TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/10354

N° Portalis 352J-W-B7E-CTBHN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Octobre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire #7

DÉFENDERESSE

SARL DREAM OPCO

anciennement dénommée S.A.R.L. UBX II FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Virginie BOUET de la SELEURL ABV LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0153

Décision du 26 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/10354 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTBHN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 26 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

La SARL Asset [Localité 7] II a consenti un bail commercial à la SARL UBX II France, devenue SARL Dream OPCO, portant sur des locaux commerciaux d’une superficie de 21.488 m², situés [Adresse 1], à [Localité 6] (77), exploités à usage d’hôtel sous l’enseigne « Dream Castle », à proximité du parc Disneyland [Localité 7].

Par acte sous seing-privé du 1er mai 2008, la société UBX II France a conclu avec la SARL [Adresse 3], un contrat de sous-location portant sur un espace de 260,12 m2 dépendant de l’hôtel, à usage de « spa » désigné comme suit :

« trois salles de massage, une salle de massage « Thaï », une salle de relaxation, un hammam, un sauna, un vestiaire (situé entre le sauna et le hammam), une salle de fitness équipée, deux espaces douche, une réception avec comptoir d’accueil, quatre toilettes et un sas de circulation desservant les espaces ci-dessus cités.

La surface totale déployée de l’hôtel est de 21.488 m² et l’espace total de la zone SPA faisant l’objet de ce contrat est de 260,12 m² ».

Le contrat de sous-location a été consenti moyennant un loyer mensuel fixe d’un montant de 2.250 euros hors taxes, soit 27.000 euros par an, outre un loyer mensuel variable calculé sur la base d’un pourcentage de 10% du chiffre d’affaires HT réalisé par la société preneuse sur les ventes de prestations aux clients de l’hôtel au-delà de 50 massages mensuels.

L’article 2.1 du contrat de sous-location stipule que « Le bail prend effet à la date de signature de ce contrat, à savoir le 1er mai 2008, et expirera au 30 juin 2011 ». A défaut de résiliation par l’une ou l’autre des parties notifiée six mois avant l’échéance du contrat, « le contrat sera renouvelé par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans ».

Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2020, la société Asian Villa a délivré un congé portant demande de renouvellement à la société UBX II France, devenue Dream Opco, à effet du 1er juillet 2020 et moyennant le maintien du loyer mensuel de 2.293 euros hors taxes. La demande de renouvellement était fondée sur les dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, la société [Adresse 3] faisant état de l’existence d’un bail commercial à son profit ayant pris effet à compter du 1er mai 2008 pour une durée de 9 ans.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2020, la société Dream OPCO a signifié à la société [Adresse 3] son refus de renouveler le contrat de sous-Location en lui déniant notamment le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2020, la société Asian Villa a fait assigner la société UBX II France, devenue Dream OPCO, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de :

« – Dire et juger irrecevable la demande de requalification du bail commercial du 1er mai 2008 en contrat sui generis formée par la société UBX II France SARL,

— Dire et juger que la société UBX II France SARL, a, par exploit du 29 juin 2020, refusé le renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 1er mai 2008,

— Dire et juger que, suite à ce refus de renouvellement non fondé de l’article L. 145-17 du code de commerce, la société [Adresse 3] a droit à une indemnité d’éviction.

Avant dire droit, afin de pouvoir fixer le montant de cette indemnité d’éviction :

— Désigner un expert [….] »

Une médiation judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état le 22 juin 2021 et confiée à Mme [K] [L], mais aucun accord n’a été trouvé par les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la société Asian Villa demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

« 1. Sur la qualification du contrat de sous-location du 01.05.2008

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande de requalification du bail commercial du 1er mai 2008 en contrat sui generis formée par la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL.

A titre subsidiaire,

— Déclarer recevable la demande de requalification du contrat de sous-location du 1er mai 2008 en bail commercial formée par la société [Adresse 3].

En tout état de cause,

— Dire et juger non écrites les clauses 2.1 et 2.2 alinéa 2 du bail commercial du 01.05.2008 relatives à la durée du bail et aux durées/périodes de renouvellement.

— Dire et juger que la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, a, par exploit du 29 juin 2020, refusé le renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 1er mai 2008.

— Dire et juger que, suite à ce refus de renouvellement non fondé sur les motifs de l’article L 145-17 du Code de Commerce, la société [Adresse 3] a droit à une indemnité d’éviction.

2. Sur les indemnités d’éviction et d’occupation

A titre principal,

— Condamner la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, à payer à la société [Adresse 3] la somme de 398.678,00€ HT au titre de l’indemnité d’éviction.

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 24.764,40€ HT correspondant au montant du loyer et des charges courants, avec un abattement de 10%.

— Condamner la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP MORIN PERRAULT CAGNEAUX-DUMONT GALLION en application de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire,

— Fixer, par provision, le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 24.764,40€ HT correspondant au montant du loyer et des charges courants, avec un abattement de 10%.

— Désigner, avant-dire droit, un expert avec mission de :

— Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

— Visiter les lieux loués et les décrire ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs au fonds de commerce exploité dans les lieux par la société [Adresse 3] et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux pour permettre, le moment venu, à la juridiction compétente, de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société ASIAN VILLA, à la résiliation du bail ;

— Fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués en précisant, notamment :

— La surface affectée à l’exploitation ;

— La nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble ;

— La destination des lieux prévue au bail ;

— L’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties;

— L’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation ;

— La nature et l’état des équipements du point de vue de l’exercice des activités commerciales ;

— Les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour un local équivalent

— Dresser la liste du personnel employé par la société [Adresse 3] et chiffrer le montant des indemnités de licenciement, en ce compris l’indemnité de congés payés, qui seront dues aux salariés par suite de la rupture des contrats de travail ;

— Chiffrer le montant des remboursements que devra effectuer la société ASIAN VILLA auprès de ses clients en raison des bons cadeau non utilisés à la fermeture du commerce, ainsi que des abonnements semestriels et annuels non encore expirés ;

— Estimer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de Commerce, le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société [Adresse 3], à la résiliation du bail ;

— Estimer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 alinéa 1 du Code de Commerce, l’indemnité due par la société ASIAN VILLA pour l’occupation des lieux, à compter de la date d’effet du refus de renouvellement, jusqu’à leur libération complète et la remise des clés ;

— Après examen des fichiers des réservations, donner pour chaque exercice étudié, la proportion de la clientèle personnelle de la société [Adresse 3] par rapport à la clientèle issue de l’hôtel.

— Etablir une note de synthèse de ses opérations, répondre aux dires et observations des parties, et consigner le tout dans un rapport qui devra être déposé dans les six mois de sa saisine.

— Débouter la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, de sa demande visant à voir intégrée à la mission de l’Expert Judiciaire le calcul de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce.

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de ce Tribunal dans les trois mois de sa saisine.

— Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés.

— Réserver les dépens.

3. Sur les autres demandes

— Débouter la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, de toutes ses demandes.

— Condamner la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, à payer à la société [Adresse 3] la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, la société Dream OPCO (anciennement UBX II France) demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien du code civil, L. 145-1, L. 145-58 et L. 145-60 du code de commerce, de :

« A titre principal

— CONSTATER que la commune intention des parties a été de conclure un contrat de sous-location exclusif de l’application du statut des baux commerciaux ;

— CONSTATER que la société [Adresse 3] n’a pas revendiqué l’application du statut des baux commerciaux dans le délai biennal de l’article L.145-60 du Code de commerce décompté à partir du 1er mai 2008 ;

— CONSTATER que l’action de la société Asian Villa est prescrite et, par conséquent, la DECLARER IRRECEVABLE ;

A titre subsidiaire :

— CONSTATER que la société [Adresse 3] ne dispose pas d’une autonomie de gestion dans son exploitation, et qu’elle n’est donc pas propriétaire d’un fonds de commerce ;

— DIRE ET JUGER que la société Asian Villa ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ;

— DEBOUTER la société [Adresse 3] de ses demandes ;

En tout état de cause :

— VALIDER le refus de renouvellement portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux délivré par la société DREAM OPCO à la société [Adresse 3] le 29 juin 2020 à effet du 1er juillet 2020 ;

— DIRE ET JUGER que la société Asian Villa est occupante sans droit ni titre des Locaux depuis le 1er juillet 2020 ;

— ORDONNER par suite son expulsion des Locaux litigieux, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la libération des locaux litigieux, la société [Adresse 3] au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.439,50 HT/HC par mois outre la part variable due au titre du chiffre d’affaires réalisé dans les conditions du Contrat de Sous-Location ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre infiniment subsidiaire :

— FAIRE DROIT à la demande de désignation d’un expert formulée par la société Asian Villa sous réserve de :

• PRECISER la mission de l’expert relative à la fixation des frais de licenciement du personnel: dresser la liste du personnel employé par la société [Adresse 3] et chiffrer le montant des indemnités de licenciement qui seront dues aux salariés par suite de la rupture des contrats de travail, en distinguant, le cas échéant, les indemnités de congés payés, les indemnités de préavis ainsi que les indemnités de fin de carrière.

• AJOUTER une mission pour la détermination du montant de l’indemnité d’éviction due dans l’éventualité d’un transfert du fonds de commerce : en raison du possible transfert du fonds de commerce, fixer la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession.

• AJOUTER une mission relative à la détermination du loyer déplafonné : estimer le montant du loyer déplafonné au regard de la durée d’un bail commercial de plus de 12 ans, afin de permettre à la société DREAM OPCO de déterminer les conditions d’exercice d’un éventuel droit de repentir

• PRECISER la mission relative à la détermination de l’indemnité d’éviction dans les conditions suivantes : estimer par référence aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être dû à la société [Adresse 3] à la résiliation du Contrat de Sous-location en prenant en compte le caractère déplafonné du loyer renouvellement au regard d’une durée effective du bail supérieure à 12 ans,

• EXCLURE les bons cadeau non utilisés à la fermeture du commerce du chiffrage des remboursements ,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme provisionnelle de 30.600 € HT et HC par an soit 2.550 € HT et HC par mois à compter du 1er juillet 2020

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société Asian Villa à payer à la société DREAM OPCO la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société [Adresse 3] aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 11 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 26 juin 2025, et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La société Dream OPCO soutient que les parties n’ont jamais eu l’intention de soumettre le contrat de sous-location au statut des baux commerciaux de sorte que l’action de la société [Adresse 3] s’analyse en une demande de requalification du contrat en bail commercial qui ne peut s’obtenir que par voie d’action et qui est soumise au délai de prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce ; que les demandes de la société Asian Villa sont prescrites à ce titre.

La société [Adresse 3] fait valoir que son action ne vise pas à demander la requalification du contrat de sous location en bail commercial dans la mesure où le contrat a toujours été ainsi considéré par les parties ; qu’elle ne fait que s’opposer aux demandes de la société Dream OPCO visant à requalifier le contrat en contrat sui generis ; que c’est l’action en requalification de la société Dream OPCO qui doit être considérée comme prescrite sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la société Dream OPCO et tirée de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce est irrecevable devant le tribunal, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état. Il en va de même de l’irrecevabilité opposée par la société [Adresse 3].

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par chacune des parties et tirées de la prescription seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de qualification du contrat du 1er mai 2008 en bail commercial

La société Asian Villa soutient :

— que les parties considèrent le contrat comme un bail commercial depuis l’origine,

— que la clientèle personnelle de la sous-locataire a pris une part prépondérante, la société Dream OPCO n’ayant jamais perçu de loyer variable lié aux prestations réalisées pour les clients de l’hôtel,

— que son activité est exploitée de façon indépendante avec son propre personnel, ses prix, ses horaires,

— que le bail s’intitule « contrat de sous-location » et que, s’agissant d’une sous-location de bail commercial, il constitue un bail commercial lui-même, peu important la clause de durée stipulée,

— que les conditions nécessaires à la reconnaissance du caractère commercial du bail sont réunies puisqu’il s’agit d’un bail de locaux dans lesquels est exploité un commerce de vente de prestations de services, que l’exploitante du local est une société commerciale, qu’elle exploite un fonds de commerce constitué des éléments incorporels de ce fonds, d’un droit au bail et d’une clientèle personnelle,

— qu’elle dispose d’une clientèle propre extérieure à l’hôtel ; que son site internet permet la réservation de soins directement, sans passer par l’intermédiaire de l’hôtel ; qu’elle a souscrit des contrats de partenariats avec des organismes commerciaux qui lui adressent une clientèle extérieure à l’hôtel ; que les règlements des prestations par les clients extérieurs lui sont faits directement,

— que les horaires indiqués dans le contrat de bail sont des horaires d’ouverture obligatoire comme il en existe dans les galeries marchandes, mais il n’existe pas de restriction pour une ouverture à des horaires différents, sans autorisation du bailleur, comme cela a été le cas à partir du 15 juillet 2020, l’hôtel étant resté fermé alors que le spa a repris son exploitation, celui-ci disposant d’une entrée indépendante,

— qu’elle dispose de son propre mobilier professionnel, sa ligne téléphonique, paie ses produits professionnels et ses factures de nettoyage de linge,

— que le contenu du bail est empreint de commercialité,

— que la société UBX II France, devenue Dream OPCO, a reconnu au moins à deux reprises la qualification de bail commercial, en apposant sa signature sur un courrier de la demanderesse du 29 décembre 2015 dans lequel elle faisait part de son intention de céder le fonds de commerce faisant l’objet du « bail commercial » du 1er mai 2008, ainsi que sur un document intitulé « plan de prévention » du 18 avril 2018,

— que la clause durée du contrat prévoyant une durée initiale de 3 ans et 2 mois, renouvelable par périodes de 3 ans, exclut les qualifications de location saisonnière ou de bail dérogatoire, qu’il ne s’agit pas davantage d’une convention d’occupation précaire ; que cette clause ne saurait faire obstacle à la qualification de bail commercial et écarter le statut des baux commerciaux ; que cette clause qui viole l’article L. 145-4 du code de commerce doit être réputée non écrite, cette demande n’étant pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60.

La société Dream OPCO fait valoir :

— qu’il n’est pas démontré l’intention des parties de conclure un bail commercial, le contrat ne faisant aucune référence au statut des baux commerciaux,

— que la durée stipulée démontre la commune intention des parties de conclure un contrat exclusif du statut des baux commerciaux,

— que les prétendues reconnaissances d’un bail commercial par la signature apposée sur des courriers émanant de la société [Adresse 3] ne constituent pas des preuves de l’existence d’un bail commercial, ces documents attestant que la société Asian Villa a revendiqué l’existence d’un fonds de commerce pour la première fois le 29 décembre 2015 en proposant au bailleur d’exercer un droit prioritaire de rachat du fonds de commerce,

— que la société [Adresse 3] ne dispose pas d’une autonomie de gestion caractéristique d’un fonds de commerce, l’existence d’une clientèle personnelle n’étant pas un critère suffisant,

— que le « spa » constitue un fonds dépendant de l’exploitation de l’hôtel, le contrat de sous-location contenant des éléments caractérisant cette dépendance, incompatible avec le libre exercice de l’activité de la sous-locataire.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que lui ont donné les parties.

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».

Il résulte de cette disposition que le statut des baux commerciaux s’applique, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion.

En l’espèce, les parties ont conclu un « contrat de sous location » en date du 1er mai 2008, ayant pour objet la mise à disposition par la société UBX II France (devenue Dream OPCO) à la société [Adresse 3] de « locaux formant le SPA » situés dans l’enceinte de l’hôtel de 21.488 m2 pour une surface donnée en sous-location de 260,12 m2.

Le contrat du 1er mai 2008 ne contient pas de référence au statut des baux commerciaux et la durée stipulée et librement négociée par les parties contrevient au statut des baux commerciaux. Il ne ressort donc pas du contrat une intention exprimée de soumettre la mise à disposition des locaux du SPA au statut des baux commerciaux. Il convient cependant de rechercher si les critères d’application du statut des baux commerciaux sont réunis.

La location a été consentie moyennant un loyer fixe mensuel de 2.250 euros hors taxes et un loyer variable au-delà du seuil de 50 massages mensuels sur les ventes issues des clients de l’hôtel, un loyer représentant 10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

L’exploitation par la société [Adresse 3] est ininterrompue depuis 2008, de sorte que la mise à disposition du local peut être qualifiée de stable et permanente.

S’agissant de la clientèle, l’article 1.6 du contrat stipule que « Les prestations sont destinées aux clients de l’hôtel en priorité, mais peuvent être étendues aux clients non résidents. […]

Les usagers (résidents + extérieurs) devront également remplir un questionnaire médical de base indiquant leur état de santé. »

Le contrat prévoit donc expressément la possibilité pour la société Asian Villa de recevoir des clients extérieurs à l’hôtel. La société [Adresse 3] produit des extraits de son logiciel de comptabilité pour la période 2019-2020 distinguant la part du chiffre d’affaires réalisée par les clients de l’hôtel, laquelle apparait à 15,9% et 23,8% pour la période août-septembre 2020, ce qui suppose que le reste du chiffre d’affaires est réalisé avec des clients extérieurs à l’hôtel. Si la société Dream OPCO critique le fait que ces documents émanent du logiciel de sa cocontractante et ne sont pas certifiés, elle ne conteste pas que l’exploitante dispose d’une clientèle propre extérieure à l’hôtel.

Pour autant, le contrat du 1er mai 2008 contient les clauses particulières suivantes :

— les horaires d’ouverture et de fermeture du SPA sont fixés dans le contrat : « 7 jours par semaine de 09 heures à 21 heures (à l’exception du fitness qui sera ouvert par l’hôtel tous les jours à 7h00, et donc sous la responsabilité de ce dernier tous les jours de 07h00 à 08h59) » (article 1.1),

— une priorité est donnée aux clients de l’hôtel dans les termes suivants : « Le Preneur devra laisser un accès libre à la salle de fitness, au sauna et au hammam, à tous les clients résidents de l’hôtel.

Les prestations sont destinées aux clients de l’hôtel en priorité, mais peuvent être étendues aux clients non-résidents. » (article 1.6),

— les usagers du SPA doivent préalablement passer par l’enregistrement de l’hôtel : « Tous les usagers du SPA de 9h00 à 21h00 feront l’objet d’un enregistrement auprès du réceptionniste au bureau d’accueil en remplissant dûment la feuille d’enregistrement » (article 1.6),

— l’hôtel met du matériel à disposition de l’exploitant :

« Le Bailleur mettra gratuitement à disposition 2 serviettes par massage au preneur. Le nombre de massages prévisionnel devra être communiqué au service Housekeeping de l’hôtel et ce dernier effectuera contre signature une livraison hebdomadaire » (article 1.6),

« Le preneur utilisant deux lignes téléphoniques de l’hôtel […] » et « Si le preneur souhaite contracter en son nom ses propres lignes téléphoniques, il devra faire une demande préalable au Bailleur » (article 3.3),

— l’hôtel dispose d’une faculté de résiliation du contrat si la qualité des prestations ne correspond plus à ses standards sous réserve de justifier de son mécontentement au sous-locataire par trois courriers recommandés préalables : « Le Bailleur se réserve le droit de résilier le contrat sans délai s’il estime que la qualité des prestations fournies par le preneur ne correspond pas ou plus aux standards existants » (article 2.4),

— certaines prestations du SPA sont vendues directement par l’hôtel dans le cadre de « packages Chambre + SPA », facturées par celui-ci, les prestations SPA faisant alors l’objet d’une refacturation par l’exploitant à l’hôtel sous déduction de 10% (article 3.1),

— la charte d’identité graphique doit correspondre à celle de l’hôtel et doit être contrôlée par l’hôtel : « Les chartes graphiques devront être en accord avec l’identité marketing de [l’hôtel] et devront être soumises à la direction de l’hôtel pour accord préalable avant diffusion et installation » (article 3.6),

— en cas de difficulté avec un client pour des prestations de l’exploitant, que le client soit de l’hôtel ou extérieur, l’hôtel assure la gestion de la difficulté ; en cas de difficulté avec un employé de l’exploitant, l’hôtel sera en droit de demander des actions à l’exploitant pouvant aller jusqu’à l’exclusion du site : « Le preneur aura la responsabilité qualitative de ses prestations et devra fournir dans un délai de 24 heures toutes les informations nécessaires au Bailleur en cas de Plainte ou de réclamation d’un client. Dans ce cas précis, qu’il s’agisse d’un client extérieur à l’hôtel ou d’un client de l’hôtel, c’est l’image de l’hôtel qui sera mise en cause. Le Bailleur assurera donc la correspondance avec les clients concernés en cas de besoin et les compensations éventuelles devront être assumées par le preneur […].

D’autre part, les équipes travaillant sur site pour le preneur sont associés à l’image de l’hôtel par les clients. Ces dernières doivent donc communiquer et renseigner les clients en fonction des directives et prises de décision de la direction de l’hôtel, l’équipe du preneur ne peut se dissocier du reste de l’hôtel. Si des réclamations des clients de l’hôtel devaient survenir suite à des problèmes rencontrés avec les équipes du preneur, le bailleur sera en droit de demander des actions correctives immédiates pouvant aller jusqu’à l’exclusion du site d’une de ses personnes » (article 4).

Il résulte de l’ensemble de ces stipulations que l’hôtel exerce un contrôle sur l’activité de la société [Adresse 3], notamment par le biais du contrôle des horaires de fonctionnement, du contrôle de la qualité des prestations et de l’image de l’exploitant, ainsi qu’une possibilité d’intervention dans la gestion des difficultés pouvant survenir avec des clients du SPA, qu’ils soient de l’hôtel ou extérieurs. En outre, le contrôle sur l’activité de l’exploitant peut aller jusqu’à l’exclusion du site des membres de l’équipe d'[Adresse 3].

Il en ressort une somme d’immixtions de l’hôtel dans la gestion de l’exploitant incompatible avec une autonomie de gestion caractérisant un fonds de commerce, malgré l’existence établie d’une clientèle propre.

