TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50873 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB3XQ

N° : 6

Assignation du :

03 Février 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 mai 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société [D], Société Civile Immobilière

C/O Monsieur [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Joëlle DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS – #C1480

DEFENDERESSE

La Société ROSALY BEAUTY, Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu GUYOMAR, avocat au barreau de PARIS – #C2436

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, la société SCI [D] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SAS ROSALY BEAUTY afin de la voir expulser des locaux commerciaux qui sont situés aux [Adresse 3] à PARIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026.

A cette audience, la SCI [D], par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des référés de voir:

*Principalement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société ROSALY BEAUTY à quitter les lieux,

— condamner la société ROSALY BEAUTY à lui payer la somme de 34.157,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

— condamner la société ROSALY BEAUTY à une indemnité d’occupation d’un montant de 2.671,46 euros,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamner la société ROSALY BEAUTY à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ROSALY BEAUTY aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

*Subsidiairement,

— dire que les frais de consignation quant à l’expertise sollicité seront avancés par la société ROSALY BEAUTY.

Elle sollicite également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses contraires.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société ROSALY BEAUTY, au visa des dispositions des articles 232 et 835 du code de procédure civile ainsi que des articles 1219 et 1719 du code civil, sollicite du juge des référés de :

*Principalement,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la société bailleresse,

— condamner la société [D] à faire procéder à ses frais, à tous travaux de mise en conformité à sa destination du local commercial loué par la société ROSALY BEAUTY et dispenser cette société du paiement des loyers jusqu’au parfait achèvement des travaux,

*Subsidiairement au visa de l’article 232 du code de procédure civile,

— désigner un expert judiciaire aux frais avancés du bailleur pour déterminer les causes des désordres du local et permettre de déterminer les responsabilités idoines,

*En tout état de cause,

— condamner la société [D] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société [D] met en avant que la société ROSALY BEAUTY ne procède plus depuis de nombreux mois au paiement de ses loyers et charges sans raison valable. Elle s’oppose à l’exception d’inexécution soulevée par la partie adverse pour s’exonérer du paiement des loyers, dès lors que, selon elle, il n’est pas justifié que les locaux loués ne sont pas exploitables.

De son côté, la société ROSALY BEAUTY soutient qu’elle ne peut, en raison de leur état, exploiter les locaux commerciaux litigieux. Par suite, elle estime ne pas avoir à procéder au règlement des loyers en cause eu égard à l’exception d’inexécution dont elle peut prendre, et qui constitue par nature une contestation sérieuse à l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, et ce, en raison de l’absence de toute mise en conformité des locaux à leur destination de fonds de commerce de restaurant.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Et, en application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il convient de préciser que la société ROSALY BEAUTY est preneur à bail depuis la cession du fonds de commerce de restauration qu’elle a acquis de la société cédante, la société NATNESS, par acte sous seing privé en date du 24 mars 2025.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La partie demanderesse justifie avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 8 décembre 2025, et qui détaille le montant de la créance soit la somme de 17.528,86 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre de l’année 2025.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

S’agissant de l’exception d’inexécution soulevée par la société ROSALY BEAUTY, il convient de préciser qu’après avoir acquis le fonds de commerce dont le droit au bail litigieux portant sur les locaux commerciaux situés aux [Adresse 4] à [Localité 1], Madame [S] [K] [X], gérante de la société ROSALY BEAUTY mais également de la société PLANET V, a fait établir, dans les jours qui ont suivi cette cession, un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, – au demeurant, pour le compte de cette dernière société et non la société ROSALY BEAUTY-, concernant l’état desdits locaux commerciaux.

Cela étant posé, ce procès-verbal de constat établi par Maître [B] relève que « les murs du local contiennent de l’humidité, qu’ils sont noircis et que le local subit également un dégât des eaux à plusieurs endroits au niveau de la partie en sous-sol. » Toutefois, les photographies prises par le commissaire de justice ne permettent pas d’établir que l’ensemble des locaux commerciaux est inexploitable. Si la société ROSALY BEAUTY produit un devis réalisé par la société OUVRAGE&SOLUTION pour un montant de 81.664,76 euros TTC pour réaliser divers travaux au sein des locaux en cause, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas établi, au vu des clauses du bail commercial liant les parties, que lesdits travaux relèvent des grosses réparations au sens des dispositions de l’article 606 du code civil, lesquels sont à la seule charge du propriétaire des locaux en cause, soit de la société [D].

Au surplus, le dégât des eaux dénoncé qui serait survenu au cours du mois d’avril de l’année 2025 ne permet pas de déterminer que les locaux sont totalement inexploitables et que les réparations sollicitées sont à la charge du propriétaire.

L’exception d’inexécution soulevée par la société ROSALY BEAUTY ne constitue pas une contestation sérieuse.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 8 janvier 2026 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l’ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l’assurance idoine jusqu’à leur libération.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu des appels de charges produits comprenant la reprise du solde antérieur, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires (dont le complément du dépôt de garantie) et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 34.157,60 euros arrêté au 1er trimestre de l’année 2026. Il convient de condamner la société ROSALY BEAUTY au paiement de cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, et dès lors qu’il n’est pas démontré que les réparations sollicitées doivent être mises à la charge du seul bailleur, la demande de condamnation de ce dernier par la partie défenderesse à procéder aux travaux préconisés par la société précitée OUVRAGE&SOLUTION dans son devis du mois de décembre 2025, ne saurait prospérer. En outre, il ne saurait y être fait droit en raison de la présente résiliation du bail commercial liant les parties.

S’agissant, enfin de la demande d’expertise judiciaire fondée sur les dispositions de l’article 232 du code de procédure civile par la société ROSALY BEAUTY et compte tenu de la résiliation du bail commercial, il n’apparaît pas utile de désigner un expert judiciaire à ce titre pour éclairer la présente juridiction sur la question des désordres dénoncés par la société preneuse à bail eu égard à la nature du litige, au rejet de l’exception d’inexécution, dès lors qu’il n’est pas démontré que leur réparation doit être mise à la charge de la société [D].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société ROSALY BEAUTY, partie perdante, doit supporter la charge des dépens.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis limitativement aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas à la juridiction saisie de faire la liste des sommes à recouvrer à ce titre.

Toute demande plus ample formée à ce titre sera rejetée.

La société ROSALY BEAUTY, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société [D] au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 janvier 2026 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société ROSALY BEAUTY et de tout occupant de son chef des lieux situés aux [Adresse 5] à [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société ROSALY BEAUTY à payer à la société [D] une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 9 janvier et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société ROSALY BEAUTY à payer à la société [D] au titre des arriérés de loyers, charges, taxes, accessoires (dont le complément de dépôt de garantie) et indemnités d’occupation arrêtés au 1er trimestre de l’année 2026 à la somme de 34.157,60 euros ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société ROSALY BEAUTY à payer à la société [D] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ROSALY BEAUTY aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI