TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51580 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZZR

N° : 9

Assignation du :

27 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. IDIR, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS – #C0442

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE GOURBI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mohand MAAMOURI, avocat au barreau de PARIS – #E1740

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12 juin 2019, la société IDIR a donné à bail commercial à la société LE GOURBI des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 33.600 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, entre le 1er et le 7 de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par décision du 8 novembre 2023, le juge des référés a rejeté la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, et a condamné la société LE GOURBI à payer, au titre de l’arriéré locatif au 5 mai 2023, la somme de 15.549,60 euros.

Le juge des référés a rendu le 12 avril 2024 une deuxième ordonnance rejetant les demandes de résiliation, expulsion et provisions de la société IDIR.

Par une nouvelle décision du 20 décembre 2024, le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes de résiliation et d’expulsion, mais a condamné la société LE GOURBI à payer, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024, la somme de 57.728,28 euros.

Par décision du 22 novembre 2024, une expertise a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], au contradictoire des sociétés IDIR et LE GOURBI, portant sur des désordres allégués d’infiltrations et de nuisances liées à la non-conformité du conduit d’extraction de la cuisine du restaurant.

Le bailleur a fait délivrer un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 15 décembre 2025, à la société LE GOURBI, pour une somme principale de 19.332,52 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2025.

Par acte du 27 février 2026, la société IDIR a fait assigner la société LE GOURBI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LE GOURBI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LE GOURBI à payer à la société IDIR la somme provisionnelle de 4.315,42 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société LE GOURBI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LE GOURBI au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société LE GOURBI à communiquer une copie du contrat de location-gérance conclu avec la société THALA, sous astreinte, et la police et les attestations d’assurance couvrant les années 2023, 2024 et 2025, sous astreinte,

— rappeler les précédentes condamnations provisionnelles à paiement prononcées contre la société LE GOURBI, et condamner la défenderesse au paiement des intérêt au taux légal sur ces sommes, avec anatocisme,

— condamner la société LE GOURBI au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Timothée BRAULT.

Un bref renvoi a été accordé à la demande de la défenderesse.

À l’audience du 14 avril 2026, la société IDIR a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la demande au titre de la dette locative à la somme de 16.617,10 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2026, et de la demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros.

La société IDIR a précisé qu’elle se désistait de ses demandes de communication relatives à l’assurance et à la location-gérance, les éléments ayant été produits après la délivrance de l’assignation.

La société LE GOURBI a soutenu :

L’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état saisi dans le cadre d’une affaire pendante devant le tribunal judiciaire,Subsidiairement, le rejet de toutes les demandes en raison de contestations sérieuses,La condamnation de la société IDIR à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état

En application de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

En l’espèce il n’est pas contesté que les instances portent sur le même litige, mais la société IDIR soutient que le juge de la mise en état a été désigné après la saisine du juge des référés.

Il ressort des pièces produites que le juge des référés a été saisi par une assignation délivrée le 27 février 2026, puisque que lorsqu’une demande est présentée par assignation, la date d’introduction de l’instance doit s’entendre de la date de cette assignation, à condition qu’elle soit remise au greffe (Cass. 1re civ., 18 nov. 2015, n° 14-23.411).

L’assignation délivrée par la défenderesse devant le tribunal judiciaire le 13 janvier 2026 est effectivement antérieure, mais la désignation du juge de la mise en état est intervenue le 9 avril 2026 à l’issue de l’audience d’orientation, soit postérieurement à la saisine du juge des référés.

Par conséquence l’exception d’incompétence sera rejetée.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société locataire soulève cependant plusieurs contestations relatives au quantum de la dette visée dans le commandement et à son apurement dans le délai, à la régularité du commandement, à la mauvaise foi du bailleur, au défaut de délivrance d’un local conforme et au caractère artificiel des griefs relatifs à l’assurance et à la location gérance.

L’étude du commandement de payer délivré le 15 décembre 2025 permet de constater que cet acte contient la reproduction de la clause résolutoire (article XII du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de 2 mois (délai contractuellement prévu), le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le montant de la dette réclamée est précisé, et en annexe du commandement figure le détail complet des loyers et charges dus avec le détail des versements effectués. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Par conséquent les contestations émises à l’encontre de la régularité de ce commandement ne sont pas sérieuses.

S’agissant du quantum et des paiements réalisés dans le délai de deux mois suivant la délivrance, la société locataire produit un décompte de ses paiements qui ne correspond que partiellement aux paiements mentionnés sur les décomptes de la société bailleresse.

Il convient cependant de rappeler qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or en l’espèce, si les sommes appelées par le bailleur correspondent aux stipulations contractuelles, le défendeur ne produit que des preuves partielles de ses règlements. Ainsi s’il est bien démontré que la société LE GOURBI a payé la somme totale de 15.177,10 euros (par trois paiements reçus le 8 janvier 2026), elle se prévaut de deux paiements supplémentaires qui n’apparaissent pas dans le décompte du bailleur (virements qui auraient été effectués les 4 et 30 décembre 2025), mais sans en apporter la preuve (la pièce 11, qui est un tableau informatique établi par la défenderesse ne pouvant valoir preuve de paiement).

Par conséquent il n’existe aucune contestation sérieuse sur le fait que la somme réclamée n’a pas été payée dans le délai de deux mois.

Les contestations relatives aux demandes ayant trait à l’assurance du local et au contrat de sous-gérance sont également inopérantes à ce stade puisque ces obligations ne sont pas visées par le commandement.

Enfin s’agissant de la bonne foi du bailleur et de son obligation de délivrance conforme, il convient de relever les points suivants :

Les causes visées dans le commandement sont postérieures à celles visées par les précédents commandements sur lesquels le juge des référés s’est déjà prononcé,Le fait que le bailleur ait délivré précédemment des commandements irréguliers pour différentes causes ne lui interdit pas de délivrer un nouveau commandement, a fortiori sur une dette postérieure,Les désordres allégués dans le local, qui font l’objet d’une expertise judiciaire en cours, sont relatifs à des désordres subis dans les caves ou les parties communes de la copropriété, d’ailleurs demanderesse à l’expertise ; rien n’indique qu’ils entraveraient l’exploitation du local, ce que DEF1 n’allègue d’ailleurs pas. Par conséquent quand bien même le bailleur serait tenu à certaines remise en état, ces éléments sont insuffisants à caractériser sa mauvaise foi et à paralyser le mécanisme de la clause résolutoire,L’ancienneté du litige, son intensité et le nombre de procédures passées ou en cours entre les parties ne caractérisent pas la mauvaise foi d’un bailleur qui délivre un nouveau commandement de payer.

Par conséquent, en faisant délivrer ce commandement, la société IDIR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 19.332,52 euros.

Les causes de ce commandement n’ont été acquittées que partiellement dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 16 février 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LE GOURBI et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

IV – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LE GOURBI depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des pièces et décomptes produits, l’obligation de la société LE GOURBI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16.617,10 euros (pour la période de novembre 2024 à l’échéance du mois d’avril 2026 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société LE GOURBI, avec intérêts au taux légal, dont les modalités légales et règlementaires n’ont pas à être détaillées, à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

V – Sur les demandes relatives aux précédentes décisions judiciaires

La société bailleresse sollicite que le juge « rappelle » les condamnations financières prononcées à l’encontre de la société défenderesse par les précédentes ordonnances, et condamne la société LE GOURBI au paiement des intérêts au taux légal sur ces sommes, avec capitalisation.

Il convient cependant de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de « rappeler » de précédentes décisions judiciaires, qui sont déjà exécutoires, et qu’il ne lui appartient pas plus de se prononcer sur d’éventuelles difficultés d’exécution de ces décisions, ou de délivrer un second titre sur ces mêmes sommes…

Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur ces différentes demandes, et il appartient aux parties d’exécuter les décisions déjà rendues conformément aux règles d’exécution applicables.

VI – Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

la société IDIR sollicite, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en raison des inexécutions « persistantes » de la société LE GOURBI qui caractériseraient la résistance abusive du défendeur.

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant, ce d’autant que la multiplication des procédures lui est en partie imputable (commandement irrégulier et/ou demandes irrecevables).

La demande sera donc rejetée.

VII – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE GOURBI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LE GOURBI ne permet d’écarter la demande de la société IDIR formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 février 2026 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE GOURBI et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE GOURBI, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LE GOURBI à payer à la société IDIR la somme de 16.617,10 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er avril 2026 (avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux précédentes condamnations ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts provisionnels ;

Condamnons la société LE GOURBI aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société LE GOURBI à payer à la société IDIR la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 20 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Fanny LAINÉ