TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58296 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJXU

AS M N° : 14

Assignation du :

20 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [P] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R] [G] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS – #B0097

DEFENDERESSE

Société PV Exploitation France

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS – #P0008

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2016, M. [I] et son épouse Mme [T], aux droits desquels vient M. [K] et son épouse Mme [G] (ci-après, les " époux [K] "), ont donné à bail commercial à la société PV résidences & resort France, aux droits de laquelle vient la société PV exploitation France, des locaux (lots 0055-01 et 0246-01) situés dans la résidence de tourisme " [Adresse 4] " sise [Adresse 5], pour une activité para hôtelière de résidence de tourisme, pour une durée de neuf années à compter du 31 octobre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3 581 euros hors taxes et hors charges et d’un loyer de nature correspondant à un droit de séjour annuel dont les modalités sont définies chaque année dans la grille d’occupation [V] et vacances, payables le 30 novembre de chaque année.

Des loyers étant demeurés impayés pour les années 2020 et 2021, les époux [K] ont, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 mars 2025, mis en demeure le Groupe [V] & vacances de leur régler la somme de 4 040, 71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, les époux [K] ont fait délivrer à la société PV exploitation France, venant aux droits de la société PV résidences & resort France, un commandement de payer portant sur la somme en principal de 4 040, 71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, les époux [K] ont fait délivrer à la société PV holding un commandement de payer portant sur la somme en principal de 4 040, 71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, les époux [K] ont fait délivrer à la société PV holding un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

C’est dans ce contexte que les époux [K] ont, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, fait assigner la société PV exploitation France devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1104, 1709 et 1728, 1231-1 et 1236-6 du code civil :

«  CONDAMNER la société PV Exploitation France à payer à Monsieur [P] et Madame [R] [K] la somme 4 040,71 € à titre de provision sur les arriérés locatifs, assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 11 mars 2025

CONDAMNER la société PV Exploitation France à payer à Monsieur [P] et Madame [R] [K] la somme 312 ,88 € à titre de remboursement des frais de signification du commandement de payer par la SCP [C] et la SCP [N] ET ASSOCIES,

ASSORTIR le montant des condamnations des intérêts au taux légal, les intérêts commençant à courir à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025

ORDONNER l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Monsieur [P] et Madame [R] [K],

Ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,

ORDONNER que le Tribunal se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

CONDAMNER la société PV Exploitation France à payer la somme de 2.500 € à Monsieur [P] et Madame [R] [K] par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil,

CONDAMNER la société PV Exploitation France aux dépens "

L’affaire, appelée la première fois à l’audience du 19 février 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 12 mars 2026, les époux [K], représentés pas leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les moyens y énoncés.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société PV exploitation France a demandé au juge des référés, au visa des articles 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil, de :

«  Sur la demande de paiement des loyers :

o DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV EXPLOITATION FRANCE,

o Sur la demande d’expulsion :

o JUGER qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du congé notifié par Monsieur et Madame [K] en raison de l’erreur sur le destinataire du congé.

En conséquence,

o DIRE n’y avoir lieu à référé,

o DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes

En tout état de cause,

o CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à régler à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ".

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’expulsion

Les époux [K] sollicitent l’expulsion de la société PV exploitation France des locaux à la suite de la délivrance du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Ils relèvent que la délivrance du congé à la société PV holding au lieu de la société PV exploitation France est un vice de forme susceptible d’entraîner sa nullité qu’en cas de grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société PV exploitation invoque une contestation sérieuse quant à la validité du congé délivré par les demandeurs, dès lors que celui-ci a été signifié à la société PV holding qui n’était pas sa locataire puisque, à la suite du traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020, la société [Adresse 6], désormais dénommée PV holding, a apporté à la société [V] et vacances investissement 60, désormais dénommée PV exploitation France, ses droits, obligations, actes et engagements relatifs à sa branche complète d’activité et autonome d’exploitation touristique de résidence " [V] et vacances " dont l’exploitation de la résidence d'[Localité 4].

Elle relève qu’il s’agit d’un vice de fond qui entraîne la nullité du congé même en l’absence de grief.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que :

«  Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. "

Il résulte de ces dispositions que, pour être valablement donné, le congé doit notamment être délivré par acte extrajudiciaire à la personne du preneur.

Ainsi, il a été jugé que la signification d’un congé adressé à une personne qui n’est pas locataire est inopposable au véritable locataire (3e Civ., 13 juillet 2011, pourvoi n°10-18.640).

En revanche, la simple erreur affectant la désignation du locataire dans le congé constitue un vice de forme susceptible d’entraîner sa nullité qu’en cas de preuve d’un grief par le locataire (3e Civ., 23 mars 2011, pourvoi n°10-13.540).

Suivant l’article L. 145-16, alinéa 2, du code de commerce, en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En l’espèce, le congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction a été délivré le 30 avril 2025 par les époux [K] à la société PV holding.

Or le bail litigieux a été conclu par les époux [K] avec la société PV résidences & resorts France qui a, par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020 enregistré le 5 février 2021, apporté à la société [V] et vacances investissement 60, désormais dénommée PV exploitation France, la branche d’activité d’exploitation touristique des [Adresse 7] comprenant notamment la [Adresse 8] située à [Localité 4].

Dans ces conditions, la société PV exploitation France est devenue locataire au lieu et place de la société PV résidences & resorts, ce dont les époux [K] étaient informés dès lors que la facture en date du 13 janvier 2022 qu’ils produisent est établie, non plus au nom de la société PV résidences & resorts France mais au nom de la société PV exploitation France et qu’ils ont fait délivrer le 18 mars 2025 un commandement de payer à la société PV exploitation France.

Dès lors, le congé délivré pas les époux [K] a été délivré à une personne qui n’est pas le locataire.

Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse portant sur la régularité de ce congé qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion formée par les époux [K].

Sur les demandes de provisions

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Les époux [K] exposent que la société PV exploitation France n’a pas réglé ses loyers pendant la crise sanitaire pour un montant total de 4 040, 71 euros alors que la Cour de cassation juge, depuis trois arrêts pilote du 30 juin 2022 confirmés le 16 mars 2023, que ni la force majeure, ni l’exception d’inexécution, ni la destruction ou la disparition partielle des lieux loués, ni la théorie de l’imprévision ne permettent de faire obstacle aux demandes de paiement des loyers dus pendant la crise sanitaire.

La société PV exploitation France explique ne pas avoir réglé les loyers pour les années 2020 et 2021 en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux durant cette période.

Elle invoque ainsi la perte partielle de la chose louée prévue par l’article 1722 du code civil, et l’exception d’inexécution de l’article 1219.

Elle conteste la motivation retenue par la Cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022, soulignant qu’une telle solution porte atteinte au droit de propriétaire du preneur tel que garanti par l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, la société PV exploitation France ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers pour les années 2020 et 2021 pour un montant total de 4 040, 71 euros, expliquant contester que ces loyers soient dus en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux durant cette période du fait des mesures administratives de lutte contre l’épidémie de covid-19 prises.

Elle invoque ainsi, en premier lieu, pour contester devoir payer ces loyers, la perte partielle de la chose louée prévue par l’article 1722 du code civil.

L’article 1722 du code civil dispose que " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ".

La perte peut s’entendre tant sur le plan matériel que sur le plan juridique dans le sens où l’activité prévue par le bail ne peut plus être exercée.

Au cas présent, il n’est pas contesté par les parties qu’en raison des interdictions prises par le gouvernement d’accueillir du public, l’exploitation des locaux situés au sein de la résidence de tourisme [Localité 5] était devenue impossible.

Toutefois, il est jugé que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, publié ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190, publié ; 3e Civ., 26 novembre 2022, pourvoi n°21-21.867, publié ; 3e Civ., 7 mai 2025, pourvoi n°24-10.097).

En effet, l’article 1722 du code civil concerne la situation de destruction totale ou partielle du bien loué, mais en l’espèce, il n’y a pas de destruction puisque la locataire a continué à disposer matériellement des locaux loués et en a donc conservé la maîtrise matérielle, de sorte qu’il n’y a pas eu une atteinte à la possibilité de jouir du bien loué.

Par ailleurs, alors que cet article envisage une destruction définitive de la chose louée, les mesures d’interdictions administratives liées à l’état d’urgence sanitaire étaient d’ordre général et temporaire.

Dès lors, il n’existe pas de contestation sérieuse quant à l’obligation de la société PV exploitation France de régler les loyers au titre des années 2020 et 2021 sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

La société PV exploitation France invoque, en deuxième lieu, pour contester devoir payer ces loyers, l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Suivant 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

Au cas présent, les époux [K] n’ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail.

En effet, le preneur n’a pu jouir des lieux loués que par l’effet des mesures gouvernementales, le comportement des bailleurs n’ayant interféré en aucune manière sur la situation créée par ces mesures.

Ainsi, l’effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible.

La société PV exploitation France invoque enfin une atteinte disproportionnée à son espérance légitime de preneur de pouvoir jouir du bail tel que garanti par l’article 1 du Protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Si un bail est, effectivement, susceptible de constituer un intérêt patrimonial bénéficiant de la protection de l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentale (CEDH, arrêt du 16 novembre 2004, Bruncrona c. Finlande, n° 41673/98, § 79 ; CEDH, arrêt du 26 avril 2011, Di Marco c. Italie, n°32521/05, §§ 48-53) et les mesures d’interdictions prises par le gouvernement d’accueillir du public afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 sont de nature à porter atteinte à l’espérance légitime d’un preneur à bail commercial d’exercer, au sein desdits locaux, une activité commerciale pendant les périodes de fermeture administratives, cette atteinte était proportionnée au but poursuivi, à savoir la protection de la santé, dès lors qu’elle était limitée dans le temps et a été compensée, en partie, par l’allocation d’aides par l’Etat.

En toute hypothèse, il convient de relever que s’il était jugé que, compte tenu des mesures d’interdictions prises par le gouvernement, la société PV exploitation France n’était pas tenue de régler aux époux [K] ses loyers au titre des années 2020 et 2021, il serait alors porté une atteinte au droit de propriété des époux [K] tel que garanti par l’article 1 du Protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, atteinte qui n’a pas été compensée par des mesures d’aides de l’Etat.

Il n’existe, en conséquence, aucune contestation sérieuse quant à l’obligation de la société PV exploitation France de régler aux époux [K] la somme de 4 040, 71 euros au titre des loyers dus pour les années 2020 et 2021.

Elle sera, en conséquence, condamnée, par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal.

Toutefois, les intérêts ne commenceront pas à courir à compter de la mise en demeure du 11 mars 2026 mais à compter du commandement de payer délivré du 18 mars 2026, dès lors que la mise en demeure n’a pas été adressée à la société PV exploitation France mais au Groupe [V] & vacances.

o Sur la demande relative au coût du commandement de payer

Les époux [K] sollicitent la condamnation de la société PV exploitation France à leur verser une provision de 312, 88 euros au titre du commandement de payer.

Toutefois, le coût du commandement de payer délivré à la société PV exploitation est inclus dans les dépens.

En outre, l’obligation pour la société PV exploitation de rembourser aux époux [K] le commandement délivré le 30 mars 2025 fait l’objet d’une contestation sérieuse, dès lors que celui-ci ne lui a pas été délivré mais l’a été à la société PV holding.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société PV exploitation France, partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 18 mars 2025.

Par suite, elle sera également condamnée à verser aux époux [K] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [K] et de Mme [G] d’expulsion de la société PV exploitation France ;

Condamnons par provision la société PV exploitation France à payer à M. [K] et Mme [G] la somme de 4 040, 71 euros au titre du reliquat des loyers dus pour les années 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du commandement de payer ;

Condamnons la société PV exploitation France aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

Condamnons la société PV exploitation France à payer à M. [K] et Mme [G] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 07 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