TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Xavier LABERGERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/00696 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB34T

N° MINUTE :

9/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [F] [L] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/00696 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB34T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2013 à effet du 1er septembre 2012, Mme [V] [O] a donné à bail à M. [Z] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

M. [I] [M] est devenu propriétaire de l’appartement le 26 mars 2019.

M. [Z] [X] et Mme [F] [L] se sont mariés à [Localité 3] le 25 août 2017.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, M. [I] [M] a fait délivrer à M. [Z] [X] un congé pour vendre à effet du 31 août 2024 à minuit.

Il a fait signifier un congé aux mêmes fins à Mme [F] [L] épouse [X] le 31 octobre 2023.

Par acte du 2 septembre 2024, M. [I] [M] a fait constater par procès-verbal le maintien dans les lieux de M. [Z] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, M. [I] [M] a fait assigner M. [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé délivré le 27 octobre 2023 et expulsion.

Par jugement rendu le 24 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions de délivrance à M. [Z] [X] par M. [I] [M] d’un congé pour vendre relatif au bail à effet au 1er septembre 2012 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2024 à minuit,

— ordonné à M. [Z] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— accordé à M. [Z] [X] un délai supplémentaire de neuf mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

— dit qu’à défaut de libération volontaire à l’issue de ces délais, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— débouté M. [I] [M] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [Z] [X] à verser à M. [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisions incluses, dès le 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [Z] [X] à payer à M. [I] [M] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

— condamné M. [Z] [X] à payer à M. [I] [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le jugement a été signifié à M. [Z] [X] le 13 octobre 2025.

Selon exploit délivré le 15 janvier 2026, M. [I] [M] a fait assigner Mme [F] [L] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé délivré le 27 octobre 2023 et d’expulsion.

A l’audience du 11 mars 2026 M. [I] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande par conséquent au juge des contentieux de la protection de :

— prononcer la validation du congé délivré à Mme [F] [L] épouse [X] le 27 octobre 2023,

— juger que Mme [F] [L] épouse [X] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2024 à minuit,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [F] [L] épouse [X] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais du défendeur,

— condamner Mme [F] [L] épouse [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, augmenté de 100%, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [F] [L] épouse [X] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il s’oppose à tout délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il indique que le bail a été conclu le 25 mars 2013 à effet du 1er septembre 2012, pour une durée de 3 années. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il a par conséquent donné congé aux locataires 6 mois avant la fin du contrat aux fins de vendre le logement. Il ajoute que l’acte précise le prix et les conditions de la vente projetée et vaut donc offre de vente. Il conclut que le congé est valable sur la forme et sur le fond. Les époux [X] n’ayant pas quitté les lieux à l’issue du délai de préavis, ni accepté l’offre de vente, M. [M] soutient que Mme [X] est déchue de tout titre d’occupation et fait preuve de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux. Il ajoute que Mme [X] bénéficie, de fait, des délais pour quitter les lieux accordés à son époux par jugement du 24 septembre 2025. Il indique être par ailleurs dans une situation financière difficile rendant urgente la vente de son bien. Il se prévaut enfin de la clause du contrat de bail prévoyant une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer et sollicite la condamnation à ce titre de Mme [X] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Mme [F] [L] épouse [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle demande de :

— prononcer la nullité du congé lui ayant été délivré le 31 octobre 2023,

En conséquence,

— débouter M. [I] [M] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges ;

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— débouter M. [I] [M] du surplus de ses demandes,

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des demandes de M. [I] [M],

— condamner M. [I] [M] à payer à Me [J] [U] la somme de 2 000 € HT soit 2 400 € TTC, sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [M] aux entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1193 et 1231-5 du code civil, des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose qu’un premier bail avait été consenti à M. [Z] [X] ainsi qu’à son ancienne épouse, Mme [N] [L], sur le même logement, le 22 janvier 2009 mais qu’à la suite de leur divorce, M. [Z] [X] a sollicité la régularisation de sa situation locative, de sorte qu’un autre bail a été conclu le 25 mars 2013 entre les parties.

Si le congé délivré à M. [Z] [X] le 27 octobre 2023 a été validé par jugement rendu le 24 septembre 2025, Mme [F] [L] épouse [X] soutient que cette décision ne lui est pas opposable et ne revêt pas l’autorité de chose jugée en ce qui la concerne dans la mesure où elle n’était pas partie à l’instance.

Elle soutient ensuite que la relation contractuelle trouve son origine dans le bail conclu le 22 janvier 2009, que celui signé le 25 mars 2013 n’avait pas pour objet de mettre fin à la situation locative mais seulement de tirer les conséquences de la modification de la situation personnelle du locataire à la suite de son divorce. Or, au visa des articles 1329 et 1330 du code civil, elle rappelle que la signature d’un nouvel acte ne suffit pas à caractériser une novation, laquelle suppose la démonstration d’une volonté non équivoque des parties d’éteindre l’obligation initiale pour lui substituer une obligation nouvelle. Elle considère que cette volonté non équivoque des parties n’est pas démontrée en l’espèce, le nouveau contrat restant un bail d’habitation, portant sur le même logement et sur la même identité de locataire. Elle conclut que le bail signé en 2013 ne peut être considéré comme un bail nouveau ayant remplacé le précédent par novation, de sorte que le bail initial conclu le 22 janvier 2009 s’est renouvelé tacitement depuis ; que la dernière échéance était fixée au 22 janvier 2024 ; que la date d’expiration du délai visé au congé ne correspond par à l’échéance du bail. Elle considère que cette irrégularité, qui ne peut être regardée comme une simple erreur matérielle, doit entraîner la nullité du congé dès lors qu’elle lui cause un grief évident en ce qu’elle remet en cause son droit au maintien dans les lieux.

A titre subsidiaire, elle soutient que la clause prévue au bail fixant l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer doit être analysée comme une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle considère que cette indemnité d’occupation ne saurait excéder le montant du loyer contractuel. Elle sollicite par ailleurs un délai pour quitter les lieux en ce qu’elle est aide soignante et dispose de faibles ressources ; en ce que les ressources du foyer, composé de son époux et des deux enfants de ce dernier, sont limitées ; qu’ils ne peuvent dès lors pas accéder à un logement du parc locatif privé ; qu’elle bénéficie avec son époux d’une décision DALO confirmée par le tribunal administratif, reconnaissant leur situation comme prioritaire. Elle conclut qu’une expulsion immédiate aurait pour conséquence directe de placer une famille modeste dans une situation de grande précarité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Il sera précisé à titre liminaire que, comme le soutient à juste titre Mme [F] [L] épouse [X], le jugement rendu le 24 septembre 2025 n’a pas d’autorité de chose jugée à son égard, dès lors qu’elle n’était pas partie à l’instance et qu’au demeurant, cette décision s’est penchée sur la validité d’un congé délivré à M. [Z] [X] seul le 27 octobre 2023 tandis que Mme [F] [L] épouse [X] a été destinataire d’un autre congé, lui ayant signifié le 31 octobre 2023.

Dès lors, il y a lieu d’examiner la régularité du congé délivré à Mme [F] [L] [X] le 31 octobre 2023, tant sur la forme que sur le fond.

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Mme [F] [L] épouse [X] rappelle qu’un bail avait été antérieurement conclu le 22 janvier 2009 entre l’ancienne bailleresse d’une part, M. [Z] [X] et son ancienne épouse d’autre part.

L’existence de ce précédent bail est rappelé au bail signé entre Mme [O] et M. [Z] [X], à la demande de ce dernier, le 25 mars 2013.

Ce bail a bien emporté novation de la relation contractuelle, conformément à la volonté de M. [Z] [X] acceptée par la bailleresse, dès lors qu’elle avait pour objet de libérer Mme [N] [L] divorcée [X] de toute obligation prévue au bail, et opérait par conséquent une modification des parties au contrat.

Par conséquent, le bail en vigueur au moment de la délivrance du congé était celui conclu le 25 mars 2013, à effet du 1er septembre 2012, dont Mme [F] [L] épouse [X] est devenue co-titulaire à la suite de son mariage avec M. [Z] [X] le 25 août 2017.

Le bail a ainsi été tacitement reconduit le 1er septembre 2015, le 1er septembre 2018 et le 1er septembre 2021 pour venir à échéance le 31 août 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 31 octobre 2023, soit six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis de six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Enfin, il ressort de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le congé délivré le 31 octobre 2023 comprend une offre de vente du bien loué au prix de 250 000 euros net vendeur. M. [I] [M] verse également aux débats des éléments démontrant le caractère réel et sérieux du motif du congé.

Le congé, non contesté sur son motif, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond de sorte que le bail s’est donc trouvé résilié le 31 août 2024 à minuit.

Mme [F] [L] épouse [X] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2024 et il convient de lui ordonner de quitter les lieux, à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, aucun élément ne justifiant la suppression des délais légaux.

Mme [F] [L] épouse [X] sera par ailleurs condamnée, conjointement avec son époux et en l’absence de solidarité sollicitée sur ce point, au paiement de l’indemnité d’occupation telle que prévue au jugement rendu le 24 septembre 2025, M. [I] [M] ne pouvant prétendre à un double titre au regard d’une situation d’occupation par le couple qui aboutirait, de fait, à fixer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges.

A cet égard, si le bail conclu entre les parties prévoit le doublement du loyer, cette disposition doit s’analyser comme une pénalité et cette clause sera réputée non écrite.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [F] [L] épouse [X] justifie de ses faibles ressources, d’une demande de logement social effectuée par son époux le 28 mars 2019 et depuis renouvelée, ainsi que du caractère prioritaire de sa situation. Elle justifie de la condamnation de l’Etat du fait de l’absence de proposition de logement à son égard par ordonnance rendue le 3 février 2022 par le tribunal administratif de Paris. Elle établit dès lors ne pas avoir les capacités financières pour rechercher un logement dans le parc privé et avoir procédé à des démarches actives pour être logée dans le parc social.

M. [I] [M] ne justifie de son côté ni de sa situation personnelle ni de sa situation financière, en dehors de ses seules déclarations.

Il ressort cependant du jugement rendu le 24 septembre 2025 que M. [Z] [X] a bénéficié d’un délai supplémentaire de 9 mois pour quitter les lieux, dont Mme [F] [L] a bénéficié de fait, en sus du délai pris pour mener la présente procédure en validation du congé délivré à son égard.

Ainsi, il s’est écoulé un délai de 22 mois depuis la date d’effet du congé.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de délai supplémentaire de Mme [F] [L] épouse [X] pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [F] [L] épouse [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande cependant de ne pas faire droit à la demande de M. [I] [M] au titre de ses frais irrépétibles, exposés en raison d’un choix de poursuivre deux procédures distinctes pour chacun des locataires.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vendre délivré le 31 octobre 2023 par M. [I] [M] à Mme [F] [L] épouse [X], relatif au bail signé le 25 mars 2013 à effet du 1er septembre 2012 portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DIT, en conséquence, que Mme [F] [L] épouse [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [F] [L] épouse [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue de ces délais, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DEBOUTE M. [I] [M] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [F] [L] épouse [X] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [F] [L] épouse [X] à verser, conjointement avec son époux M. [Z] [X], à M. [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, révisions incluses, dans les conditions prévues par le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 24 septembre 2025 (RG n°24/09736) ;

CONDAMNE Mme [F] [L] épouse [X] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande formée par M. [I] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection