DU 17 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00237 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIYJ

Code NAC : 30B

S.N.C. URBAN PARIS SNC

C/

S.A.S.U. SCP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES :Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. URBAN PARIS SNC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, Maître Vincent LASSALLE de la SCP AARPI SBKG& ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P317

DÉFENDEUR

S.A.S.U. SCP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 14 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er avril 2021, la société TSOULERNEN aux droits de laquelle est venue la société URBAN PARIS SNC a consenti un bail dérogatoire à la société SCP, portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à ARGENTEUIL (95100) pour une durée de douze mois à effet au 1er avril 2021, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 200 euros.

Le 13 septembre 2024, la société URBAN PARIS SNC a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SCP, portant sur la somme de 1 680 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la société URBAN PARIS SNC a fait assigner en référé la société SCP devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,Constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 13 octobre 2024 par l’effet du commandement signifié le 13 septembre 2024 à la société SCP,Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date,Ordonner en conséquence l’expulsion de la société SCP ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,Ordonner la reprise des locaux loués objet du bail par la société URBAN PARIS SNC,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société SCP qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Condamner la société SCP à payer à la société URBAN PARIS SNC à titre provisionnel la somme de 2 880 euros TTC au titre de sa dette locative, somme à parfaire, outre les pénalités de retard et les intérêts de retard,Constater l’attribution du dépôt de garantie à titre provisionnel à la société URBAN PARIS SNC,Condamner la société SCP à verser à la société URBAN PARIS SNC, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation fixée forfaitairement sur la base du dernier loyer TTC mensuel, à compter du 13 octobre 2024 et jusqu’à la libération définitive des locaux loués et la restitution des clés,Condamner la société SCP à verser à la société URBAN PARIS SNC la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,Condamner la société SCP aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 septembre 2024 et le coût du constat de non exploitation des locaux loués en date du 5 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2025 à laquelle la société SCP, citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société URBAN PARIS SNC a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

S’agissant du bail dérogatoire

En l’espèce, les parties ont conclu le 1er avril 2021 un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux pour une durée d’un an, à effet au 1er avril 2021 devant expirer le 1er avril 2022

La société URBAN PARIS SNC soutient qu’au terme prévu par le bail dérogatoire, la société SCP est restée et a été laissée en possession des lieux pendant au moins une durée d’un mois, sans opposition de sa part. En effet, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir accepté de laisser le preneur dans le local et n’a délivré aucune sommation de quitter les lieux.

En outre, il ressort du décompte produit arrêté au 27 janvier 2025 que la société SCP a continué à régler les loyers et charges, les impayés n’ayant commencé qu’en février 2024, démontrant ainsi sa volonté manifeste de se comporter comme le preneur du local commercial. En effet, le paiement des loyers constitue la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire.

Dès lors, en application de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, il n’est pas contestable qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, à l’arrivée du terme du bail dérogatoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Le bail conclu entre les parties le 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (article 17 – page 15) qui stipule qu’en cas de non de non-exécution par le preneur de ses obligations essentielles, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement par acte extrajudiciaire reproduisant les termes de la présente clause.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 septembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 13 septembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 octobre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 2 880 euros au 27 janvier 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société SCP n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 880 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 27 janvier 2025.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société SCP depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er avril 2021 stipule « à défaut de paiement de loyer, des accessoires et des sommes exigibles à charque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de 10%, cette clause de cumulant avec la pénalité visée à l’article loyer.

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société SCP sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 288 euros à la société URBAN PARIS SNC à ce titre.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 1er avril 2021 stipule dans son article 17 (page 15/16) qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance, et du dépôt de garantie, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie a pour objet de réparer le préjudice lié à la résiliation du contrat de bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCP, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SCP ne permet d’écarter la demande de la société URBAN PARIS SNC formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er avril 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 13 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à ARGENTEUIL (95100) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SCP et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte de la société URBAN PARIS SNC ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société SCP à payer à la société URBAN PARIS SNC la somme provisionnelle de 2 880 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 janvier 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SCP à la société URBAN PARIS SNC, à compter du 13 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société SCP au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société SCP à payer à la société URBAN PARIS SNC la somme provisionnelle de 288 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par les bailleurs eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

CONDAMNONS la société SCP au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société SCP à payer à la société URBAN PARIS SNC la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT