TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à M., [T], [A]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06299 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EF7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [R], [E]

né le 25 Décembre 1943 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [A], [T]

né le 30 Novembre 1971 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 mars 2024 avec prise d’effet au 20 mars 2024, M., [R], [E], représenté par son mandataire la SARL PAUQUET IMMOBILIER, a consenti à M., [A], [T], un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 525 euros, outre 32 euros de provision sur charges et 8 euros de provision pour ordures ménagères ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M., [A], [T] le 21 mars 2025, pour un montant en principal de 1741,94 euros ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 24 mars 2025;

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, dénoncé le 4 novembre 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, M., [R], [E] a fait assigner en référé M., [A], [T], devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance:

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de M., [A], [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1951,76 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 2 octobre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,

— refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise ; et ce, en considération de son attitude irrespectueuse de ses obligations contractuelles,

— sa condamnation au paiement de la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, M., [R], [E] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2596,46 euros au 5 janvier 2026. Il précise que le requis n’a pas repris le paiement de ses loyers.

M., [A], [T] comparant à l’audience explique avoir été titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée dans la manutention mais que suite à une opération, il a perçu une indemnité de chômage d’un montant de 741 euros. Il ajoute être en recherche d’emploi.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 novembre 2025 a été dénoncée le 4 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 22 janvier 2026.

Il est en outre rappelé que le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin, M., [R], [E] justifie par l’ attestation établie par Maître, [U], [H] Notaire à, [Localité 3], le 18 juillet 2017, que selon acte contenant partage du 18 juillet 2017 , le bien immobilier objet de la présente procédure lui a été attribué en pleine propriété, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent M., [R], [E] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, M., [R], [E] a fait commandement à M., [A], [T] d’avoir à payer la somme de 1741,94 euros dans un délai de six semaines.

Toutefois, la clause insérée dans le bail conclu le 19 mars 2024, contient une clause résolutoire stipulant que « le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants : a défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) ».

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail dans un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux alors que la loi exige un délai minimum de 6 semaines laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d’un commandement préalable, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M., [A], [T] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

M., [R], [E] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 2596,46 euros au 5 janvier 2026 .

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 0,99 € correspondant à des frais de timbre et frais de clause pénale injustifiés ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2595,47 euros au 5 janvier 2026, M., [A], [T] sera condamné à payer à M., [R], [E] la somme de 2595,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, ni la partie requérante qui maintient ses demandes, ni M., [A], [T] ne sollicite de délais de paiement ; de surcroît il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, de sorte que le juge des référés ne peut accorder de délais de paiement ;

Sur les demandes accessoires

M., [A], [T] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 21 mars 2025 et de l’assignation du 3 novembre 2025;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M., [R], [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DECLARONS M., [R], [E] recevable en ses demandes ;

DISONS n’avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de M., [A], [T] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS M., [A], [T] à payer à M., [R], [E] la somme de 2595,47 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de signification de la présente décision  ;

CONDAMNONS M., [A], [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié le 21 mars 2025 et de l’assignation du 3 novembre 2025;

CONDAMNONS M., [A], [T] à payer à M., [R], [E] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE