TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 29/04/2026

à : Monsieur [B] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à : Maître [O] [D]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/03280

N° Portalis 352J-W-B7K-DCPXR

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2026

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 2], Chez feue Mme [Y] [J] [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2026 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/03280 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCPXR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 1994, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH (ci-après " [Localité 1] HABITAT ") a donné à bail d’habitation à Madame [J] [Y] un logement situé [Adresse 4] (porte 06FG).

Madame [J] [Y] est décédée le 11 mars 2025.

Par courrier en date du 22 mai 2025, Monsieur [B] [S] a indiqué à [Localité 2] être le beau-frère de Madame [J] [Y], et souhaiter le transfert du bail à son profit.

Par courrier en date du 4 juillet 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a écrit à Monsieur [B] [S] pour l’informer de la réglementation et des pièces nécessaires au soutien de sa demande de transfert de bail.

Faute de réponse, [Localité 1] HABITAT-OPH a de nouveau écrit à Monsieur [B] [S] le 21 juillet 2025. L’occupant des lieux a alors fournit au bailleur une photocopie de son passeport.

Par courrier en date du 16 octobre 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait savoir à Monsieur [B] [S] que sa demande de transfert de bail était refusée, ce dernier ne remplissant pas les conditions requises pour en bénéficier. Le bailleur lui a également demandé de prendre ses dispositions pour quitter le logement.

Faute de réponse, [Localité 1] HABITAT -OPH a de nouveau écrit à Monsieur [B] [S] le 6 janvier 2026, puis a fixé un rendez-vous pour la restitution du logement au 20 du même mois. Monsieur [B] [S] ne s’est pas présenté à ce rendez-vous.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Monsieur [B] [S], qui est demeurée infructueuse.

Une réhabilitation devant avoir prochainement lieu dans l’immeuble où se situe l’appartement objet du bail, [Localité 1] HABITAT-OPH a souhaité agir rapidement pour que lui soit restitué ledit bien. Ainsi, par requête en date du 19 mars 2026, il a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin d’être autorisé à assigner Monsieur [B] [S] à date indiquée, en vue de l’audience du 2 avril 2026.

Par ordonnance du 19 mars 2026 (RG n°26/02935), [Localité 1] HABITAT-OPH a été autorisé à assigner l’occupant à date indiquée.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, le bailleur a fait assigner Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— Constater que Monsieur [B] [S] occupe sans droit, ni titre le logement 06FG sis [Adresse 5] ;

— Ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Dire n’y avoir lieu à l’application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— Condamner par provision Monsieur [B] [S] à payer à la société [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2421,43 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 janvier 2026 inclus ;

— Condamner par provision Monsieur [B] [S] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH à compter du 1er février 2026 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 30% et ce jusqu’à complète reprise des lieux par la remise des clés ;

— Subsidiairement, dire que cette indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges courantes ;

Décision du 29 avril 2026

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— Condamner Monsieur [B] [S] à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [S] aux entiers dépens.

A l’audience du 2 avril 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en rappelant sa demande de voir prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [S], la condamnation à une indemnité d’occupation majorée, la condamnation aux frais non compris dans les dépens et la suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux. Le bailleur a également déclaré que la dette locative n’avait pas évolué.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de ses prétentions.

Monsieur [B] [S], cité à l’étude, n’a pas comparu. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré au 29 avril 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert et la résiliation de bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, en application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Il est par ailleurs constant que les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès.

Décision du 29 avril 2026

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En l’espèce, Monsieur [B] [S] n’a fourni qu’un seul document au soutien de sa demande de transfert du bail liant [Localité 1] HABITAT-OPH à Madame [J] [Y], soit la photocopie de son passeport. L’occupant arguait être le beau-frère de la défunte pour fonder sa demande auprès du bailleur.

Or, la liste des personnes susceptibles de se voir transférer le bail, en application des articles susmentionnés, ne comporte pas le beau-frère. Par ailleurs, l’occupant de l’appartement à la suite de la preneuse n’apporte pas la preuve de cette qualité.

En conséquence, le refus de transfert du bail opposé par [Localité 1] HABITAT-OPH à Monsieur [B] [S] est fondé et il convient de constater que le bail portant sur le logement s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre soit le 11 mars 2025 en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précité et Monsieur [B] [S] se trouve donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [B] [S] étant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la suppression du délai suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Les circonstances particulières de l’espèce, à savoir le maintien de Monsieur [B] [S] dans les lieux malgré sommation de les quitter, délivrée le 28 janvier 2026 à la demande de [Localité 1] HABITAT-OPH, ainsi que la réhabilitation imminente de l’immeuble par le bailleur, justifient que le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit supprimé.

En conséquence, la demande de [Localité 1] HABITAT relative à la suppression du délai suivant le commandement de quitter les lieux sera accueillie.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Décision du 29 avril 2026

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Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit aux débats les courriers envoyés à Monsieur [B] [S] lui demandant de justifier de sa qualité afin de se voir transférer le bail, puis, cela ne pouvant être fait, les courriers lui indiquant devoir quitter les lieux avant le début de la procédure d’expulsion. L’occupant ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé pour la restitution du logement, et la sommation de quitter les lieux, délivrée par commissaire de justice est restée infructueuse. Il n’est pas fait mention aux débats de la remise des clés par l’occupant.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par [Localité 1] HABITAT-OPH que le montant des indemnités d’occupation impayées s’élève à la somme de 2421,43 euros à la date du 13 février 2026, échéance de janvier incluse.

Monsieur [B] [S] sera donc condamné à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2421,43 euros au titre des indemnité d’occupation dues à la date du 13 février 2026, échéance de janvier incluse avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

PARIS HABITAT-OPH sollicite également la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 30% et ce jusqu’à complète reprise des lieux par la remise des clés.

Toutefois, une telle demande s’analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil et il existe ainsi une contestation sérieuse sur son application.

En conséquence, il y a lieu de fixer, avec l’évidence requise en référé, le montant de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2026 au montant du loyer initial et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 dernier alinéa du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 16 juin 1994 entre l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH-OPH et Madame [J] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], du fait de son décès, avec effet à la date du 11 mars 2025 ;

DISONS que Monsieur [B] [S] est devenu occupant sans droit ni titre dudit logement à compter de cette date ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux, et de remise des clefs, l’expulsion de Monsieur [B] [S] et celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

SUPPRIMONS le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT- OPH la somme de 2421,43 euros (décompte arrêté au 13 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer majoré de 30% ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection