TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10077 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHEJ

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10077 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHEJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2020, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 294,31 euros à la prise d’effet du bail, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 275,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [X] le 25 juillet 2025.

Par assignation du 23 octobre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux

— subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges,

-5 733,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, terme de ce mois inclus, sans préjudice de toutes majorations ou autres dus,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, s’élève désormais à 7 550,26 euros. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 juillet 2025. Il est ainsi régulier en sa forme. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 275,06 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, Mme [R] [X] lui devait la somme de 7 286,75 euros, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4 275,06 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 288,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 433,60 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2020 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [R] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) est résilié depuis le 23 septembre 2025 à minuit,

ORDONNE à Mme [R] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 433,60 euros (quatre cent trente-trois euros et soixante centimes) par mois,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de voir le montant cette indemnité d’occupation majoré de 50% du loyer,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 7 286,75 euros (sept mille deux cent quatre vingt six euros et soixante-quinze centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4 275,06 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 288,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [R] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025 et celui de l’assignation du 23 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge