TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Stéphane MARTIANO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WLG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane MARTIANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1459

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WLG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 mars 1982, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [J] [O] et Mme [R] [O] née [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] devenu le [Adresse 4].

Selon avenant du 13 août 2008, le bail a été transféré au seul nom de Mme [R] [O] née [T] à compter du 10 août 2005.

Mme [R] [O] née [T] est décédée le 10 janvier 2022. M. [M] [O] est son fils.

Par courrier du 13 avril 2022, M. [M] [O] a demandé le transfert du bail à son profit, ce que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a refusé le 29 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à M. [M] [O] une sommation d’avoir à quitter les lieux sans délai.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a assigné M. [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expulsion.

Initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience du 26 février 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter M. [M] [O] de ses demandes,

— dire que M. [M] [O] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [O], sous astreinte de 100 € par jour à compter du prononcé de la décision,

— condamner M. [M] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail s’il s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2026, dont le montant est actuellement de 498,53 € provision sur charges comprise,

— supprimer le délai de deux mois conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [M] [O] aux dépens,

— condamner M. [M] [O] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [O], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes,

— subsidiairement : accorder à M. [M] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux,

— condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 14, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40, III, de la même loi dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Aux termes de l’article L621-2, alinéas 2, 3 et 4, du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, le logement litigieux comprend trois pièces (un séjour et deux chambres), alors que M. [M] [O] vit seul.

Au regard des dispositions légales susvisées, M. [M] [O] ne peut bénéficier du transfert du bail pour ce logement non adapté à la taille de son ménage. Il est donc occupant sans droit ni titre.

M. [M] [O] sollicite le rejet de la demande d’expulsion aux motifs qu’il est à jour des loyers et charges, qu’il occupe paisiblement les lieux et qu’une association de locataires soutient sa démarche pour un maintien dans les lieux. Or, de tels arguments ne sauraient faire échec aux dispositions légales susvisées permettant de garantir la bonne gestion du parc social.

M. [M] [O] ajoute que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ne lui a proposé aucune solution sérieuse de relogement. Le 2 mai 2023, une proposition de relogement lui a été faite pour un studio de 27m² situé au [Adresse 5] à [Localité 1] qu’il a refusée aux motifs que le logement était trop exigu. Or, outre le fait que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH n’était tenu à aucune obligation légale de relogement, le fait de considérer qu’un logement de 27m2 est exigu pour une personne vivant seule à [Localité 1] intra-muros est excessif.

Par conséquent, l’expulsion de M. [M] [O] sera ordonnée. Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte.

II) Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-1 du même code dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [M] [O] a refusé une proposition de relogement. En outre, au regard des six bulletins de paie qu’il verse aux débats, il a perçu entre décembre 2024 et mai 2025 un salaire mensuel net de 2.188 € hors prime de 13ème mois. Il ne justifie pas de démarches particulières de relogement à l’exception du dépôt d’une demande de logement social. Il bénéficie du logement de trois pièces depuis plus de trois ans.

M. [M] [O] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

PARIS HABITAT sera toutefois également débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [M] [O] sera condamné à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

IV) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que M. [M] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 6], bâtiment D, escalier 4, porte 318,

ORDONNE à M. [M] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6], bâtiment D, escalier 4, porte 318, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte,

DÉBOUTE M. [M] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [M] [O] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection