TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

2 Expéditions

exécutoires

— M^e BAILLOD

— M^e COSTE-FLORET

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 22/10869

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2J2

N° MINUTE :

CONDAMNE

Assignation du :

09 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

La société LE SAINT JACQUES, société à responsabilité limitée, au capital social de 39.930,00 euros, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7], sous le numéro 712 016 443, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Nathalie BAILLOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0214.

DÉFENDERESSES

La société AXA FRANCE IARD, société anonyme au capital de 214 799 030, 00 euros, immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Décision du 23 Janvier 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/10869 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2J2

La société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, société d’assurance mutuelle, immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 775 699 309, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentées par Maître Jean-Marie COSTE-FLORET de la S.C.P. SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0267.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

Monsieur Rémi FERREIRA, Juge

assistés de Madame [B] [L], Greffière stagiaire.

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 23 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

******

La société LE SAINT JACQUES est propriétaire d’un local commercial, dans l’immeuble situé [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété, pour lequel elle a souscrit auprès de AXA FRANCE IARD son cocontractant, le 26 septembre 2008, une police « Multirisque Immeuble n°4035828304 », et par AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE.

Selon avenant à bail commercial du 2 juillet 2010 du 30 juin 2014, la société LE SAINT JACQUES a loué son local à la société L & ELLE placée en liquidation judiciaire par jugement du 19 avril 2017, du tribunal de commerce de Paris, la S.C.P. BTSG, désignée en qualité de liquidateur a décidé de la poursuite du bail, en vue de l’exploitation du fonds de commerce.

Or, le 6 juillet 2017, le local a subi un dégât des eaux.

A la suite de celui-ci, la S.C.P. BTSG, en sa qualité de liquidateur de la société L & ELLE, locataire du local commercial, a procédé à la restitution des clés du local le 2 août 2017.

Les sociétés AXA FRANCE IARD et AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, en leur qualité d’assureur multirisque, ont missionné en vue de déterminer les causes et circonstances du sinistre, d’une part, et d’analyser les responsabilités d’autre part le cabinet d’expertise ELEX FRANCE. Ce dernier a remis son rapport le 6 novembre 2019, et a réalisé lesdites opérations d’expertise amiable, au contradictoire de la copropriété – le syndic de la copropriété du [Adresse 1] ayant été convoqué et ayant été présent à l’expertise amiable tout comme l’assureur de la copropriété, la compagnie GENERALI, et l’expert de GENERALI, le cabinet POLYEXPERT.

Les travaux de réfection correspondant aux dommages directs ont été réalisés.

Par courrier du 20 mai 2022, la société LE SAINT JACQUES a vainement mis en demeure la compagnie AXA FRANCE IARD de procéder au règlement de l’indemnisation des pertes de loyer, telles qu’elles résultent tant du rapport, que des conditions générales du contrat, et l’a interrogée sur la mise en place, à défaut, d’un recours à l’encontre du responsable, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Ce courrier est demeuré sans réponse.

La société LE SAINT JACQUES a donc attrait la société AXA FRANCE IARD et AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 9 septembre 2022, aux fins d’être indemnisée des suites d’un dégât des eaux survenu dans son établissement.

La société LE SAINT JACQUES, dans ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée, le 12 décembre 2023, sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1242 et 1353 du code civil, des conditions générales et particulières de sa police multirisque n°4035828304, et du rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX du 6 novembre 2019, de débouter les sociétés AXA FRANCE IARD et AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE de leurs demandes,

A titre principal, de les condamner in solidum ou conjointement et solidairement – ou l’une à défaut de l’autre – à lui verser 30.000 € en principal, outre 3.390,00 € de charges locatives, à titre d’indemnisation des pertes de loyer subies comme prévu à la garantie « Dégât des eaux » et découlant du sinistre du 6 juillet 2017, les dommages ayant été chiffrés par le cabinet d’expertise ELEX, indemnisation majorée des intérêts au taux légal, à compter du 20 mai 2022, date du courrier valant mise en demeure ;

A titre subsidiaire, de les condamner in solidum ou conjointement et solidairement ou l’une à défaut de l’autre les à lui verser 33.390 € à titre de dommages et intérêts résultant de leur manquement contractuel en inexécution de la garantie « Recours » ;

En tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— les condamner in solidum ou conjointement et solidairement ou l’une à défaut de l’autre à lui verser

o 10.000 € de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi ;

o 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

En réponse, les sociétés AXA FRANCE IARD et AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE dans leurs conclusions récapitulatives transmises par RPVA le 30 novembre 2023, demandent au tribunal de les recevoir en leurs écritures et les y déclarer fondées et de

— mettre hors de cause la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE ;

— débouter la société LE SAINT JACQUES de ses demandes, en raison de l’absence de mobilisation possible de la garantie ;

— laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

Les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur à la suite d’une injonction du tribunal du 14 décembre 2023, le médiateur ayant fait savoir que la médiation avait échoué sans que les parties prennent le soin d’informer le tribunal de l’issue de celle-ci, autrement que par un message du 27 mars 2024 de la compagnie AXA libellé « demande de clôture ».

En conséquence les parties ayant chacune pu échanger deux jeux de conclusions l’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024.

Des conclusions aux fins de rabat de clôture ont été adressées au tribunal le 22 avril 2024 au motif que sous le message libellé demande de clôture le défendeur sollicitait un renvoi pour répondre aux dernières conclusions du demandeurs, lesquelles dataient le 12 décembre 2023. Compte tenu de l’ancienneté des conclusions du demandeur du double jeu de conclusions du défendeur, de ce que l’assureur ne justifiait d’aucun motif grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile justifiant de la révocation de l’ordonnance de clôture au titre de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, ni d’aucune pièce nouvelle ou d’aucun moyen nouveau, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture a été rejetée, de sorte que le tribunal statuera au regard des dernières conclusions antérieures à la clôture datées du 30 novembre 2023, celles du 22 juillet 2024 postérieures de quatre mois à la clôtures étant déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la mise hors de cause la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE

Sans le préciser dans le corps du dispositif de ses écritures, la société demanderesse déclare au titre de ses conclusions s’en remettre au tribunal sur la mise hors de cause la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE sollicitée par les défenderesses.

Les défenderesses font valoir que la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, n’est pas concernée par le litige, puisque les conditions particulières versées aux débats par la société LE SAINT JACQUES visent exclusivement la société AXA FRANCE IARD seule partie au contrat d’assurance.

Dans ces conditions, la société LE SAINT JACQUES a selon elles assigné à tort la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE.

Et les demandes formulées à l’encontre de la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE qui n’est pas partie au contrat sont donc irrecevables, ce qui fonde à suivre la défenderesse, au titre du dispositif de ses écritures, la demande de mise hors de cause formulée.

En l’espèce, il convient de rappeler que s’agissant d’une instance introduite après janvier 2020, l’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et fins de non-recevoir. Il en résulte que la formation de jugement du tribunal n’a pas le pouvoir de trancher les fins de non-recevoir soulevées par les sociétés défenderesses, ces moyens étant irrecevables, pour n’avoir pas fait l’objet de conclusions séparées d’incident devant le juge de la mise en état, alors que les assignations sont en date du 25 novembre 2020 et du 3 novembre 2021. Cette irrecevabilité n’est toutefois pas énoncée au titre du dispositif des conclusions qui n’évoquent que la mise hors de cause.

Il sera en revanche en conséquence droit à cette mise hors de cause en application du principe de la force obligatoire du contrat et de l’effet relatif, tels qu’ils résultent des article 1103 et 1199 (anciennement 1134 et 1165) du code civil.

Sur la mise en œuvre de la garantie et sur la capitalisation des intérêts

La société LE SAINT JACQUES invoque en substance que les locaux n’étaient pas vacants au jour du sinistre, ce dont elle justifie précisément par les pièces produites, et qu’elle peut dès lors prétendre à l’indemnisation des pertes de loyers les sinistres matériels ayant été réparés, comme le relève l’expert qui les évalue.

A supposer que la clause d’exclusion de garantie pour locaux vacants soit invoquée, elle se prévaut de ce qu’elle ne présente nullement les caractères requis par l’article L113-1 pour lui être opposée.

Elle se prévaut subsidiairement du manquement de la compagnie recours prévue également au contrat d’assurance qui aurait du la conduire à exercer son recours à l’égard de la copropriété.

La société AXA FRANCE IARD expose que l’expert a relevé la vacance des locaux dans son rapport et invoque qu’elle peut dès lors revendiquer l’application de la clause de la police qui exclut l’indemnisation des locaux vacants, à l’égard du copropriétaire non occupant, de sorte qu’aucune indemnisation n’est due à la société LE SAINT JACQUES en l’occurrence, étant précisé que les seuls avis d’échéances ne suffisent pas selon elle à traduire la qualité d’occupant, en l’absence de quittance de loyer au moment du dégât des eaux, alors que la société était à l’époque en liquidation judiciaire en attente de reprise.

Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il sera également précisé que l’article 1153 devenu 1231-6 dudit alinéa 1er précise que des dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Et qu’en vertu de l’article 1154 devenu 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Aux termes des conditions particulières de la police multirisque n°4035828304 produite du 26 septembre 2008, les dégâts de eaux sont couverts.

Il résulte en outre des conditions générales du contrat d’assurance multirisque n°4035828304, sont garantis, au titre du risque dégât des eaux, les pertes de loyers.

Elles sont définies de la façon suivante :

«  PERTE DE LOYERS

Montant des loyers dont un propriétaire peut se trouver privé, à la suite d’un sinistre garanti par le présent contrat, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d’expert, pour la remise en état des lieux. Cette garantie ne s’applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre ni au défaut de location ou d’occupation après l’achèvement des travaux de remise en état, ni aux locaux occupés par l’assuré. "

En l’occurrence, les locaux de la société LE SAINT JACQUES n’étaient pas vacants, au moment du sinistre, au sens de la clause claire et précise de cette police, puisque la société LE SAINT JACQUES justifie que ce bien immobilier était en effet loué à la société L & ELLE en produisant à la fois le bail et les avis d’échéance joints jusqu’au 31 juillet 2017 qui couvrent donc une période postérieure au sinistre survenu le 6 juillet 2017, ainsi que le courrier de résiliation du bail du 2 août 2017 émanant du liquidateur de cette société lequel est bien postérieur au sinistre, de sorte que la garantie au titre du risque « Dégât des eaux » permettait l’indemnisation des pertes de loyers du 6 septembre 2017 au 6 décembre 2018, l’expert amiable constatant que la copropriété avait tardé à remettre les lieux en état et que les travaux de remise en état, compte tenu des temps de séchage notamment, ne s’étaient achevés que le 6 décembre 2018, ce qui a retardé l’entrée dans les lieux du candidat à la location Monsieur [K].

Une expertise a eu lieu au contradictoire de la copropriété du [Adresse 2] et de son assureur, GENERALI, et en présence du cabinet ELEX, expert mandaté par la société AXA, aux termes de laquelle la responsabilité de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] a été retenue :

«  Sinistre dégât des eaux du 6/07/17 consécutif à :

1/ Une fuite d’un joint sur colonne montante de l’immeuble située en dalle dans le plancher entre le rez de chaussée et le premier étage à l’origine de dommages au rez de chaussée et dans le sous-sol des locaux commerciaux de la SARL SAINT JACQUES.

2/ Une fuite sur la colonne montante de l’immeuble situé au niveau -1 des locaux commerciaux de la SARL SAINT JACQUES. "

Le rapport d’expertise déposé par le cabinet ELEX le 6 novembre 2019, a ainsi adopté les conclusions indemnitaires suivantes :

«  Les pertes de loyers étaient à prendre (conformément à notre rapport complémentaire du 10/11/18) à prendre en considération à compter du 6/09/2017 jusqu’au 6/09/18 date à laquelle Monsieur [K] souhaitait louer les locaux de votre assuré, nous joignons à notre rapport la copie du bail de l’ex locataire ainsi que la copie des 3 dernières quittances de loyers et enfin l’attestation écrite de Monsieur [K] attestant vouloir prendre à bail les locaux de votre assuré à compter de Septembre 2018.

Le présent Rapport complémentaire définitif prend en compte les pertes de loyers supplémentaires à compter du 6/09/18 jusqu’au 6/12/2018 suite à la réception des factures définitives des travaux de remise en état des agencements de votre assuré.

Ce délai important de pertes de loyers s’expliquant d’une part par les temps de séchage des supports endommagés notamment au niveau de la voûte en pierre du sous-sol du risque (malgré le grattage des supports endommagés et la mise en place de déshumidificateur) et d’autre part du fait de la latence du CBT DAUBOURG (syndic de l’immeuble) à faire procéder aux travaux de remise en état des dommages immobiliers. "

Si l’expert amiable relève à l’occasion de la visite d’expertise intervenue le 9 octobre 2017 que les locaux sont vacants, cette circonstance au jour de l’expertise se justifie par le courrier de résiliation du bail du 2 août 2017 émanant du liquidateur de cette société et postérieur au sinistre, qui traduit que le locataire a quitté les lieux un mois après celui-ci. Il convient en effet de relever comme le rappelle la demanderesse qu’en cas de liquidation, le liquidateur est en droit en vertu de l’article L641-12 du code de commerce de demander la poursuite du bail commercial.

Et cette constatation de la vacance des locaux est contredite par les mentions de la même expertise qui évaluent les pertes de loyers et constatent l’existence d’un bail au profit de la société L & ELLE et le souhait de Monsieur [K] de reprendre à bail ces locaux, l’expert concluant d’ailleurs, " les pertes de loyers étaient à prendre (conformément à notre rapport complémentaire du 10/11/18) à prendre en considération à compter du 6/09/2017 jusqu’au 6/09/18 date à laquelle Monsieur [K] souhaitait louer les locaux de votre assuré " et l’expert retenant dès lors deux périodes de perte de loyers du 6 septembre 2017 au 6 septembre 2018 pour 24.000 € puis du 6 septembre 2018 au 6 décembre 2018 pour 6.000 € le loyer mensuel dont le montant n’est pas contesté par le défendeur étant fixé à 2.000 €.

Contrairement à ce que soutient la compagnie défenderesse, le bail produit ainsi que les avis quittances adressées au liquidateur jusqu’au 31 juillet 2017, attestent que les locaux étaient encore occupés par le locataire qui quoiqu’ayant fait l’objet d’une procédure de faillite n’avait pas fait connaître qu’il résiliait le bail avant le sinistre, ce qu’il n’a visiblement envisagé qu’un mois après celui-ci, faute d’être parvenu à trouver un repreneur.

Et même si la société faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, et était en attente de reprise, au moment du sinistre les termes de la police qui évoque le terme de vacance, n’exigent nullement l’exercice effectif d’une activité économique, l’arrêt total de l’activité n’étant pas au surplus établi.

Décision du 23 Janvier 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/10869 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2J2

La mention de l’expertise selon laquelle le logement est vacant doit donc être lue comme une vacance postérieure au sinistre, la preuve de l’occupation des lieux lors du sinistre étant suffisamment rapportée à la présente instance, et le repreneur des lieux à l’issue des travaux étant identifié, ce qui n’est pas contesté par l’assureur au titre de ses écritures.

Aucune preuve n’est en effet rapportée par la compagnie défenderesse d’une résiliation du bail produit avant le 2 août 2017 et si le locataire avait mis fin au bail avant cette date, il n’aurait pas adressé, le courrier du 2 août 2017, qui eût été inutile. Tant que la reprise n’était pas exclue et la restitution des clefs pas intervenue la reprise qui était envisagée restait possible et les locaux n’étaient pas vacants, quand bien même l’entreprise avait été placée en liquidation judiciaire.

Il convient en effet de rappeler que si le tribunal n’est pas lié par les conclusions d’une expertise judiciaire, aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, il ne l’est pas davantage par une expertise amiable si d’autres éléments de preuve sont rapportés et suffisent à emporter sa conviction la preuve de l’occupation des lieux au jour du sinistre qui est la preuve d’un fait pouvant être rapportée par tous moyens.

Or, la police définissant la vacance évoque bien des « locaux vacants au moment du sinistre », ce qui n’est pas le cas ici.

Au demeurant l’expert relève qu’il lui a été produit un document attestant qu’un repreneur, Monsieur [K], souhaitait louer et occuper ces locaux à compter du 6 septembre 2018 élément sur la base duquel il envisage dans son rapport la prise en charge des loyers à compter du 6 septembre 2018 et jusqu’au 6 décembre 2018. Et dans le cadre de cette instance l’assureur ne conteste pas ladite attestation. Ainsi le défaut de location ou d’occupation après l’achèvement des travaux de remise en état n’est pas davantage établi en l’occurrence.

Il en résulte que la clause, qu’il qualifie d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur, ne saurait être opposée par lui compte tenu des éléments produits et non contestés. Ce d’autant que l’assureur, qui était tenu à garantie, pouvait comme le relève le demandeur recouvrer ces sommes par l’effet de la subrogation auprès du responsable du sinistre identifié par le rapport d’expertise amiable à savoir le syndicat de copropriétaire du [Adresse 1] dont le syndic professionnel est le CBT DAUBOURG au contradictoire duquel le rapport d’expertise amiable a été dressé.

Les pertes de loyers ont été évaluées par l’expert de la société AXA à 30.000 € pour la période du 6 septembre 2017 au 6 décembre 2018, ce montant n’étant pas contesté par l’assureur qui se borne au titre de ses conclusions à affirmer que la police n’a pas vocation à jouer.

Et à ce jour néanmoins, la compagnie d’assurance qui conteste sa garantie ne justifie pas avoir procédé à l’indemnisation de ces pertes de loyer.

Il n’est pas davantage justifié d’un quelconque recours exercé à l’encontre du responsable, malgré les multiples échanges intervenus.

L’assureur sera donc condamné à payer à la demanderesse, les 30.000 € de perte de loyer sollicités, évalués par l’expert d’assurance, ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal, à compter du 20 mai 2022, date du courrier valant mise en demeure avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil.

Sur l’action indemnitaire à raison du préjudice financier

La demande formulée par la bailleresse au titre du dispositif de ses écritures qui sollicite 10.000€ au titre d’un préjudice financier sera rejetée. En effet elle n’est nullement étayée, la demanderesse ne se justifiant quant au montant forfaitaire de cette indemnisation.

Sur les demandes accessoires

La compagnie AXA FRANCE IARD, partie perdante, sera condamnée aux dépens. L’équité commande de condamner l’assureur à verser à la société demanderesse la somme de 3.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, alors qu’une issue amiable paraissait opportune et concevable pour ce type de litige, ce qui avait conduit le tribunal à envisager une injonction à la médiation, l’assureur de la société disposant au demeurant, d’un recours subrogatoire.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions de la compagnie AXA FRANCE IARD et AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE du 22 juillet 2024 postérieures de quatre mois à la clôture ;

MET HORS DE CAUSE la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE ;

CONDAMNE la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à la société LE SAINT JACQUES,

—  30.000 € de perte de loyer sollicités, ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal, à compter du 20 mai 2022, date du courrier valant mise en demeure avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

—  3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société LE SAINT JACQUES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la compagnie AXA FRANCE IARD aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 23 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président