TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [K]

Madame [U] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sabine DU GRANRUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06922 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPMY

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. GENERALI IARD,

[Adresse 4]

représentée par M^e Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [K],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [K],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06922 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPMY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2014, la S.A GENERALI IARD a consenti un bail d’habitation à M. [N] [K] et Mme [U] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 6] avec cave n° 6 et parking n° 13, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.700 euros et d’une provision pour charges de 360 euros.

La S.A GENERALI IARD a également conclu le 13 février 2014 avec les époux [K] un contrat de location selon les dispositions du Code civil pour un emplacement de parking situé à la même adresse.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires deux commandements de payer, pour l’un, la somme principale de 30.321,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et pour l’autre, la somme de 2.599,15 euros dans un délai de huit jours en visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif pour le bail civil.

Les causes du commandement de payer les loyers au titre du bail Code civil relatif à l’emplacement de parking ont été réglées plus de huit jours après la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait été informée de la situation de M. [N] [K] et Mme [U] [K] le 4 décembre 2024.

Par assignation du 27 juin 2025, la S.A GENERALI IARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation pour le logement, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail civil pour l’emplacement de parking, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] et Mme [U] [K] du logement et du parking, voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux pour le logement et pour l’emplacement de parking,

—  39.687,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 novembre 2025, la S.A GENERALI IARD représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 novembre 2025, s’élève désormais à 41.522,39 euros. La S.A GENERALI IARD considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais précise qu’il y a eu quelques virements.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [N] [K] et Mme [U] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes de constats de la résiliation des baux

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A GENERALI IARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail du bail d’habitation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 30.321,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A GENERALI IARD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur la résiliation du bail du bail selon les dispositions du Code civil pour l’emplacement de parking.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de location du 13 février 2014 stipule en son dans son article XIII – CLAUSE RESOLUTOIRE – qu’il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail, et huit jours, après une lettre recommandée avec avis de réception, le contrat soit résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

La S.A GENERALI IARD a fait délivrer à M. et Mme [K] le 10 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la demanderesse que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai imparti de huit jours.

La résiliation de plein droit du contrat de location sera donc constatée à la date du 19 mars 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A GENERALI IARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, M. [N] [K] et Mme [U] [K] lui devaient la somme de 41.522,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 39.687,89 euros, suivant décompte arrêté au 10 mai 2025.

M. [N] [K] et Mme [U] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 4.683,18 euros pour le logement et à la somme mensuelle de 342,50 euros pour l’emplacement de parking.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux (logement et parking) avec remise des clés à la S.A GENERALI IARD ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [K] et Mme [U] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la S.A GENERALI IARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2014 entre la S.A GENERALI IARD, d’une part, et M. [N] [K] et Mme [U] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 6] avec cave n° 6 et parking n° 13 est résilié depuis le 11 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [K] et Mme [U] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [K] et Mme [U] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 6] avec cave n° 6 et parking n° 13 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 4.683,18 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-trois euros et dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de huit jours,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2014 entre la S.A GENERALI IARD, d’une part, et M. [N] [K] et Mme [U] [K], d’autre part, concernant la place de parking n° 3 situés au 1er sous-sol, [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 mars 2025,

ORDONNE à M. [N] [K] et Mme [U] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, la place de parking n° 3 situés au 1er sous-sol, [Adresse 1] à [Localité 6]

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 342,50 euros (trois cent quarante-deux euros et cinquante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [U] [K] à payer à la S.A GENERALI IARD la somme de 39.687,89 euros (trente-neuf mille six cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE la S.A GENERALI IARD pour le surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [U] [K] à payer à la S.A GENERALI IARD la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [U] [K] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 10 mars 2025, celui de l’assignation du 27 juin 2025 et le coût des formalités obligatoires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge