DU 14 Juin 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00029 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NNZH

Code NAC : 30B

S.A. SODES représentée par son représentant légal M. [T] [P], son président au Conseil d’Administration

C/

S.A.R.L. SALLAMINA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LE GREFFIER : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. SODES représentée par son représentant légal M. [T] [P], son président au Conseil d’Administration, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, et M^e Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE,

DÉFENDEUR

S.A.R.L. SALLAMINA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christelle NICLET-LAGEAT de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

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Débats tenus à l’audience du 28 mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Juin 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 février 2011, la société SODES a consenti un bail commercial à la société KYLYBEAUTE portant sur les locaux commerciaux situés lot n°B.26 au [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de 13 800 euros.

Par avenant en date du 22 février 2011, la société FANAYE s’est substituée dans tous les droits et obligations de la société KYMYBEAUTE.

Par assemblées générales des 1er octobre 2013 et 1er janvier 2017, la société FAYANE a changé sa dénomination sociale en « DS BEAUTE » puis en « SALLAMINA ».

Le 18 novembre 2022, la société SODES a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SALLAMINA, portant sur la somme totale de 21 884,09 euros comprenant la somme en principal de 21 684,67 euros arrêtée au 9 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la société SODES a fait assigner en référé la société SALLAMINA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Déclarer recevable et bien fondée la société SODES en son action,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoires du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement, conformément à l’article L. 145-41 du code du commerce,

— Ordonner, en conséquence, immédiatement l’expulsion de la société SALLAMINA et de tous occupants de son chef, des locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] comprenant au rez-de-chaussée 1e lot architecte n° B.26, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions des articles L. 142-1 et L. 411-1 à L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’i1 désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner, par provision la société SALLAMINA à payer à la société SODES, la somme de 34 390,09 euros arrêtée au 12 octobre 2023 correspondant aux loyers, charges et accessoires dus, terme du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer soit, à la date du 18 novembre 2022, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce,

— Condamner par provision la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme de 3 439 euros arrêtée au 12 octobre 2023 en application de la clause pénale contenue aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement (Article 16.3).

— Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 16.4 contenu aux termes du contrat de bail,

— Condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance à venir la société SALLAMINA à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmentée des frais de 10% au titre de la clause pénale jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— Condamner par provision, la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2024 et renvoyée au 28 mai 2024 à la demande des parties au regard de l’accord en cours. Le 28 mai 2024, les parties étaient représentées et ont fait valoir qu’elles n’étaient pas parvenues à un accord.

La société SODES maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle précise que le décompte joint au commandement de payer distinguait la taxe foncière, la reddition des comptes et les frais. Elle déclare que des virements ont été réalisés la veille de l’audience et actualise le montant de sa dette à la somme de 28 740,34 euros. Elle s’oppose à la demande de délais au motif que les règlements sont intervenus très récemment.

Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société SALLAMINA demande au juge des référés de :

— Déclarer qu’il n’y a pas lieu à référé,

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

— A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire,Accorder à la société SALLAMINA un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour apurer la dette.La société SALLAMINA conteste le décompte joint au commandement de payer en ce qu’il ne mentionne pas les charges et qu’il inclut les frais de procédure. Il prétend que le montant de la clause pénale est excessif et relève de l’appréciation des juges du fond. Il soutient que la conservation du dépôt de garantie par le bailleur relève également de l’appréciation des juges du fond. Sur la demande de délais de paiement formulée à titre subsidiaire, la société SALLMINA fait valoir que son nouveau dirigeant, arrivé suite au rachat des parts sociales en janvier 2023, a apuré la moitié de la dette depuis son arrivée. Elle déclare que les difficultés de gestion sont notamment dues aux émeutes et à l’incendie survenu à l’été 2023, ayant causé la destruction des documents comptables de la société. La défenderesse demande la non-majoration de l’indemnité d’occupation. La société SALLAMINA remet à la barre un chèque de 8 191,66 euros à la société SODES.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 14 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse n’est pas une exception d’incompétence devant être soulevée in limine litis, mais un moyen de défense au fond de sorte qu’il sera apprécié dans la motivation répondant à la demande contre laquelle ce moyen a été soulevé.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 8 février 2011 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse produit le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 novembre 2022 pour justifier que la locataire a cessé de payer ses loyers.

En réponse, la société SALLAMINA conteste le décompte retenu dans le commandement de payer en ce qu’il ne distingue pas le montant du loyer du montant des charges. Or, les loyers et les charges sont des sommes dues par le locataire trimestriellement et le décompte joint au commandement de payer distingue bien chaque échéance trimestrielle de sorte qu’il y a lieu de considéré qu’il est suffisamment détaillé.

Ainsi, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 novembre 2022 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 19 décembre 2022.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, le décompte versé à l’audience par la société SODES fait état d’une dette locative de 28 740,34 euros arrêtée à la date du 27 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise.

En réponse, la société SALLAMINA prétend que les sommes intitulées « REFACTURATION » figurant au décompte ne sont pas dues au titre de la dette locative. Elle soutient également que les sommes intitulées « REDDITION » ne sont pas justifiées. Elle déclare qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision puisque ces sommes doivent être décomptées.

Si la société SODES produit les factures correspondant aux sommes réclamées, elle n’explique pas à quoi elles correspondent de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de les régler pour la société SALLAMINA. Toutefois, l’obligation de régler les autres sommes n’est pas sérieusement contestable. Ainsi, il convient de déduire du montant de 28 740,34 euros réclamé la somme de 611.11 euros correspondant aux « REFACTURATION » et la somme de 1 444,78 euros au titre des sommes de « REDDITION ».

En outre, il faut également déduire de cette somme le montant de 8 191,66 euros au titre du chèque remis à la barre à l’audience du 28 mai 2024.

Il y a donc lieu de condamner la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme provisionnelle de 18 492,79 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 28 mai 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la clause pénale

Le contrat de bail commercial du 8 février 2011 prévoit une indemnité forfaitaire de 10% des sommes impayées par le preneur. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1226 du code civil, dans sa version en vigueur avant 2016. Aux termes de l’article 1152 du même code, dans sa version antérieure à 2016, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.

La demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle résulte d’une stipulation contractuelle et qu’elle n’est pas manifestement excessive. En l’espèce, la société SALLAMINA sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1 849,27 euros à la société SODES à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la société SALLAMINA fait état des difficultés rencontrées dans l’exploitation de son fonds de commerce suite aux émeutes survenues en région parisienne à l’été 2023, causant notamment la destruction de ses documents comptables. Elle produit l’attestation de sa société comptable en ce sens, actant de la difficulté rencontrée pour déposer les comptes annuels. Elle souligne que son nouveau gérant a réglé la somme de 10 000 euros depuis sa désignation en janvier 2023 pour apurer la dette.

La société SODES s’oppose à la demande de délais de paiement au motif que les premiers règlements sont intervenus récemment.

Il convient de relever que le décompte versé aux débats par la société SODES fait état de plusieurs virements de montant important, irréguliers mais récurrents, de la part de la société SALLAMINA pour apurer sa dette. En outre, la défenderesse justifie de son impossibilité de verser les documents comptables pour justifier de sa situation financière.

Au regard de la bonne foi de la société SALLAMINA dans la volonté d’apurer sa dette locative, il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

A ce titre, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés. Si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.

Le bail commercial sera résilié de plein droit à la date du 19 décembre 2022, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. La défenderesse sera condamnée à régler à titre provisionnelle une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires jusqu’à la libération effective des lieux. Le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société SALLAMINA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société SALLAMINA, partie succombante, à payer à la société SODES la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SALLAMINA sera déboutée de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8 février 2011 à la date du 19 décembre 2022 ;

CONDAMNONS la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme provisionnelle de 18 492,79 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

CONDAMNONS la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme provisionnelle de 1 849,27 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS que la société SALLAMINA pourra s’acquitter des provisions en 11 mensualités successives de 1 840 euros, la 12ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant ;

DISONS que les délais de paiement ont suspendu les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement des prochaines échéances à la date de leur exigibilité, la totalité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets des clauses résolutoires redeviendront effectifs :

— Le bail commercial sera considéré comme résilié de plein droit la date du 19 décembre 2022 ;

— L’expulsion de la société SALLAMINA, et celle de tous occupants sera autorisée, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sans la fixation d’une astreinte ;

— Les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié choisi par le bailleur ;

— La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, avec intérêt de retard au taux légal ;

— La société SALLAMINA sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la société SODES, une indemnité d’occupation correspondante à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DEBOUTONS la société SALLAMINA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société SALLAMINA à payer à la société SODES la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société SALLAMINA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE