TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Valérie ROSANO

— M^e Jonathan DURAND

Copie certifiée conforme à :

— M^e Valérie ROSANO

— M^e Jonathan DURAND

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04685

N° Portalis 352J-W-B7H-CZA5K

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, Maître [P] [O], Administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0727

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0023

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/04685 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA5K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [B] [F] et M. [T] [Z] sont propriétaires des lots de copropriété n°1 et n°4 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

L’immeuble est constitué de quatre lots et les deux autres lots sont la propriété d’un unique autre copropriétaire, M. [L] [Q].

Par lettres recommandées avec avis de réception présentées le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [B] [F] et M. [T] [Z] de payer la somme de 18 897 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [B] [F] et M. [T] [Z] devant ce tribunal en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, et au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Débouter Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] de leur demande de nullité de la clause répartition des tantièmes de copropriété et tantièmes de charges.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/04685 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA5K

Débouter Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] de leur demande d’expertise judiciaire.

Condamner in solidum Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par Maître [P] [O], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 19.537,43 euros, au titre des charges impayées arrêtée au 2 e trimestre 2025, inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022 jusqu’à parfait paiement.

Condamner in solidum Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par représenté par Maître [P] [O], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Débouter Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] de leur demande de délais de paiement.

Condamner in solidum Madame [B] [F] et Monsieur [T] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par représenté par Maître [P] [O], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, et au visa notamment des articles 10, 10-1, 19-2 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1343-5 et 1244-1 du code civil, Mme [B] [F] et M. [T] [Z] demandent au tribunal de :

A titre principal,

JUGER NULLES les clauses de répartition des tantièmes de copropriété et tantièmes de charges du règlement de copropriété,

Reconventionnellement, NOMMER un expert qui aura pour mission de procéder à une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et tantièmes de charges,

Par conséquent, REJETER les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

A titre subsidiaire,

REJETER les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier,

A titre très subsidiaire,

ACCORDER un délai de deux années pour le paiement des charges (qui sont réelles et prouvées et valablement imputées aux défendeurs)

En tout état de cause,

JUGER que Madame [B] [F] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic et la société Artesia Gestion, aux entiers dépens de la présente instance et à un article 700 du Code de procédure civile de 2 000 euros. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande reconventionnelle en nullité des clauses de répartition des tantièmes de copropriété et tantièmes de charges du règlement de copropriété

Les défendeurs font valoir que les lots n°1 de 26,80 m2 et n°4 de 9,40m2 (soit une surface totale de 36,20 m2) dont ils sont propriétaires ont été réunis à la suite de travaux d’aménagement réalisés par l’ancien propriétaire avant qu’ils n’en fassent l’acquisition, en sorte qu’ils sont en réalité propriétaires d’un lot unique à usage d’habitation de 40,68 m2. Sur le fondement de l’article 2261 du code civil, ils invoquent la prescription acquisitive pour des parties communes intégrées à leur lot lors de la réunion des lots n°1 et 4. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires doit modifier en conséquence l’état descriptif de division et le règlement de copropriété pour intégrer ces modifications.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une réunion de leurs lots, ni de ceux de M. [Q], cette réunion étant par ailleurs impossible dès lors que ce dernier est propriétaire d’une cave au sous-sol et d’un appartement au premier étage.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’acte de vente communiqué par les défendeurs les désigne acquéreurs des lots n°1 et 4 représentant respectivement 410/1000èmes et 80/1000èmes tantièmes.

L’acte précise que le vendeur indique que les précédents propriétaires avaient effectué des travaux d’aménagement à la suite d’une autorisation municipale donnée le 28 août 1990 pour réunir les deux lots en un appartement constitué d’une entrée, cuisine, salle de bains avec WC, une mezzanine en contrebas du rez-de-chaussée comprenant un bureau et une bibliothèque et une mezzanine en surplomb du rez-de-chaussée comprenant une chambre ; et au sous-sol, ancienne cave aménagée en deux niveaux, au niveau supérieur une pièce ouverte et au niveau inférieur des rangements.

Cependant, aucune mention de la superficie invoquée par les défendeurs n’est faite, et il n’est pas indiqué que la réunion des lots aurait empiété sur des parties communes.

Les tantièmes figurant dans l’acte de vente des défendeurs correspondent à ceux mentionnés dans la clause de répartition des charges du règlement de copropriété.

S’agissant de l’autre unique copropriétaire de la copropriété, aucun élément n’est versé aux débats.

En conséquence, la demande d’annulation de cette clause sera rejetée.

II – Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert

Pour les mêmes raisons que celles développées précédemment, en l’absence de preuve d’une irrégularité des tantièmes mentionnés dans le règlement de copropriété, la demande de désignation d’un expert n’est pas justifiée.

Cette demande sera donc également rejetée.

III – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires indique que les défendeurs ont cessé de régler toute charges depuis plus de trois ans et fait valoir que sa créance est justifiée par les pièces versées aux débats. Il précise que la demande en annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 formée par Mme [F] a été rejetée.

Les défendeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du détail des sommes réclamées et rappellent qu’ils ont contesté l’assemblée générale du 27 juillet 2021 en raison notamment d’un défaut de communication des pièces justificatives des charges.

*

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [B] [F] et M. [T] [Z] sont propriétaires des lots n°1 et 4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2020, 27 juillet 2021, 9 août 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours pour les assemblées générales de 2020 et 2022 ;

— le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mai 2025 rejetant les demandes d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 formées par Mme [F] ;

— les appels de fonds de mai 2019 à mai 2025 faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un relevé de compte individuel au 10 juin 2025 mentionnant un solde débiteur de 22 537,43 euros intégrant 3 000 euros de condamnation de Mme [F] aux frais irrépétibles en exécution du jugement du 16 mai 2025.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ces pièces sont suffisamment détaillées et justifient la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 19 537,43 euros.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [F] et M. [Z]

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [F] et M. [Z] ne produisent aucun élément relatif à leur situation financière et n’allèguent ni ne démontrent aucune difficulté financière ayant justifié le défaut de paiement de leurs charges.

Cette demande sera dès lors rejetée.

***

En définitive, Mme [B] [F] et M. [T] [Z] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 19 537,43 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 2e trimestre 2025 inclus.

IV- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’impayé des défendeurs est supérieur au budget annuel de la copropriété et que le défaut de paiement de l’intégralité des charges, et non seulement de celles résultant de l’assemblée générale de 2021 que Mme [F] a contestée, a paralysé le fonctionnement de la copropriété en la privant de trésorerie et en empêchant la réalisation d’importants travaux de structure qui étaient pourtant nécessaires. Le syndicat des copropriétaires précise que cette situation a conduit à la désignation d’un administrateur provisoire.

Les défendeurs ne font valoir aucun moyen concernant cette demande.

*

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [B] [F] et M. [T] [Z] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [B] [F] et M. [T] [Z] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de charges, leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le milieu de l’année 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes sur l’autre copropriétaire, amenant ce dernier à jouer malgré lui le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant lesquelles les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Un administrateur provisoire a ainsi été désigné pour la copropriété par ordonnance du 25 janvier 2024 et sa mission a été prorogée pour douze mois par ordonnance du 24 février 2025 du président du tribunal judiciaire de Paris. La requête du syndicat des copropriétaires aux fins de prorogation de la mission de l’administrateur provisoire était clairement motivée par la dette résultant du défaut de paiement par Mme [F] et M. [Z] de leurs charges.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de les considérer comme des débiteurs de bonne foi.

Il ressort même explicitement des échanges de courriels communiqués par les défendeurs, en particulier un courriel de Mme [F] à M. [H] [Y] du 20 novembre 2024, qu’ils ont cessé de régler leurs charges comme moyen de pression dans un contexte de conflits multiples avec le syndic et l’autre copropriétaire de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, qui a indéniablement subi un préjudice financier spécifique en raison du retard de paiement des charges de Mme [B] [F] et M. [T] [Z], ne justifie cependant pas le quantum de 10 000 euros sollicité.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Mme [B] [F] et M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

V – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception des courriers présentés le 21 novembre 2022 et revenus avec la mention pli avisé et non réclamé. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 18 897 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Mme [F] n’est pas fondée à invoquer le bénéfice de ces dispositions alors que toutes ses prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ont été rejetées. Sa demande sera donc rejetée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [F] et M. [T] [Z], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus in solidum aux dépens, Mme [B] [F] et M. [T] [Z] seront donc en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre. Leur demande réciproque sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [F] et M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par Me [P] [O], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire, les sommes de :

—  19 537,43 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 2e trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur la somme de 18 897 euros et à compter du 14 février 2023 pour le surplus ;

—  1 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toutes les demandes de Mme [B] [F] et M. [T] [Z] ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [F] et M. [T] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Valérie Rosano, avocate, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente