TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [X]

Madame [E] [N] épouse [X]

Madame [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christian FOURN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC3

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [K] [R] [I] [H], demeurant [Adresse 1] – ROYAUME UNI

Madame [A] [B], demeurant [Adresse 1] – ROYAUME UNI

représentéS par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [Z] [N] muni d’un pouvoir spécial

Madame [E] [N] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Mme [Z] [N] muni d’un pouvoir spécial

Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC3

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 prorogé du 16 février 2026 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03/10/2011, [K] [H] et [A] [B] ont donné à bail à [D] [X] et [E] [N] épouse [X] un appartement non meublé à usage de résidence secondaire, situé au [Adresse 4], [Adresse 5], 3ème étage, un parking et une cave, pour un loyer mensuel initial de 1740 euros et des charges provisionnelles de 210 euros par mois.

Le bail était conclu pour une durée initiale de trois ans, et tacitement renouvelable d’année en année.

Par courrier recommandé du 30/10/2024, [D] [X] et [E] [N] épouse [X] notifiaient à [K] [H] et [A] [B] leur congé à effet au 30/11/2024.

Par courrier daté du 11/11/2024, [Z] [N], occupante des lieux, informait les propriétaires de l’impossibilité de quitter les lieux et sollicitait la conclusion d’un bail d’habitation principale à son profit le temps de trouver un nouveau logement.

Par actes de commissaire de justice délivrés à études en date du 23/01/2025 à [Z] [N] et du 07/02/2025 à [D] [X] et [E] [N] épouse [X], [K] [H] et [A] [B] les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de faire constater la validité du congé et prononcer l’expulsion des locataires.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/06/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 02/12/2025.

[K] [H] et [A] [B], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 1103, 1738 et suivants du code civil, de voir :

— valider le congé délivré par les locataires le 30/10/2024 ;

— constater que [D] [X] et [E] [N] épouse [X] sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 01/12/2024 ;

— ordonner l’expulsion, sans délais, des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— autoriser la séquestration du mobilier en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

— condamner [D] [X] et [E] [N] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges, à compter du 01/12/2024 et jusqu’à complète libération effective des lieux ;

— débouter [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner [D] [X] et [E] [N] épouse [X] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

[Z] [N], comparant en personne, et [D] [X] et [E] [N] épouse [X], représentés par [Z] [N], sollicitent à l’audience, de voir :

— requalifier au profit de [Z] [N] ou octroyer à [Z] [N] un bail d’habitation principale ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;

— annuler la procédure d’expulsion ;

— subsidiairement, accorder un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux et débouter les demandeurs de leur demande de condamnation de paiement d’une indemnité d’occupation faite à l’encontre de [D] [X] et [E] [N] épouse [X] ;

— rejeter toute demande de condamnation formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs indiquent que les propriétaires ont toujours su que le logement serait occupé par [Z] [N] en tant que résidence principale, mais ont refusé de lui signer un bail résidence principale afin de bénéficier d’un contrat moins protecteur pour l’occupante. Ils ne contestent pas la validité du congé, mais estiment qu’un nouveau bail doit être conclu afin de régulariser la situation, comme l’avait accepté l’agence immobilière. Ils ajoutent que les propriétaires ont augmenté sans droit le montant du bail (non-respect de l’encadrement des loyers, ajout d’un loyer pour le parking), et ont fait des demandes abusives auprès de [Z] [N] pour pouvoir faire visiter le logement et obtenir le paiement du loyer. [Z] [N] affirme être de bonne foi, avoir toujours réglé les loyers depuis 2011, avoir effectué des travaux dans le bien, ce qui démontre de son occupation réelle et connue des lieux et justifie une prescription acquisitive du droit de jouissance du bien. Elle sollicite des délais afin de trouver un nouveau logement, indiquant être en situation de handicap et ne pas réussir à trouver malgré ses nombreuses recherches.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 16/02/2026 et prorogée au 24/02/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la requalification du bail résidence secondaire en bail résidence principale et la conclusion d’un nouveau bail au profit de l’occupante

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC3

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

[Z] [N] sollicite la requalification du bail résidence secondaire conclu au profit d'[D] [X] et [E] [N] épouse [X], en bail résidence principale à son profit.

