TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75RM

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 12 mai 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P128

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [F] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75RM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2010, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [N] [F] [P] sur des locaux avec jouissance d’un jardin privatif situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 268,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 653,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [N] [F] [P] le 30 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné M. [N] [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [P] [N] [F]

— Ordonner l’expulsion de M. [N] [F] [P] et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance de la [Localité 3] Pu-blique et d’un serrurier, si besoin est, du logement ainsi que de la courette et du jardin attenant et des caves n° 64 – 7 – 28 – 39 – 44 – 45 – 56 – S et 8 qu’il s’est approprié ;

— Condamner M. [P] [N] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges cou-rantes et ce jusqu’à complète reprise des lieux,

— Enjoindre à M. [P] [N] [F] à laisser accès à la terrasse et au jardin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à défaut, autoriser la société IMMOBILIERE 3F à pénétrer, assistée de toute entreprise et de la force publique si nécessaire aux fins de procéder aux travaux de nettoyage et d’enlèvement des encombrants aux frais du locataire ;

— Condamner M. [P] [N] [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui compren-dront notamment le coût des procès-verbaux de constat, des sommations, de l’assigna-tion et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Appelée à l’audience du 2 octobre 2025 l’affaire a été renvoyée deux fois à la demande M. [N] [F] [P] et a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

A l’audience la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil maintient ses de-mandes outre la condamnation de M. [N] [F] [P] à lui payer la somme de 4554,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2026. S’agissant des frais, elle indique que les frais de rejet correspondent aux prélèvements impayés et lui sont facturés par sa banque, que les frais multiservices relèvent du contrat principal et portent sur des menues réparations à des tarifs préférentiels.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société IMMOBILIERE 3F à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [N] [F] [P], représenté par son conseil, affirme que les caves ont été libérées, que le jardin est une partie privative qui était à l’abandon lors de son entrée dans les lieux. S’agissant de la dette il soutient que certaines sommes imputées au locataire ne relèvent pas des loyers à savoir les frais de rejet, de travaux et les frais « multiservices » pour lesquels aucun contrat n’est produit, pour un montant total de 491,36 euros à déduire de la dette. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire même en l’absence de reprise du paiement du loyer courant subsidiairement un délai d’un an pour quitter les lieux. Il sollicite enfin le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au vu de sa situation personnelle et financière. Il indique souffrir de lourds problèmes de santé qui entravent l’entretien du logement et le paiement du loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 653,24 euros dans le délai de six semaines a bien été signifié au locataire le 5 septembre 2024. Néanmoins, il convient de substituer à ce délai le délai de deux mois antérieurement prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Il ressort du décompte que M. [N] [F] [P] a réglé la somme de 641,74 euros dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. En outre ont été déduites de la dette, toujours dans ce délai de deux mois, des régularisations de charges pour un total de 135,86 euros, somme qui n’était donc pas due à la date de la délivrance du commandement de payer.

Il s’ensuit que les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que la dette est constante et ne cesse de croitre depuis le mois de février 2024.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de l’assignation aux torts exclusifs de M. [N] [F] [P] et son expulsion. Ses problèmes de santé ne peuvent permettre de l’exonérer du paiement du loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant des caves n° 64 – 7 – 28 – 39 – 44 – 45 – 56 – S et 8 qu’il s’est approprié ce que M. [N] [F] [P] a admis à l’audience en indiquant les avoir libérées sans cependant en justifier, il convient d’ordonner également son expulsion.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [N] [F] [P] justifie par la production de divers certificats médicaux souffrir de lourds problèmes de santé. Il a été victime le 19 janvier 2025 d’un accident de la voie publique piéton-moto ayant entrainé un coma, polytraumatisme et traumatisme crânien. Il a été hospitalisé durant deux mois puis suivi en service de rééducation durant plusieurs mois il a entre autres souffert d’un stress post-traumatique et présente encore des séquelles. Il justifie percevoir le RSA. Une demande de relogement en raison de son handicap a été effectuée par l’institut de réadaptation.

Au vu de la situation de vulnérabilité de M. [N] [F] [P] , il convient de faire droit à sa demande de délai pour libérer le logement donné en location.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 31 janvier 2026 selon décompte du 12 février 2026, M. [N] [F] [P] lui devait la somme de 4554,30 euros.

Comme il le soutient, la bailleresse n’a pas justifié des frais de rejet et des sommes intitulées « autres produits ». La somme de 73,71 euros sera en conséquence déduite de la dette locative. Les travaux relèvent en revanche des charges locatives

M. [N] [W] sera en conséquence condamné à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4480,59 euros.

Sur l’accès à la terrasse et au jardin

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (…) Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respec-tent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice que le jardin donné en location à M. [N] [F] [P] est encombré de divers effets mobiliers cassés et abimés, de détritus, d’un cabanon rempli jusqu’au plafond. Par ailleurs, si le jardin était décrit comme à l’abandon à l’état des lieux d’entrée, il n’était pas encombré.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du bailleur dans les termes du dispositif. La demande d’astreinte sera en revanche rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société IMMOBILIERE 3F, qui succombe partiellement à l’instance sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation à la date du 13 mai 2025 du contrat de bail d’habitation conclu le 27 octobre 2010 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [N] [F] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] aux torts exclusifs de ce dernier ;

ORDONNE à M. [N] [F] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à M. [N] [F] [P] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter le logement objet du bail ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [F] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4480,59 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2026 selon décompte du 12 février 2026 ;

ORDONNE à M. [N] [F] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les caves n° 64 – 7 – 28 – 39 – 44 – 45 – 56 – S et 8 qu’il s’est approprié ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ENJOINT M. [N] [F] [P] à laisser accès à la terrasse et au jardin privatifs situés au [Adresse 3] à [Localité 2] et à défaut, autorise la société IMMOBILIERE 3F à pénétrer, assistée de toute entreprise et de la force publique si nécessaire aux fins de procé-der aux travaux de nettoyage et d’enlèvement des encombrants aux frais du locataire ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge