TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

N° RG 25/02086 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FKME

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

23 janvier 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Monsieur [R] [W]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Mélina HAMRAOUI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 23 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 novembre 2023, la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre a donné à bail à M. [R] [W], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 275 €.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [R] [W] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 24 novembre 2023 signé entre la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 21 février 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 19 mars 2025 visant la clause résolutoire.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 29 juillet 2025 et le 29 octobre 2025.

La CCAPEX a été saisie le 20 mars 2025.

Par acte du 16 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 21 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de M. [R] [W] ainsi que celle de tous de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;condamner M. [R] [W] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3508,44€ avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2419,37€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner M. [R] [W] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner M. [R] [W] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [R] [W] aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et action du bailleur et que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à par procès verbal de recherches( Art 659 du CPC) le 16 septembre 2025, M. [R] [W] n’est ni présent ni représenté .

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 24 novembre 2023 entre elle et la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 21 février 2025, le 29 juillet 2025 et le 29 octobre 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre, bailleur.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Le bail conclu le 24 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025, pour la somme en principal de 2419,37 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 mai 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 20 mai 2025 et, M. [R] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [R] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [R] [W] .

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [R] [W] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 20 mai 2025 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [R] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3508,44 € à la date du 20 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3508,44€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2419,37 € à compter du commandement de payer (19 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [R] [W] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [R] [W] sera condamné à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SCI FAULISE représentée par le Cabinet Jean Michel Lefeuvre et M. [R] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 mai 2025;

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3508,44€ (décompte arrêté au 20 novembre 2025, incluant échéance du mois d’octobre 2025 incluse), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2419,37€ à compter du 19 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [R] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 suivants du même code ;

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,