En l’espèce, et comme le soulève la partie adverse, [Z] [N] n’est pas signataire au contrat de bail initial, et ne peut dès lors bénéficier d’une requalification du bail à son profit.

Il convient par ailleurs de relever qu’il ne ressort pas des pièces produites qu'[D] [X], [E] [N] épouse [X] et [Z] [N] aient cherché à faire signer un bail résidence principale au profit de [Z] [N] en 2011, et que cela ait été refusé par les propriétaires. En effet, il résulte de l’analyse du dossier qu'[D] [X] et [E] [N] épouse [X] ont conclu volontairement un bail résidence secondaire avec [K] [H] et [A] [B] car leur résidence principale se trouvait à [Localité 2], et qu’ils savaient qu’ils n’occuperaient pas le bien en tant que résidence principale puisqu’ils destinaient ce logement à leur sœur, [Z] [N]. La volonté de toutes les parties au jour de la signature était donc de contracter un bail résidence secondaire.

[Z] [N] a donc vécu dans le logement sans accord des bailleurs, grâce à un arrangement mis en place par [D] [X] et [E] [N] épouse [X], lui permettant d’accéder à ce logement pendant près de 15 années.

S’agissant de la conclusion d’un nouveau bail au profit de [Z] [N], il convient de rappeler qu’un contrat ne peut être créé que sur la seule volonté des parties. Une telle demande ne peut dès lors prospérer, les textes légaux ne prévoyant aucune possibilité pour le juge d’obliger des parties à conclure à bail d’habitation avec une autre partie.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la demande de requalification ou de conclusion d’un nouveau bail sera rejetée.

Sur la prescription acquisitive du droit au bail invoquée par [Z] [N]

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2262 du même code, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Selon l’article 2266, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.

Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

Enfin, l’article 2269 du code civil précise que ceux à qui les locataires, dépositaires, usufruitiers et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un titre translatif de propriété peuvent la prescrire.

En l’espèce, [Z] [N] ne remplit pas les conditions posées par ce corpus de texte pour soulever la prescription acquisitive et solliciter un droit de bail sur le logement de [K] [H] et [A] [B], sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser la durée de l’occupation et la bonne ou mauvaise foi de l’occupante.

En effet, ceux qui prescrivent pour autrui (à savoir [Z] [N]) ne peuvent obtenir un droit sur le bien par l’effet de la prescription acquisitive, et [D] [X] et [E] [N] épouse [X], locataires en titre, n’ont pas accordé à [Z] [N] un titre translaftif de propriété de nature à faire courrir un délai d’acquisition.

Par conséquent, la demande reconventionnelle d’acquisition d’un droit au bail par l’effet de la prescription sera rejetée.

Sur la validité du congé délivré par les locataires et l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes du contrat de bail, page 2, « le Preneur aura la faculté, après une année de location de mettre fin aux présentes tous les trois mois pour un terme quelconque. Le délai de préavis court à compter du 1er jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ».

Enfin, en application de l’article 1739 du code civil, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, [K] [H] et [A] [B] produisent la lettre de congé du 30/10/2024 par [D] [X] et [E] [N] épouse [X] à effet au 30/11/2024.

Le congé délivré par les locataires est un droit prévu par le contrat de bail signé entre les parties.

[K] [H] et [A] [B] ont accepté ce congé, et les défendeurs ne contestent pas sa validité.

Par conséquent, le congé délivré par les locataires le 30/10/2024 à effet au 30/11/2024 sera validé.

Il convient de relever que [K] [H] et [A] [B] ont accordé amiablement à plusieurs reprises à [D] [X] et [E] [N] épouse [X] le renoncement des leurs précédents congés.

En se maintenant dans les lieux après le 30/11/2024, et notamment par le fait de l’occupation de [Z] [N], [D] [X] et [E] [N] épouse [X] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [D] [X] et [E] [N] épouse [X] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux suivant la signification de la présente décision, selon les modalités prévues au dispositif.

Il sera rappelé qu’il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Il n’y a pas lieu d’écarter le bénéficie de ce délai de deux mois, les défendeurs ayant intégré le logement suite à la signature d’un contrat de bail et les bailleurs ne démontrant pas de leur mauvaise foi.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi de l’assistance de la force publique et d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte recherché.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [Z] [N], occupante du logement sis [Adresse 4], [Adresse 5], 3ème étage, sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Elle justifie recherches actives d’un nouveau logement (demande d’attribution d’un logement social en 2025, déplacement auprès de l’ADIL, dossier de location PAP) et d’une reconnaissance d’invalidité (carte CMI).

[Z] [N] est âgée de 63 ans et justifie du règlement du loyers et des indemnités d’occupation du logement depuis plusieurs années.

[K] [H] et [A] [B], qui s’opposent à l’octroi de délais supplémentaires compte tenu de l’ancienneté du congé délivré par les locataires eux-mêmes et de la durée de la procédure, ne produisent aucune pièce de nature à démontrer d’une mise en vente actuelle du bien ou encore d’un besoin financier particulier.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la durée de l’occupation, de la bonne exécution des obligations de paiement, de l’âge de l’occupante, de sa situation de handicap et de la recherche effective d’un logement, il y a lieu d’accorder aux défendeurs un délai supplémentaire de 5 mois avant de quitter les lieux.

Ce délai permettra d’assurer le relogement de [Z] [N] dans des conditions décentes.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[K] [H] et [A] [B] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer fixé contractuellement, charges en sus.

[D] [X] et [E] [N] épouse [X] sollicitent le rejet de cette demande à leur encontre, indiquant ne pas être les occupants des lieux.

En l’espèce, [D] [X] et [E] [N] épouse [X] ont conclu le contrat de bail d’habitation secondaire, et sont donc directement responsables du préjudice subi par les propriétaires du fait du maintien dans les lieux de [Z] [N], occupante de leur fait.

Par conséquent, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer contractuel qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[D] [X] et [E] [N] épouse [X] seront condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 01/12/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux de tout occupant, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par [K] [H] et [A] [B] dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de prononcer la condamnation de [D] [X] et [E] [N] épouse [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [D] [X] et [E] [N] épouse [X] aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE [Z] [N], [D] [X] et [E] [N] épouse [X] de leur demande de requalification du bail résidence secondaire ;

DEBOUTE [Z] [N] de ses demandes reconventionnelles au titre de l’octroi d’un nouveau bail et d’un droit au bail ;

VALIDE le congé délivré par [D] [X] et [E] [N] épouse [X] le 30/10/2024 à effet au 30/11/2024 portant sur les lieux sis [Adresse 4], [Adresse 5], 3ème étage, un parking et une cave ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 4], [Adresse 5], 3ème étage, un parking et une cave, et ce à compter du 30/11/2024 à minuit ;

CONSTATE que [Z] [N], [D] [X] et [E] [N] épouse [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 01/12/2024 ;

ACCORDE à [Z] [N], [D] [X] et [E] [N] épouse [X] un délai supplémentaire courant jusqu’au 24/07/2026 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, [K] [H] et [A] [B] pourront faire procéder à l’expulsion de [D] [X] et [E] [N] épouse [X], ainsi que de tous les occupants de leur chef et notamment [Z] [N], et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges locatives récupérables ;

CONDAMNE [D] [X] et [E] [N] épouse [X] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à [K] [H] et [A] [B], à compter du 01/12/2024 et jusqu’au départ définitif des lieux, constitué par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 1] de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [X] et [E] [N] épouse [X] à verser à [K] [H] et [A] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [X] et [E] [N] épouse [X] aux entiers dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux

de la protection

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC3

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 février 2026

le greffier le Président