TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON, M^e PERROT

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13920 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRL

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

La S.C.I. DU [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J134

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13920 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRL

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée en dernier lieu au 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI du [Adresse 1] est propriétaire des lots n°9 et 45 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 13ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] à Paris 13ème, représenté par son syndic la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, a assigné, devant ce tribunal, la SCI du [Adresse 1] aux fins de :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

En conséquence :

— condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme totale de 7.319,60 euros, correspondant à :

* 6.134,80 euros à titre principal, charges arrêtées au 23 octobre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 816 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— la condamner à lui payer la somme totale de 3.100 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— “ordonner l’exécution provisoire” du jugement à intervenir,

— condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13920 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRL

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 4], demande de :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— débouter la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— la condamner à lui payer la somme totale de 8.910,57 euros, correspondant à :

*la somme de 8.097,57 euros à titre principal, charges arrêtées au 20 janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* la somme de 816 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— la condamner à lui payer la somme totale de 3.100 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— “ordonner l’exécution provisoire” du jugement à intervenir,

— condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens.

***

La SCI du [Adresse 1], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, demande de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

— fixer l’arriéré des charges de copropriété par elle dû à la somme de 9.501,77 euros après déduction des provisions sur honoraires de l’avocat du Syndicat des copropriétaires et divers frais, à hauteur d’une somme totale de 3.205,33 euros,

— lui accorder un échéancier suivant :

* suspension de la créance pendant 18 mois correspondant à l’échéancier des impôts,

* règlement de la créance par échéance égale de 1.022,46 euros mensuels pendant 6 mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de frais de syndic, d’honoraires d’avocat, dommages-intérêts, de l’anatocisme, de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter la demande d’exécution provisoire en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; subsidiairement, DIRE n’y avoir lieu à condamnation en considération de l’équité.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13920 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRL

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires du 29 janvier 2025 et de la SCI du [Adresse 1] du 25 mai 2025 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 26 mars 2026, prorogée, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, en dernier lieu au 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI du [Adresse 1] sur les lots n°9 et 45, ce qui n’est, au surplus, pas contesté.

La SCI défenderesse conteste des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la demande au titre strictement des appels de charges et de travaux, elle est sollicitée à concurrence de la somme de 8.097,57 euros à titre principal, arrêtée au 20 janvier 2025. A l’examen du décompte à cette date (pièce Sdc. n°10), le montant réclamé ne comporte aucun des postes de contestation de la défenderesse au titre des frais d’avocat ou de syndic.

En tout état de cause, la prétention précitée est inférieure à la somme totale visée par la SCI du [Adresse 1] dans son calcul, de sorte qu’elle n’est pas utilement contestée et est, au surplus, étayée des pièces justificatives constituées par les procès-verbaux des assemblées générales et des appels de fonds.

Dans ces conditions, et compte tenu des termes fixés par la demande, la SCI du [Adresse 1] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.097,57 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 20 janvier 2025, “1/2 réfection terrasse”, “1/4 appel de fonds” et “1/4 appel de fonds ALUR” des 01/01/2025 compris.

S’agissant des intérêts au taux légal, la mise en demeure du 8 juillet 2021 portait sur une somme de 2.151,58 euros, laquelle comprenait des frais. Elle ne peut concerner une somme supérieure et des appels de fonds non encore échus.

Aussi, la somme de 8.097,57 euros sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du 10 juillet 2021, date présumée de présentation de la correspondance, sur la somme de 1.671,58 euros, – soit les appels de fonds alors dus -, et à compter du 29 janvier 2025, date des conclusions d’actualisation, faute de toute autre prétention de ce chef, pour le surplus.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les demandes du syndicat des copropriétaires sont limitées à la somme de 816 euros soit les frais de syndic “contentieux” des 7 juillet 2021, 13 janvier 2023 et 7 août 2023 respectivement à hauteur de 480 euros, 168 euros et 168 euros.

S’agissant d’honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Il est également rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Aussi, les frais précités réclamés n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 précité sera rejetée.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI du [Adresse 1] ait agi de mauvaise foi. Il est d’ailleurs relevé qu’un contentieux oppose les parties du chef d’un dégât des eaux qui a affecté les lots de la défenderesse et pour lequel la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être mise en cause par la SCI du [Adresse 1].

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI du [Adresse 1]:

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, la SCI du [Adresse 1], qui dispose également d’un autre bien immobilier, a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement.

Dans ces conditions, la SCI du [Adresse 1] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de report ou de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

La demande de capitalisation étant formée, elle ne peut être écartée par le tribunal et peut être mise en oeuvre si les conditions de l’article 1343-2 du code civil sont réunies.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

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Il y a donc lieu d’y faire droit et de dire que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI du [Adresse 1] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI du [Adresse 1] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à Paris 13ème la somme de 8.097,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2021, sur la somme de 1.671,58 euros, et à compter du 29 janvier 2025 pour le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 20 janvier 2025, “1/2 réfection terrasse”, “1/4 appel de fonds” et “1/4 appel de fonds ALUR” des 01/01/2025 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 4] à [Localité 4] de ses demandes au titre des frais de recouvrement et au titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SCI du [Adresse 1] de ses demandes de report ou de délais de paiement,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] aux dépens,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 4] à Paris 13ème la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les plus amples demandes,

DIT qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 mai 2026.

La Greffière La Présidente