TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Jeanine HALIMI

M^e Emmanuel LANCELOT

Monsieur [W] [I] Monsieur [H]

Monsieur [M] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA57C

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P], [A], [Z] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN397

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Arjun JEYARAJHA lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA57C

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2015 à effet au 1er novembre 2015, M. [P], [A], [Z] [O] a donné à bail à M. [E] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], bâtiment A, 1er étage gauche, porte au fond à droite, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 433,40 euros outre 27 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, M. [P], [A], [Z] [O] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, M. [P], [A], [Z] [O] a fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— valider le congé délivré le 29 mars 2024,

— constater que M. [E] [N] est devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner M. [E] [N] au paiement d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération des lieux,

— voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers en tout lieu ou tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— condamner M. [E] [N] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 2000 euros outre les charges, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [E] [N] à payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [E] [N] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par procès-verbal de constat sur ordonnance en date du 10 juin 2025, M. [P], [A], [Z] [O] a souhaité faire constater l’occupation des lieux par des tiers.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 29 septembre 2025, M. [P], [A], [Z] [O] a fait assigner M. [E] [N], M. [M] [N], M. [H] et M. [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— valider le congé délivré le 29 mars 2024,

— constater que M. [E] [N] est devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment M. [H] et M. [W] [I] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner M. [E] [N] au paiement d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération des lieux,

— voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers en tout lieu ou tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— condamner M. [E] [N] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 2000 euros outre les charges, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [E] [N] et M. [M] [N] au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir placé le requérant en présence d’autres occupants qu’ils ont délibérément installés dans les lieux sans autorisation du bailleur, à savoir M. [H] et M. [W] [I],

— condamner solidairement M. [E] [N] et M. [M] [N] à rembourser les fruits civils perçus de la part de M. [H] et M. [W] [I] pendant la durée de la sous-location,

— condamner M. [E] [N] à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelées à l’audience du 13 novembre 2025, les affaires ont fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [E] [N].

A l’audience du 19 février 2026, M. [P], [A], [Z] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance des 25 et 29 septembre 2025 et s’est opposé à tout délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il a indiqué que le congé pour vendre n’était pas contesté par M. [E] [N], qui n’avait pas libéré les lieux sans toutefois les occuper. Il a soutenu que M. [E] [N] sous-louait le logement à M. [H] et M. [W] [I], avec l’aide son fils M. [M] [N]. Il a contesté avoir autorisé ou avoir été informé de sous-locations.

M. [E] [N], assisté par son conseil, a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

M. [M] [N], représenté par son conseil, a sollicité le débout des demandes à son encontre.

A l’appui de leurs prétentions, ils ont indiqué que M. [E] [N] occupait les lieux et qu’il était aidé administrativement dans ses démarches par M. [M] [N], qui avait ainsi pu payer le loyer directement au bailleur pour son père. M. [E] [N] a soutenu que les autres occupants du logement étaient cotitulaires du bail.

M. [H] et M. [W] [I], assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la jonction des procédures

Il convient en application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°25/04643 et RG n°25/08837, la procédure continuant sous le numéro de RG n°25/04643, au regard du lien existant entre les litiges.

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 26 octobre 2015, celui-ci a pris effet le 1er novembre 2015 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er novembre 2018 et le 1er novembre 2021 pour venir à échéance le 31 octobre 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice à étude le 29 mars 2024, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, le congé délivré le 29 mars 2024 comprend une offre de vente de l’appartement situé dans le bâtiment A, couloir de gauche, 1er étage, porte au fond à droite, comprenant une chambre avec coin kitchenette et une salle d’eau avec WC, d’une superficie de 22m2, dépendant de l’immeuble [Adresse 4].

L’offre de vente a été faite à hauteur de 165000 euros net vendeur.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s’est donc trouvé résilié le 31 octobre 2024 à minuit.

M. [E] [N] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2024.

En outre, par procès-verbal de constat en date du 10 juin 2025, M. [P], [A], [Z] [O] a fait constater l’occupation des lieux par M. [W] [B] et M. [H]. Si M. [E] [N] indique que ceux-ci sont cotitulaires du bail, aucun élément en ce sens n’est versé en procédure.

Il sera ainsi ordonné à M. [E] [N] de quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, notamment M. [W] [B] et M. [H], selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

M. [E] [N] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur du bien loué. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 31 octobre 2024 à minuit, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P], [A], [Z] [O] ou à son mandataire.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 10 juin 2025 que le logement est occupé par M. [W] [B]. Il a précisé y demeurer avec une autre personne, qui n’est pas M. [E] [N]. Le logement ne compte que deux lits. M. [E] [N] ne justifie par aucune pièce occuper les lieux ni même a minima que l’adresse litigieuse est sa domiciliation. Enfin, il ne justifie pas davantage avoir commencé des recherches de logement alors même qu’il ne conteste pas le congé qui lui a été délivré il y a deux ans.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il a été établi que M. [E] [N] ne demeurait pas dans les lieux et qu’il a permis l’occupation par des tiers.

S’agissant des occupants du bien, M. [W] [B] a indiqué qu’ils effectuaient des paiements auprès du fils du locataire en titre, alors que ce dernier ne vit pas sur place. Ils ne disposent d’aucun titre d’occupation. Leur mauvaise foi est établie.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [P], [A], [Z] [O].

Sur la demande au titre des fruits civils

Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit, les fruits civils appartenant au propriétaire par accession.

Il en résulte que, sauf autorisation de la sous location par le bailleur, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut en obtenir la restitution intégrale.

Aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, M. [P], [A], [Z] [O] n’a ni chiffré sa demande ni permis au juge de pouvoir la chiffrer.

Il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, M. [P], [A], [Z] [O] ne justifie d’aucun préjudice s’agissant de sa demande, se contentant d’indiquer que M. [E] [N] l’a placé en présence d’autres occupants.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [P], [A], [Z] [O] ne justifie d’aucun préjudice s’agissant de sa demande, se contentant d’indiquer que M. [M] [N] l’a placé en présence d’autres occupants.

M. [P], [A], [Z] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à M. [P], [A], [Z] [O] la somme de 1500 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°25/04643 et RG n°25/08837, la procédure continuant sous le numéro de RG n°25/04643,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [E] [N] par M. [P], [A], [Z] [O] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 26 octobre 2015 à effet au 1er novembre 2015 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], bâtiment A, 1er étage gauche, porte au fond à droite, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2024 à minuit,

ORDONNE à M. [E] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment M. [W] [B] et M. [H], les lieux situés [Adresse 4], bâtiment A, 1er étage gauche, porte au fond à droite ainsi que, le cas échéant, tous les autres lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [E] [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [P], [A], [Z] [O] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à M. [P], [A], [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à M. [P], [A], [Z] [O] ou à son mandataire,

DEBOUTE M. [P], [A], [Z] [O] de ses demandes de dommages et intérêts et de condamnation en paiement au titre des fruits civils,

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à M. [P], [A], [Z] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 mai 2026

le greffier le Président