TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [Z] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08054 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPN

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 17 février 2026

DEMANDEURS

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08054 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 novembre 1985, M. [K] [M] a donné à bail à M. [Z] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2], pour une durée de six ans à effet au 1 er janvier 1986, et pour un loyer annuel de 20400 francs (3109,95 euros) payable par trimestre, outre une provision sur charges de 750 francs (114,34 euros) par trimestre.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] [V] et M. [P] [V], venant aux droits de M. [K] [M], ont fait signifier à M. [Z] [R] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 un commandement de payer la somme de 4361,69 euros, à titre principal, prévoyant un délai de deux mois pour le règlement de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, Mme [W] [V] et M. [P] [V] ont fait assigner M. [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force armée si besoin est, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ;

— dire qu’il sera statué sur le sort des meubles et objets mobiliers conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du Décret du 31 juillet 1992 ;

— condamner M. [Z] [R] à leur payer la somme de 4397,76 euros, outre les intérêts et pénalités contractuelles desdites sommes à compter de la date d’échéance des loyers ;

— le condamner au paiement de la somme de 439,77 euros au titre de la clause pénale contractuellement fixée au bail ;

— condamner M. [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, et ce à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [Z] [R] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

Mme [W] [V] et M. [P] [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 5435,83 euros, quatrième trimestre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné à tierce personne, M. [Z] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question du caractère abusif de la clause pénale insérée au bail, ce à quoi les demandeurs ont répondu maintenir les demandes exposées dans l’assignation.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, date du prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 1985 contient une clause résolutoire prévoyant un délai d’un mois après le commandement de payer pour régler la dette, le contrat ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989, loi à laquelle il est soumis dans le cadre des tacites reconductions dudit contrat. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2025, pour la somme en principal de 4361,69 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a été conclu à effet au 1er janvier 1986 pour une durée de six ans, il a ensuite été tacitement reconduit tous les six ans, et pour la dernière fois le 1er janvier 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. M. [Z] [R] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler la dette.

Un unique règlement de 2000 euros est intervenu dans ce délai, somme insuffisante à régler la dette locative, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le dernier règlement datant du 13 août 2025.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

M. [Z] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Toutefois, la procédure d’expulsion étant suffisante à assurer l’effectivité de l’exécution du présent jugement, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’astreinte.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [W] [V] et M. [P] [V] produisent un décompte démontrant que M. [Z] [R] reste leur devoir la somme de 5435,83 euros à la date du 11 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu du paiement intervenu postérieurement à l’assignation.

Sur la demande au titre des clauses pénales

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, applicable suite à la reconduction du bail, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail conclu le 27 novembre 1985 comprend deux clauses pénales ainsi rédigées :

“En cas de non paiement de toute somme due à son échéanceet dès le premier acte d’huissier, le preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du code de procédure civile.

Afin de garantir au bailleur la récupération effective et immédiate des lieux loués, le preneur, dans le cas où il se maintiendrait indument dans les lieux à la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien. (…)”

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, ces clauses doivent être réputées non écrites.

Les bailleurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il convient en effet de souligner que la clause prévoyant cette indemnité d’occupation insérée au bail ne peut être qualifiée de clause pénale qu’en ce qu’elle fixe l’indemnité au double du loyer et non sur le principe même de ladite indemnité.

M. [Z] [R] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il sera précisé pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que pour le quatrième trimestre 2025, le loyer hors charges est de 1776,07 euros, outre 260 euros de provision sur charges.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [V] et M. [P] [V] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 1985 entre Mme [W] [V] et M. [P] [V] d’une part et M. [Z] [R] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2] sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

DIT que Mme [W] [V] et M. [P] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

DEBOUTE Mme [W] [V] et M. [P] [V] de leur demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à verser à Mme [W] [V] et M. [P] [V] la somme de 5435,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à verser à Mme [W] [V] et M. [P] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE Mme [W] [V] et M. [P] [V] de leurs demandes au titre des clauses pénales ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à verser à Mme [W] [V] et M. [P] [V] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 avril 2025 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA JUGE