Dans ces conditions, la qualification de bail commercial revendiquée par la société Asian Villa pour le contrat du 1er mai 2008 ne saurait être retenue et la demande de requalification sera rejetée.

La demande subséquente visant à réputer non écrites les clauses 2.1 et 2.2 relatives à la durée du bail et aux modalités de renouvellement, au motif de leur non-conformité au statut des baux commerciaux, sera rejetée.

Les demandes principales de la société Dream OPCO ayant été accueillies, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires relatives à l’expertise.

Sur la validité du refus de renouvellement portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux du 29 juin 2020

La société Dream OPCO soutient que le contrat de sous-location a valablement été résilié dans le cadre du refus de renouvellement portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 29 juin 2020, et que la société [Adresse 3] est, depuis la date d’effet de ce refus de renouvellement, à savoir le 1er juillet 2020, occupante sans droit ni titre ; qu’elle ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les locaux, et qu’elle doit être expulsée sous astreinte et condamnée à une indemnité d’occupation correspondant à 150% du loyer actuel.

Outre la revendication du droit au statut des baux commerciaux, la société Asian Villa ne développe pas d’autre moyen de contestation du refus de renouvellement.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de l’article 2 « Durée du contrat et résiliation » du contrat du 1er mai 2008 liant les parties, « le bail prend effet à la date de signature de ce contrat, à savoir le 1er mai 2008, et expirera au 30 juin 2011.

Ce contrat pourra être résilié au 30 juin 2011, par l’une ou l’autre des parties, sous réserve de notification de cette résiliation à l’autre partie par l’envoi de la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois à l’avance.

Sans cela, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, et sujettes aux mêmes conditions de résiliation. »

Par exploit du 10 avril 2020, la société [Adresse 3] a sollicité le renouvellement du « bail commercial » du 1er mai 2008, à compter du 1er juillet 2020, en se fondant sur les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2020, la société UBX II France SARL (devenue Dream OPCO) a signifié un « refus de renouvellement portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux en réponse à la demande de renouvellement du 10 avril 2020 », indiquant qu’en vertu de ce refus, la société [Adresse 3] devenait occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2020.

Il ne ressort pas de ces deux actes le respect par l’une ou l’autre des parties des conditions de résiliation du contrat du 1er mai 2008, à savoir, la notification par lettre recommandée de la résiliation 6 mois avant l’échéance du contrat. Ni la demande de renouvellement de la société Asian Villa, ni le refus de renouvellement signifié par UBX II France, n’ont respecté le délai de préavis contractuellement convenu par les parties.

La société Dream OPCO ne peut à la fois dénier le bénéfice du statut des baux commerciaux à la société [Adresse 3] et se prévaloir de son application dans les modalités de résiliation du contrat de sous-location.

En outre, la société Asian Villa ayant sollicité le renouvellement du bail et la société UBX II France ayant exprimé son souhait de mettre fin au bail, il n’y a pas eu de rencontre de volonté sur la fin du bail permettant de déroger aux modalités de résiliation prévues dans le bail.

En conséquence, la demande de validation du refus de renouvellement signifié le 29 juin 2020 sera rejetée. Le contrat du 1er mai 2008 n’ayant pas été valablement résilié dans les formes prévues au contrat, il s’est poursuivi par tacite reconduction en application de son article 2.

Les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant chacune partiellement à l’instance seront condamnées aux dépens à hauteur de 70% pour la société [Adresse 3] et 30% pour la société Dream OPCO.

La société [Adresse 3], condamnée aux dépens dans la majeure partie, devra verser à la société Dream OPCO une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) et la SARL [Adresse 3] irrecevables en leurs fins de non-recevoir tirées de la prescription,

Déboute la SARL Asian Villa de sa demande de requalification du contrat du 1er mai 2008 en bail commercial,

Déboute la SARL [Adresse 3] de sa demande visant à juger non écrites les clauses 2.1 et 2.2 alinéa 2 du contrat liant les parties en date du 1er mai 2008,

Déboute la SARL Asian Villa de sa demande de condamnation de la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) au paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert judiciaire,

Rejette la demande de la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) aux fins de validation du refus de renouvellement signifié le 29 juin 2020 à la SARL [Adresse 3],

Rejette les demandes subséquentes en expulsion et condamnation de la SARL Asian Villa à une indemnité d’occupation,

Condamne la SARL [Adresse 3] à payer à SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties aux dépens dans la proportion de 70 % pour la SARL Asian Villa et 30% pour la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL), avec distraction au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion,

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME