TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07754

N° Portalis 352J-W-B7H-C2BLV

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [A] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0097

DÉFENDEURS

La Société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0837

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par la SARL [Z] & ASSOCIES, représentée par Maître [C] [Z], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2004

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07754 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BLV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [A] [S] a acquis, le 19 juillet 2016, un appartement situé au premier étage gauche, escalier A, de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic a été la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France, jusqu’au 28 juin 2018.

A la suite de l’effondrement d’une volée du 3ème étage de la cage d’escalier D de l’immeuble, au vu de « l’état dégradé très généralisé des structures bois des cages A, B et C et compte tenu du danger grave et imminent », un arrêté de mise en sécurité a été pris par la Ville de [Localité 5] le 1er septembre 2022.

C’est dans ces conditions que, reprochant notamment à la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France la dissimulation d’informations lors de l’acquisition de son appartement, Madame [A] [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, fait assigner la société IMMOBILIERE Ile-de-France et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de solliciter, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation de la société Immobilière Ile-de-France à supporter les frais et charges consécutives à la reconstruction de l’immeuble découlant des arrêtés de péril et estimés à la somme de 350.000 € à parfaire outre une demande tendant à voir ordonner un sursis au paiement des appels de fonds du syndicat des copropriétaires dans l’attente de la décision à intervenir au titre des travaux de reconstruction ou de confortation suite à l’arrêté de péril.

Selon ordonnance rendue le 19 septembre 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment renvoyé au fond l’incident soulevé par la société IMMOBILIERE Ile-de-France tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes présentées par Madame [S].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, Madame [A] [S] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, et 2224 du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Débouter la société IMMOBILIERE ILES DE FRANCE en son exception de prescription, ainsi que de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

Constater que la société IMMOBILIERE ILES DE FRANCE a commis une faute en négligeant durant plus de trente années l’entretien de l’immeuble et a manqué à son devoir d’information en ne délivrant pas à Madame [A] [S] un état mentionnant le mauvais état des structures de l’immeuble ne pouvant ignorer et cacher par les différents rapports techniques en sa possession restés lettre morte,

Constater que si cette information avait été correctement donnée, Madame [A] [S] aurait pu choisir de renoncer à son acquisition,

Constater que suite à l’effondrement d’une partie de l’immeuble des arrêtés de péril ont été pris et qu’un administrateur a été désigné.,

Constater que l’état de l’immeuble va imposer une quasi-reconstruction,

En conséquence,

Condamner la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE à indemniser la demanderesse au titre des préjudices supportés par la demanderesse tels rappelés et ce à hauteur de 474.619.63 euros,

A défaut et à titre subsidiaire,

Condamner la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE au paiement d’une somme forfaitaire de 350. 000 euros au titre d’une perte de chance évoquée ci-dessus,

Dire que ces montants seront assortis d’un intérêt au taux légal avec anatocisme à compter du jugement à intervenir,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la société IMMOBILIERE ILES DE FRANCE au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE demande au tribunal de :

Vu les éléments ci-dessus rappelés,

Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les articles 1240 et 2224 du code civil,

Vu les articles 122 et 700 du code de procédure civile,

In limine litis,

Déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action de Madame [A] [S] en ce qu’elle est diligentée à l’encontre de la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE,

En toute hypothèse,

Débouter Madame [A] [S] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE,

Condamner Madame [A] [S] à payer à la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 14-2 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Madame [A] [E] divorcée [X] de sa demande de sursis aux appels de fonds du syndicat des copropriétaires,

Condamner Madame [A] [E] divorcée [S] au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 février 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » figurant au dispositif des dernières conclusions de la demanderesse, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S.U IMMOBILIERE Ile-de-France :

La société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE soutient sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil que :

— dès lors que l’information prétendument insuffisante a été délivrée le 21 avril 2016, toute action relative à cette information est prescrite depuis le 22 mars 2021,

— Madame [S] fonde son action dans son assignation exclusivement sur un manquement du syndic à son obligation d’information, sans mentionner aucun défaut d’entretien,

— ne relève pas de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 l’action en responsabilité d’un copropriétaire à l’encontre du syndic, seul étant applicable l’article de droit commun, à savoir l’article 2224 du code civil,

— le point de départ de la prescription ne peut être les arrêtés de péril de septembre 2022 touchant l’immeuble, lui ayant prétendument révélé pour la première fois l’état de l’immeuble, alors qu’il est constant que le syndic n’a pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi (Cass. 3ème Civ., 12 mars 2014, n° 13-11042 ; Cass. 3ème Civ., 17 novembre 1999, n° 98-15882),

— aucune disposition légale, et notamment l’article 5 du décret du 17 mars 1967, n’impose au syndic, en dehors des procédures en cours, d’informer l’acquéreur d’un lot de copropriété d’éventuelles défaillances de la structure de l’immeuble, même à supposer qu’elles aient été établies, ce qui au demeurant n’était pas le cas,

— c’est donc à compter de la délivrance de cette information légale que commence à courir le délai de prescription pour contester un prétendu défaut de cette information ou du jour où le caractère erroné de cette information est découvert,

— en l’espèce, les informations légales demandées ont été fournies dès le 21 mars 2016, de sorte que la prescription est acquise depuis le 22 mars 2021 et que l’action de Madame [S], introduite par assignation du 7 juin 2023, est nécessairement prescrite.

Sur la « prescription en matière d’obligation d’entretien », elle relève que :

— Madame [S] ne fonde pas son action sur un prétendu défaut d’entretien ni dans son assignation, ni dans des conclusions postérieures, cette question ne faisant pas partie du débat,

— à titre surabondant, elle est propriétaire depuis 2016, membre du conseil syndical de l’immeuble depuis 2017 et elle indique elle-même l’existence de rapports de l’architecte de l’immeuble en août 2016, mars et mai 2018, de sorte qu’elle ne peut sérieusement prétendre qu’elle n’aurait découvert la situation de l’immeuble que lors des arrêtés de péril de septembre 2022,

— il est évident qu’elle connaissait cette situation avant le 7 juin 2018, date à partir de laquelle la prescription ne serait pas acquise,

— Madame [S] précise dans ses conclusions avoir, préalablement à son acquisition, rencontré les membres du conseil syndical qui n’ont pas manqué de faire état des différents rapports d’architecte dont elle se prévaut aujourd’hui pour prétendre que la société Immobilière aurait manqué à son obligation d’entretien,

— il est donc définitivement établi que l’action de Madame [S] était prescrite lors de l’assignation délivrée le 7 juin 2023 de telle sorte qu’elle devra être déclarée irrecevable par le tribunal, eu égard au champ circonscrit de l’obligation d’information pesant légalement sur le syndic et quand bien même le tribunal retiendrait un champ plus étendu ; en effet, Madame [S] connaissait parfaitement la situation de l’immeuble plus de cinq ans avant son assignation.

Madame [S] répond sur le fondement de l’article 2224 du code civil que :

— les manquements soulevés à l’encontre de la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE ne reposent pas essentiellement sur le défaut d’information lors de l’acquisition de son lot de copropriété mais d’une façon générale sur le défaut d’entretien de l’immeuble qui a amené l’arrêté de péril établi en septembre 2022, alors qu’il est démontré que ce syndic en avait connaissance et qu’il n’a pris aucune mesure pour conforter l’immeuble et accessoirement n’a pas donné d’information réelle et loyale sur l’état de l’immeuble lors de son acquisition,

— dans ce cas précis, même si les informations délivrées par le syndic étaient conformes à ses obligations légales, il ne pouvait sciemment ne pas transmettre des informations importantes au candidat acquéreur,

— or, c’est cette abstention coupable qui est la cause du dommage, outre l’obligation d’entretien qui incombait au syndic,

— le délai de prescription court lorsqu’une partie a connaissance du fait lui permettant d’engager son action,

— en l’espèce, elle n’avait aucun moyen de connaître l’état de l’immeuble, au-delà de l’état du seul lot acquis,

— c’est bien l’arrêté de péril du 1er septembre 2022, qui lui a révélé les manquements du syndic dans ses obligations d’entretien de l’immeuble, cet arrêté interdisant en son article 2 l’accès et l’occupation de l’immeuble jusqu’à la cessation des risques à l’état de l’immeuble et dont les travaux sont listés en son article 1er,

— le point de départ de l’action personnelle ou mobilière se situe à la date de réalisation du dommage ou à la date à laquelle le dommage est révélé au demandeur dans l’hypothèse où il est démontré que celui-ci n’en avait pas eu précédemment connaissance,

— en l’espèce, le point révélateur du manquement du syndic est bien l’arrêté de péril de septembre 2022.

***

La responsabilité du syndic est envisagée par la demanderesse d’une part sous l’angle de manquements allégués du syndic à son obligation d’information sur l’état de l’immeuble dans le cadre de la vente d’un lot et d’autre part, sous l’angle de la responsabilité délictuelle de ce professionnel, pour défaut d’entretien de l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE, en pages 4 et 5 de ses dernières écritures, il apparaît que Madame [S] se plaignait, dès son assignation (page 5 en particulier) :

— à la fois d’un manquement de l’ancien syndic de l’immeuble à son obligation d’information sur l’état de l’immeuble,

— mais également d’un manquement de celui-ci à « son obligation d’entretien de l’immeuble en camouflant pendant 40 ans par des travaux superficiels et non conformes les parties défectueuses de la structure du bâtiment » et en n’effectuant « aucune des diligences qui relevait de ses obligations légales de l’entretien de l’immeuble et de le maintenir en bon état même en présence de blocages émanant des copropriétaires de l’assemblée générale » (tout en visant, en page 9 de l’assignation, les dispositions de l’article 18 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Dans le cas particulier du tiers acquéreur, devenu copropriétaire à la suite d’une vente, celui-ci ne peut engager la responsabilité du syndic pour des faits antérieurs à son acquisition si n’est pas soutenue l’existence d’un préjudice constitué par la privation de l’acquéreur de la possibilité de refuser d’acquérir.

L’article 2224 du Code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Le point de départ de l’action de l’article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986, publié au bulletin).

La prescription de l’action en responsabilité civile extra-contractuelle ne court qu’à la date où le dommage s’est manifesté aux yeux de la victime et qu’elle a pu en prendre conscience dans toute son ampleur et ses conséquences. La notion de manifestation ou de connaissance du dommage n’est donc pas assimilable à celle de réalisation du dommage.

Les dispositions précitées de l’article 2224 du Code civil, résultant de la loi du 17 juin 2008, ont d’ailleurs renforcé la dimension subjective du point de départ du délai de prescription.

La détermination du point de départ du délai de prescription repose sur une appréciation in concreto par le juge des faits de l’espèce, en fonction de la date à laquelle la victime a eu ou aurait dû avoir connaissance des éléments de la responsabilité civile lui permettant d’agir à savoir l’existence du dommage, le fait générateur, le lien de causalité et l’identité de l’auteur.

1-1 Sur l’action engagée pour manquement du syndic à son devoir d’information lors de la vente :

Il résulte de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic est tenu d’adresser au notaire chargé de recevoir l’un des actes mentionnés à l’article 4 (tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot, en particulier) un certain nombre d’informations destinées à éclairer le consentement de l’acquéreur potentiel du lot de copropriété sous la forme d’un état daté comportant trois parties.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07754 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BLV

Le syndic n’est tenu de délivrer que le contenu de l’information prévue à l’article 5 du décret du 17 mars 1967, sans avoir à remplir une mission d’information plus étendue (Civ. 3ème 12 mars 2014, n° 13-11.042).

Ainsi, le syndic doit fournir au notaire chargé de recevoir l’acte de vente d’un lot de copropriété toutes les informations énoncées à cet article mais seulement celles-là, n’ayant pas à remplir à ce titre une mission d’information plus étendue (ex. : Civ. 3ème, 17 novembre 1999, n° 98-15.882, Civ. 3ème, 14 octobre 2014, n° 13-21.087).

L’absence de fourniture de ces renseignements ou la transmission de renseignements inexacts ou incomplets peut engager la responsabilité du syndic s’il en découle un préjudice pour l’acquéreur ou le vendeur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les informations imposées par l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ont été délivrées par la société IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE le 21 mars 2016, le syndic n’ayant pas d’obligation d’information plus étendue.

Le point de départ de l’action en responsabilité de Madame [S] à l’encontre de la société IMMOBILIERE Ile-de-France pour manquement à son obligation légale d’information lors de l’acquisition de son appartement (dernières conclusions, pages 2, 7, 13, 16, 21 et 22/23) doit donc être fixée au 7 juillet 2016, date d’établissement de l’état daté contenant les informations dont Madame [S] déplore l’incomplétude, de sorte que l’action en responsabilité formée à ce titre par cette copropriétaire à l’encontre de la société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE est prescrite depuis le 8 juillet 2021, la demanderesse n’ayant assigné l’ancien syndic de l’immeuble que par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023.

L’action engagée par Madame [A] [S] à l’encontre de la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE pour manquement à son obligation légale d’information lors de l’acquisition de son appartement sera donc déclarée irrecevable comme prescrite.

1-2 Sur l’action engagée pour manquement du syndic à son obligation d’entretien de l’immeuble :

Aux termes de l’article 18 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Il est constant que dans le cadre d’une action en responsabilité à l’encontre d’un syndic de copropriété, le point de départ du délai est le jour de la réalisation du dommage ou le jour de la révélation du dommage à la victime, la mettant en mesure d’exercer l’action en responsabilité (ex. : Civ. 3ème, 4 mars 2021, n° 20-13.775).

En l’espèce, Madame [A] [S] soutient avoir eu connaissance des faits lui ayant permis d’agir à l’encontre de la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE au moment de l’arrêté de péril du 1er septembre 2022 lui ayant prétendument « révélé » les « manquements du syndic dans ses obligations d’entretien de l’immeuble » (pièce n° 9 produite en demande, dernières écritures, page 9).

La société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE conteste cette affirmation en soulignant que Madame [S] « est propriétaire depuis juillet 2016 et membre du conseil syndical de l’immeuble depuis 2017 et qu’elle indique elle-même l’existence de rapports de l’architecte de l’immeuble en août 2016, mars et mai 2018 » (dernières écritures, page 7).

Toutefois, à l’examen des pièces produites, il apparaît clairement que Madame [S] a acquis son appartement le 19 juillet 2016, qu’elle n’a été désignée membre du conseil syndical qu’au cours de l’assemblée générale du 20 juin 2017 et qu’aucun des éléments portés à sa connaissance lors de l’acquisition de son lot puis après qu’elle ait été désignée membre du conseil syndical ne lui aurait permis de prendre connaissance, dans toute leur ampleur et leur étendue, des désordres structurels majeurs ayant conduit à l’arrêté de péril du pris par la ville de [Localité 5] le 1er septembre 2022 (pièce n° 14 a produite en demande : effondrement de la volée du 3ème étage de la cage d’escalier B de l’immeuble, état dégradé très généralisé des structures bois des cages A, B et C, nécessitant, « compte tenu du danger grave et imminent », une interdiction à l’accès et à l’occupation de l’ensemble immobilier, à l’exception des restaurants situés au rez-de-chaussée sur rue et l’engagement d’une procédure de mise en sécurité ; ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 9 avril 2024, n° 20/02088).

Le point de départ de l’action en responsabilité pour défaut d’entretien de l’immeuble engagée par Madame [S] à l’encontre de la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE doit donc être fixé au 1er septembre 2022 (jour où elle a appris que l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de péril). Ladite action n’était donc pas prescrite au moment où la demanderesse a fait assigner l’ancien syndic de l’immeuble, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, sur le fondement de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE concernant les demandes formées par Madame [A] [S] sur le fondement du défaut d’entretien de l’immeuble sera donc rejetée.

II – Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [A] [S] :

Madame [A] [S] soutient, sur le fondement de l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur avant le 1er janvier 2017, ainsi que des articles L. 731-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, que :

— elle a subi un préjudice résultant de la privation de jouissance du bien et du coût des travaux équivalent à la reconstruction de l’immeuble,

— elle n’a eu connaissance des défauts d’entretien et donc du surcoût de charges à venir qu’après la signature de l’acte d’acquisition de son bien,

— il ressort des rapports de la société ASCOTEX de 2003, de M. [J] de 2005, 2006 et 2007, de M. [F] de 2010 et de Monsieur [R] de 2012 et 2018 que le syndic est averti depuis longtemps de la nécessité d’une intervention sur la structure de l’immeuble,

— la société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE est également restée complaisante à l’égard de certains copropriétaires qui ont entrepris des travaux privatifs de nature à aggraver la déstabilisation de l’immeuble,

— le total des travaux à réaliser sur l’immeuble s’élèvent désormais à 7 millions d’euros, avec un risque d’expropriation par la ville de [Localité 5],

— Madame [S] est au moins fondée à se prévaloir de la perte de chance de se désister de son acquisition résultant de la non-information sur l’état réel de l’immeuble,

— le syndic devra donc lui verser la somme de 474.619,63 € représentant le préjudice subi (perte de jouissance depuis 30 mois à hauteur de 2.500€/ mois + appels de fonds reçus de 318.688,11 € + appel de fond à recevoir de 80.931,52 €).

La société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE oppose que :

— rien ne démontre qu’en 2016, elle ait eu connaissance des défaillances de structure ayant donné lieu à l’arrêté de péril de 2022 concernant les escaliers,

— à supposer qu’elle ait eu connaissance de ces défaillances, elle n’aurait pour autant pas manqué à son obligation de renseignement des futurs acquéreurs,

— le syndic n’avait pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi,

— aucune disposition légale n’impose au syndic, en dehors des procédures en cours, d’informer l’acquéreur d’un lot de copropriété sur d’éventuelles défaillances de la structure de l’immeuble,

— dès lors, Madame [S] ne démontre pas l’existence d’une obligation d’information pesant sur le syndic à son égard,

— l’arrêté de péril de 2022 concerne principalement les cages d’escalier et non pas la structure de l’immeuble dans sa globalité,

— le risque d’effondrement des escaliers a été imputé à des travaux réalisés après 2018, ce qui apparaît d’ailleurs dans l’arrêté de péril de 2022,

— Madame [S] devrait agir contre son vendeur dès lors qu’elle prétend avoir commis une erreur lors de son achat,

— elle affirme sans le démontrer que le syndic aurait failli à son obligation d’entretien,

— Madame [S] n’est propriétaire que depuis juillet 2016 et la société IMMOBILIERE Ile-de-France a cessé ses fonctions en juin 2018,

— dès lors, la demanderesse ne peut se prévaloir d’un défaut d’entretien que durant cette période de 23 mois, ce qu’elle ne fait pas,

— elle n’indique pas non plus avec précision la faute qui aurait été commise par l’ancien syndic dans son obligation d’entretien,

— elle n’indique pas les travaux dont la nécessité avait été établie et qui n’auraient pas été proposés à l’assemblée générale par le syndic,

— au contraire, après le rapport ASCOTEX, les travaux ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2003,

— de même après les rapports JULIEN, les travaux ont été réalisés puisque les assemblées générales du 24 janvier 2006, du 31 janvier 2007 et du 3 juillet 2008 ont voté les travaux recommandés (pièces 7, 8 et 9),

— les travaux recommandés à court terme par le rapport [F] ont également été réalisés après approbation de l’assemblée générale (pièces 10 et 12),

— les copropriétaires ont rejeté les résolutions portant sur les recommandations de Monsieur [R],

— au cours de l’assemblée générale du 1er février 2016, ont été adoptés les travaux de reprise de la structure du palier du 1er étage mais le ravalement demandé par la mairie de [Localité 5] a été rejeté par les copropriétaires (pièce 13),

— ce ravalement sera voté lors de l’assemblée générale du 20 juin 2017 mais les copropriétaires vont refuser de procéder à la réfection des cages d’escaliers qui sont l’objet principal de l’arrêté de péril de 2022,

— malgré une remise à l’ordre du jour de ce projet à l’assemblée du 28 juin 2018 par le syndic, les copropriétaires l’ont de nouveau rejeté (pièce 3),

— il ressort donc de ces éléments que la société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE a toujours suivi les préconisations des architectes contrairement à ce que prétend la demanderesse,

— enfin, est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris une expertise judiciaire ayant pour objet la situation de l’immeuble,

— il n’est donc pas établi que la situation de l’immeuble serait imputable à son ancien syndic,

— contrairement à ce que prétend Madame [S], le syndic ne pouvait pas procéder de manière forcée aux travaux recommandés par les architectes,

— en effet, il résulte des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que la décision de réaliser des travaux relève de la seule compétence de l’assemblée générale,

— Madame [S] ne précise pas quels sont les travaux d’urgence au sens de l’article 18-1 alinéa 3 auxquels le syndic aurait pu procéder,

— il appartient à la demanderesse d’établir un lien de causalité entre la faute prétendue et les préjudices qu’elle allègue,

— elle ne rapporte pas la preuve que la reprise des fondations de l’immeuble résulterait d’un défaut d’entretien, et donc donnerait naissance à son droit à réparation,

— Madame [S] ne verse aucune pièce susceptible de justifier le montant de son préjudice, de jouissance mais également des appels de fonds dont elle se prévaut, sa pièce n°15 n’établissant pas l’objet des travaux et donc leur lien avec une prétendue faute du syndic.

***

En droit, aux termes de l’article 18 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

La mise en œuvre de cette responsabilité par un copropriétaire nécessite la preuve d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Pour justifier l’action engagée contre le syndic, le copropriétaire demandeur doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété.

La faute du syndic peut consister dans une carence dans l’entretien de l’immeuble et dans l’administration générale de l’immeuble, ou en une négligence dans sa mission de faire respecter les décisions d’assemblées générales, notamment en ce qui concerne l’exécution des travaux intéressant l’immeuble.

Le syndic ayant l’obligation de veiller au bon état d’entretien des parties communes et des services et équipements collectifs, il est responsable envers un copropriétaire en s’abstenant de réunir l’assemblée générale pour faire exécuter les travaux de réparation des désordres constatés dans les parties communes mais également pour ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents et nécessaires dont l’absence a entraîné un préjudice aussi bien collectif qu’individuel.

Un syndic peut ainsi engager sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un copropriétaire pour ne pas avoir fait engager des travaux urgents et nécessaires en raison du mauvais état de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 9 septembre 2014, n° 11-26.278).

Manque à son obligation de pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble un syndic qui s’est borné, pendant plus de dix ans, à faire procéder à des réparations ponctuelles qui s’étaient révélés inefficaces alors qu’il disposait de tous éléments nécessaires pour prendre les mesures nécessaires (ex. : Civ. 3ème, 18 novembre 2008, n° 07-18.782) ou qui se contente d’une « simple réaction épistolaire » (Civ. 3ème, 15 novembre 2011, n° 10-25.840) sans entreprendre de réparations de parties communes « dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes » (Civ. 3ème, 10 janvier 2012, n° 10-26.207).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Enfin, il appartient à celui qui s’en prévaut d’une perte de chance de ne pas acquérir un bien, de démontrer la chance perdue, parce que, mieux informé, il n’aurait pas accepté d’acheter (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 9 avril 2024, n° 20/02088).

En l’espèce, Madame [A] [S] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du défaut d’entretien des parties communes qu’elle reproche, de manière abstraite et générale, à la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE dès lors que :

* elle ne détaille pas précisément les manquements fautifs qu’elle lui impute,

* elle fait essentiellement état, dans la partie discussion de ses dernières conclusions saisissant seule le tribunal des moyens soutenus à l’appui de ses prétentions, d’une « injonction » en date du 21 février 2014 de réaliser « certaines mesures nécessaires pour conjurer la situation de péril constatée » adressée au syndic de l’immeuble dans le cadre du suivi de désordres structurels dans le restaurant « Le Vieux Paris » situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] (pièce n° 10 produite en demande, dernières écritures en demande, pages 9 à 11), consistant à prendre les mesures de sécurité suivantes :

— réparer ou remplacer les éléments structurels du plancher haut du restaurant situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble (deux poutres en bois accolées situées au droit de la vitrine sur rue du restaurant, éléments de voûte en maçonnerie désorganisés par le passage d’un collecteur au sous-sol sous la cour de l’immeuble),

— prendre le cas échéant les mesures « qui se révéleraient nécessaires » pour éviter tout désordre susceptible de compromettre la sécurité des occupants de l’immeuble, notamment assurer l’étanchéité de la façade sur rue et des canalisations de l’immeuble pour éviter toute infiltration dans les planchers et sous-sol (sans autres précisions quant à la nature exacte des mesures à prendre).

Au surplus, le tribunal relève qu’à l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que l’ancien syndic de l’immeuble n’est pas resté inactif lorsqu’il a eu connaissance de rapports d’architectes et d’experts en matière de construction préconisant certaines mesures destinées à préserver la structure de l’immeuble.

Ainsi, après avoir reçu en 2003 le rapport de la société ASCOTEX (pièce n° 5 produite en demande), il a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 novembre 2003 la réalisation : i) de travaux de renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée (local de Monsieur [P] en rez-de-chaussée et de M. & Mme [Q] au 1er étage), ii) ainsi que de travaux urgents de remplacement des tampons de visite de collecteur manquants et de dégorgement de la canalisation enterrée, votés selon résolutions n° 7/1 et 7/2 de ladite assemblée (pièce n° 5 produite en défense par la société IMMOBILIERE Ile-de-France).

De même, après avoir reçu en 2005/2006 les différents rapports de Monsieur [G] [J], architecte DPLG, concernant des désordres sur le linteau de façade en rez-de-chaussée et l’effondrement de plancher, constatés en octobre 2005 (pièce n° 6 produite en demande), la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 janvier 2006 (pièce n° 7 produite en défense par la société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE) :

* la décision de donner mandat à Monsieur [J], architecte, de déterminer les causes des désordres constatés en façade sur rue, d’en déterminer les responsabilités et de préconiser les travaux à entreprendre pour y remédier, selon résolution n° 9/1, adoptée,

* la décision d’effectuer des travaux de remise en état des planchers des WC communs effondrés côté escalier B (reprise de structure des planchers haut et bas de la remise de la [Adresse 6], conformément au devis de l’entreprise MILATRAT pour un montant de 11.531,13 € TTC), selon résolution n° 9/2, adoptée.

Le syndic a ensuite :

— fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 janvier 2007 la réalisation de travaux de structure, avec reprise du linteau de la façade sur rue, selon devis de la société MILAPRAT d’un montant de 80.620,00 € HT, sous la maîtrise d’œuvre d’exécution de Monsieur [J], architecte, outre la réalisation d’un diagnostic général de l’état de l’immeuble (électricité, peintures, colonnes plomb, structures des 3 cages d’escalier) dans le cadre d’un budget de 4.000,00 € TTC, selon résolutions n° 8/1 et 8/2, adoptées (pièce n° 8 produite en défense par la société IMMOBILIERE Ile-de-France),

— puis fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 juillet 2008 la réalisation de travaux complémentaires de reprise de la façade du bâtiment C fond de cour, pour un montant de 16.544,51 € TTC (réfection de la structure en pan de bois de la façade sur deux niveaux) et de reprise de la couverture du bâtiment fond avec pose d’une sablière, pour un montant de 19.179,90 €, conformément aux préconisations de Monsieur [J], architecte, selon résolution n° 2/1, adoptée (pièce n° 9 produite en défense par la société IMMOBILIERE Ile-de-France).

En janvier 2010, le cabinet [F] – GLACHANT a établi un diagnostic de l’état général de l’immeuble (pièce n° 7 produite en demande) et a formulé une proposition d’un phasage de travaux à envisager par la copropriété en fonction des désordres constatés, en distinguant clairement (en pages 49 et 50) les travaux à réaliser « à court termes » (couverture, souches de chemines des 4 bâtiments), à « moyen termes » (façades, pignon) et à « plus ou moins long termes » (ravalements, isolements du plomb en particulier).

Les copropriétaires ont ensuite a été appelés à se prononcer sur la réalisation de travaux de réfection des souches de cheminée/murs intérieurs et de la couverture des bâtiments, selon résolution n° 7 (points 7/1 et 7/2), adoptée, de l’assemblée générale du 1er février 2011, après que Monsieur [F], architecte présent ait présenté son étude et répondu aux questions des copropriétaires (pièce n° 10 produite en défense par la société IMMOBILIERE Ile-de-France).

Enfin, Monsieur [U] [R], architecte DPLG, est intervenu en qualité de quatrième architecte de la copropriété et a formulé entre 2014 et 2018 diverses préconisations (pièces n° 8 a à 8 d produites en demande), notamment :

— dans un courrier du 8 mars 2018 : purge des plâtres et étaiements de l’escalier C, sous-face de la volée du 1er au 2ème étage, très dégradée, et sous-face de la volée du 2ème au 3ème étage, très dégradée,

— dans un courrier du 31 mai 2018 : ravalement du pignon est, réfection de la cage d’escalier B et réfection de la cage d’escalier C du [Adresse 3].

Ces recommandations conduiront les copropriétaires :

— à décider d’effectuer des travaux urgents de consolidation du palier du 1er étage dans l’escalier A pour un montant de 6.562,60 € TTC, réalisés par la société ETCE sous la maîtrise d’œuvre d’exécution de Monsieur [R], selon résolution n° 8 de l’assemblée générale du 1er février 2016 (pièce n° 12 produite en défense par la société IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE),

— tout en décidant de reporter les travaux de ravalement des façades rue de l’immeuble, prévus en résolution n° 9 de la même assemblée (ravalement, garde-corps, entourage de la porte d’entrée, zinguerie, peinture, pour un montant total de 110.977,31 € TTC, incluant les honoraires d’architecte, l’assurance dommages-ouvrage, les frais de coordinateur SPS et les honoraires du syndic), après que Monsieur [R], architecte, ait présenté son étude à l’assemblée.

Ces derniers travaux de ravalement de ravalement de la façade sur [Adresse 7] (113.422,09 € TTC) ainsi que des travaux de réfection des souches de cheminée (28.500 € TTC) seront finalement votés, selon résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2017.

Toutefois, la résolution n° 11 de ladite assemblée, portant sur la réfection des cages d’escalier A (33.077,00 € HT), B (27.857,50 €) et C (14.500,00 € HT) sera rejetée par les copropriétaires (pièce n° 13 produite en défense par la société IMMOBILIERE Ile-de-France), ces travaux constituant l’un des objets principaux de l’arrêté de péril pris le 1er septembre 2022 par la ville de [Localité 5] (pièce n° 14 a produite en demande, article 1, page 4 sur 9 : « Concernant les escaliers A, B et C :

3) Assurer la stabilité des volées d’escaliers des cages A, B et C.

4) Procéder à tous travaux définitifs de renforcement ou de remplacement des éléments de structure bois affaiblis par la pourriture, tels que sablières, poutres, solives, marches, contremarches (etc.) Et reconstituer les sous-faces plâtre de façon à restituer la cohérence de l’ensemble »).

S’agissant des travaux reportés et/ou refusés par l’assemblée générale, le tribunal rappelle qu’il ne peut être reproché, comme en l’espèce, à un syndic de ne pas avoir fait procéder de sa propre initiative à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires, dûment informés des diligences déjà effectuées, a refusé en pleine de connaissance de cause de faire exécuter lesdits travaux (Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324, Bulletin civil 2002, III, n° 33).

Au surplus, il n’est pas justifié au travers des éléments de la procédure et des pièces techniques produites qu’une intervention du syndic (avant le 28 juin 2018) aurait été rendue nécessaire en urgence, sans convocation préalable d’une assemblée générale de copropriétaires en vue d’autoriser lesdits travaux et que tout retard dans la mise en œuvre des travaux aurait compromis gravement l’état de l’immeuble et aurait entraîné un préjudice important pour les copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 18 décembre 2019, n° RG 16/19429).

Enfin, de la chronologie susmentionnée, il ne ressort aucune inertie fautive caractérisée imputable au syndic de l’immeuble, professionnel de l’immobilier et non de la construction, qui :

— a fait appel à des professionnels de la construction (architectes, entrepreneurs) et a pris des initiatives pour répondre aux recommandations de ces derniers, dans le cadre de son obligation de moyen,

— ne peut être tenu pour responsable des insuffisances éventuelles des préconisations/interventions de ces professionnels,

— ne disposait pas d’éléments techniques justifiant qu’il procède, de sa propre initiative, à la réalisation de travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, sans décision préalable de l’assemblée générale.

Au surplus, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré, au travers des pièces produites, que les désordres non connus de Madame [S] et affectant l’immeuble au moment de son acquisition, aient revêtu à cette date une importance telle qu’ils pourraient être à l’origine d’une perte de chance de ne pas acheter ou d’acheter à un moindre coût (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 4 mai 2023, n° 19/16317).

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07754 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BLV

Enfin, la demanderesse ne justifie par aucun élément de preuve du préjudice de « perte de chance » de « se désister et renoncer à » l’acquisition de son appartement, justifiant l’octroi de la somme de 474.619,63 € au titre « des préjudices supportés » qui seraient constitués :

* d’une perte de jouissance sur trente mois (sur la base d’une valeur locative mensuelle non justifiée de 2.500 €),

* des appels de fonds prétendument reçus pour un montant de 318.688,11 € au titre de travaux dont elle était redevable de la quote-part afférente aux lots (logement et cave) dont elle est propriétaire (en produisant un unique appel de fonds relatif aux fonds de travaux et aux charges communes générales dues au titre des lots n° 7 et 8 dont elle est propriétaire pour le premier trimestre 2025 à hauteur de 1.504,42 €, pièce n° 15),

* et des appels de fonds « à percevoir » pour un montant non justifié de 80.931,52 €.

Elle ne justifie pas davantage de la somme « forfaitaire » de 350.000 € qu’elle réclame au titre de sa perte de chance de se désister à son acquisition.

Madame [A] [S] ne démontre donc pas l’existence d’un manquement du syndic au titre de sa mission générale d’entretien et de conservation de l’immeuble issue de l’article18 de la loi du 10 juillet 1965, qui aurait été susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France sur le fondement de l’article 1240 du code civil à son égard, dont l’ignorance aurait été à l’origine :

— d’une perte de chance de ne pas acquérir, à la date du 19 juillet 2016, son appartement situé au premier étage gauche, escalier A de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses (moindre prix),

— ou de tout autre préjudice (perte de jouissance, obligation d’assumer le coût de travaux, etc.)

Elle sera donc intégralement déboutée de ses demandes de condamnation de la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France à lui payer la somme de 474.619,63 € au titre de ses préjudices ou, à titre subsidiaire, la somme « forfaitaire » de 350.000,00 € au titre de sa perte de chance.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [A] [E], divorcée [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € à la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE et de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Madame [A] [E], divorcée [S], sera intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action engagée par Madame [A] [E], divorcée [S], à l’encontre de la S.A.S.U. IMMOBILIERE ILE-DE-FRANCE pour manquement à son obligation légale d’information lors de l’acquisition de son appartement,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la S.A.S.U. IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE concernant les demandes formées par Madame [A] [S] sur le fondement du défaut d’entretien de l’immeuble,

Déboute Madame [A] [E], divorcée [S], de l’intégralité de ses demandes de condamnation de la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France à lui payer la somme de 474.619,63 € au titre de ses préjudices ou, à titre subsidiaire, la somme « forfaitaire » de 350.000,00 € au titre de sa perte de chance,

Condamne Madame [A] [E], divorcée [S], aux entiers dépens,

Condamne Madame [A] [E], divorcée [S], à payer à la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [A] [E], divorcée [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S.U. IMMOBILIERE Ile-de-France et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de leurs demandes formées au titre dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [A] [E], divorcée [S], de l’intégralité de de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président