Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 27 mai 2026, n° 25/08618

TJ Paris 27 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 27 mai 2026, n° 25/08618
Numéro(s) :	25/08618
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice POMMIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08618 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4RR

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

DÉFENDERESSE

Madame [I] [O]

demeurant chez feue Mme [B] [F] – [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2026 prorogé au 27 mai 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08618 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4RR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 17 décembre 1970, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [F] [B] un logement situé [Adresse 3].

Madame [F] [B] est décédée le 06 février 2024.

Madame [I] [O], sa fille, a sollicité un transfert de bail à son profit qui lui a été refusé et un délai lui a été laissé pour partir, jusqu’au 1er septembre 2024. Le logement n’ayant pas été restitué, l’EPIC [Localité 1]-HABITAT OPH a tenté de faire délivrer une sommation interpellative par commissaire de justice le 08 avril 2025 mais personne n’a pu être rencontré sur place.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de Madame [F] [B] ;constater que Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;ordonner l’expulsion de Madame [I] [O], ainsi que de tous occupants éventuels de son chef ;supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [I] [O] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges ;545,69 euros (terme de mars 2025) ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [B] est décédée le 06 février 2024 et que Madame [I] [O] ne remplit pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d’un transfert de bail, cette dernière étant domiciliée au [Adresse 4]. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis cette date, et que Madame [I] [O], occupante sans droit ni titre, doit être expulsée du logement.

A l’audience du 06 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 3 518,44 euros au 28 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Il sollicite, par ailleurs, le rejet des demandes adverses, soulignant que les demandes sont nombreuses pour l’attribution d’un logement social.

Décision du 27 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08618 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4RR

Madame [I] [O], pour sa part, fait valoir qu’elle résidait avec sa mère et sollicite un transfert de bail à son égard. A défaut, elle demande un délai de 24 mois pour quitter les lieux. S’agissant de la somme réclamée au titre de sa dette par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, Madame [I] [O] indique qu’elle conteste les sommes réclamées au titre des charges d’eau chaude, faisant valoir qu’elle ne consomme pas du tout d’eau chaude et qu’elle a déjà demandé la vérification des compteurs. Elle demande des délais de grâce pour payer les sommes dues, faisant valoir qu’elle va recevoir une somme dans le cadre d’une vente d’un bien en indivision. A défaut, elle sollicite des délais de paiement et propose de régler 150 euros par mois.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026, prorogé au 27 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence, et, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert du bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Madame [F] [B] est décédée le 06 février 2024. Madame [I] [O], sa fille, a sollicité le transfert du bail à son profit mais l’EPIC [Localité 1]-HABITAT OPH indique s’y être opposé, cette dernière ne justifiant pas de la condition de résidence pendant au moins un an, à la date du décès, avec Madame [F] [B]. Elle souligne, en ce sens, que Madame [I] [O] réside au [Adresse 4].

Madame [I] [O], pour sa part, fait valoir à l’audience, qu’elle résidait avec sa mère avant son décès. Elle reconnaît néanmoins qu’elle est titulaire d’un contrat de bail, dans le parc privatif. Elle indique qu’elle partage ce logement, qui est un studio, avec son fils, si bien qu’elle réside dans le logement qui était celui de sa mère.

Il ressort des éléments produit aux débats que si la carte d’électeur de Madame [I] [O], établie le 19 janvier 2022, mentionne bien l’adresse [Adresse 3] ; pour autant les autres documents qu’elle a fournis à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH dans le cadre de sa demande de transfert de bail (avis d’imposition établi en 2022 pour les revenus de 2021 ; avis d’imposition établi en 2023 pour les revenus de 2022 ; carte nationale d’identité délivrée le 12 mai 2023 ; relevé des mensualités délivré par la CNAV le 13 juin 2024) font tous mention de l’adresse [Adresse 4].

S’agissant de l’attestation produite par Madame [I] [O], force est de constater que celle-ci n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité permettant de vérifier l’identité de son auteur. Par ailleurs, s’il est indiqué dans cette attestation qu’elle émane du gardien de l’immeuble, il résulte de la sommation interpellative que le gardien de l’immeuble avait indiqué dans ce cadre ne pas connaître Madame [I] [O].

Ainsi, Madame [I] [O] ne démontre pas avoir vécu exclusivement avec sa mère pendant au moins un an à la date du décès de cette dernière, si bien qu’elle ne peut prétendre à un transfert de bail à son profit.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [F] [B] est résilié de plein droit par l’effet du décès de ce dernier le 06 février 2024, de sorte que Madame [I] [O] se trouve occupante sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3].

Ainsi, Madame [I] [O] étant occupante sans droit ni titre depuis le 06 février 2024, il convient, dès lors, de leur ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes relatives aux délais pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, tandis que Madame [I] [O] demande que lui soit octroyé les plus larges délais, soit 24 mois, pour quitter les lieux.

Il résulte des éléments aux débats, que si Madame [I] [O] dispose d’un autre adresse, elle a néanmoins occupé les lieux, au moins partiellement avec sa mère, et cette dernière était locataire du logement depuis 1970. Ainsi, si Madame [I] [O] ne justifie pas des conditions pour que lui soit octroyé des délais pour partir, alors même qu’elle dispose d’une autre adresse, pour autant, il n’apparaît pas non plus justifié de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, tant Madame [I] [O] que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH seront déboutés de leur demande relative aux délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, Madame [I] [O], qui s’est maintenue dans le logement, empêchant l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de le relouer et de percevoir le loyer et les charges qui lui auraient été dus, sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Madame [I] [O] est redevable de la somme de 3 518,44 euros au 28 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [I] [O], pour sa part, conteste le montant de cette dette, faisant notamment valoir qu’elle ne reconnaît pas devoir 45 euros chaque mois au titre de l’eau chaude, car elle ne consomme pas d’eau chaude.

Toutefois, il ressort des appels d’échéances et de la régularisation des charges produits aux débats que les sommes sollicitées au titre des charges d’eau chaude ne paraissent pas manifestement excessives. Au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024, Madame [I] [O] s’est même vue rembourser la somme de 300,07 euros, au titre d’un excédant en sa faveur.

Ainsi, Madame [I] [O] ne démontre pas que les appels de charges courantes pour l’eau chaude sont injustifiés, ni que sa consommation d’eau chaude est nulle.

Par conséquent Madame [I] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 3 404,90 euros, déduction faite des frais de contentieux.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [O] demande, en premier lieu, à bénéficier de délais de grâce dans l’attente du versement d’une somme d’argent à la suite d’une vente d’un bien en indivision.

Toutefois, elle n’en justifie pas.

Elle demande, en second lieu, à pouvoir s’acquitter de sa dette par échéances de 150 euros par mois. Au regard de ses faibles revenus mais également de sa proposition qui lui permet de s’acquitter de sa dette dans le délai maximal de 24 mois, les délais de paiement sollicités lui seront accordés, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [I] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Madame [I] [O] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 17 décembre 1970 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [F] [B] concernant le logement situé [Adresse 3] est résilié depuis le 06 février 2024 du fait du décès de Madame [F] [B] ;

REJETTE la demande de transfert du bail à son nom, formulée par Madame [I] [O] ;

CONSTATE qu’en conséquence Madame [I] [O] se trouve depuis le 06 février 2024 occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de Madame [I] [O] tendant à se voir accorder un délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

REJETTE la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 404,90 euros (trois mille quatre cent quatre euros et quatre-vingt-dix centimes), selon décompte arrêté au 28 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des indemnités d’occupation échues impayées ;

AUTORISE Madame [I] [O] à s’acquitter de la dette par 22 mensualités de 150 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 23ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection