse être mis en place en l’état à son encontre.”

Lors de l’audience qui s’est tenue le 30 décembre 2025, le demandeur a maintenu ses prétentions.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil respectif, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] et l’association GROUPE SOS SOLIDARITES font état de leurs protestations et réserves à la mesure d’expertise et ont sollicité de réserver les dépens. L’association GROUPE SOS SOLIDARITES précise que l’appartement de Madame [O] a été mis à disposition de Monsieur et Madame [L] dans le cadre d’un accompagnement social.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, Madame [O] a fait état de ses protestations et réserves à la mesure d’expertise et a sollicité de :

— “fixer à l’expert la mission suivante :

* se rendre sur les lieux, sis [Adresse 3] à [Localité 22] après avoir convoqué les parties ;

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission,

* constater et décrire avec précision tous les désordres visés dans l’assignation et les pièces communiquées relevés dans les logements sis [Adresse 5] à [Localité 21]

([Localité 14]), escalier 4, au 1er étage, porte 1G et [Adresse 10] à [Localité 21]

([Localité 14]), escalier 3, au 2ème étage, porte 215, en recherchant si des désordres similaires ou connexes affectent les logements situés aux étages supérieurs, en indiquer la nature, la date d’apparition, en retracer l’historique, l’importance et indiquer les délais d’exécution ;

* déterminer avec précision l’origine et la cause de la ou des fuite(s) et des désordres constatés, en recherchant si cette origine se situe dans les parties privatives de Madame [O], dans les parties communes, ou si elle provient d’infiltrations issues de logement tiers ;

* si les investigations révèlent que l’origine des désordres provient, en tout ou partie, de logements tiers dont les propriétaires ou occupants ne sont pas parties à la présente instance, solliciter du juge des référés l’extension de l’expertise à ces tiers propriétaires ou occupants, afin de déterminer avec certitude la cause complète des désordres ;

* donner son avis sur leur nature : partie privative ou partie commune ;

* décrire les travaux propres à mettre un terme aux désordres ;

* fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* donner son avis sur les préjudices de toute nature matériels et immatériels des co-propriétaires et des occupants de l’immeuble, dont celui lié à la perte de loyers et/ou perte de jouissance des biens.

* en cas d’urgence reconnue et caractérisée par l’expert, autoriser la requérante et les entreprises mandatées par lui à accéder au logement pris à bail par GROUPE SOS SOLIDARITES et occupé par Madame [L], et à faire exécuter, aux frais GROUPE SOS SOLIDARITE, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert et au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice et de la force publique ;

* dire que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission ;

* recueillir, le cas échéant, l’avis d’un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

— dire et juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe du tribunal dans les 6 mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’ordonnance à intervenir.

— indiquer le délai dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge, l’expert devra déposer son rapport;

— réserver les dépens.”

Elle soutient avoir été diligente dans la gestion des sinistres qui sont survenus et que l’occupant de son appartement fait un mauvais usage de celui-ci.

Bien que régulièrement assigné, la SA SMA n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les “demandes” tendant à voir “constater”, “donner acte”, “rappeler” ou “juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes qui n’en sont pas et constituent tantôt un résumé des moyens tantôt un rappel légal, ne donnent pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que plusieurs dégâts des eaux se sont succédés dans l’immeuble affectant les logements dont [Localité 21] HABITAT est propriétaire dont le dernier a été constaté en février 2025.

Dès lors, le demandeur justifie d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée afin, notamment de déterminer l’origine de ces désordres et les solutions à y apporter, sans pour autant qu’il y ait lieu en l’état d’autoriser en cas d’urgence à accéder au logement pris à bail par l’association GROUPE SOS SOLIDARITES et à faire exécuter des travaux aux frais de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il convient de prévoir que [Localité 21] HABITAT dans l’intérêt duquel la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile, l’article 491 du code de procédure civile ne prévoyant pas qu’ils puissent être réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [Z] [Y]

[Z] [Y] SARL

[Adresse 6]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 11 96 11 22

Email : [Courriel 19]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux situés l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23], après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions des défendeurs déposées à l’audience relatifs notamment aux infiltrations ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; fournir, notamment, tout renseignement permettant d’apprécier leur nature : partie privative ou partie commune ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 15 mars 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 30 octobre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons [Localité 21] HABITAT – OPH aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 21] le 29 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Samantha MILLAR

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 24]

[Localité 16]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 25]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX020]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [Y]

Consignation : 5000 € par E.P.I.C. [Localité 21] HABITAT OPH

le 15 Mars 2026

Rapport à déposer le : 30 Octobre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 24]

[Localité 16].