DU 04 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01096 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCQZ

Code NAC : 30B

S.C.I. KVAL

C/

S.A.S. NBC DESIGN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. KVAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 35, et M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 235

DÉFENDEUR

S.A.S. NBC DESIGN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 25 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2020, la SARL PYRAMIDES, au droit de laquelle se trouve désormais la SCI KVAL, a consenti un bail commercial à la SAS NBC DESIGN portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 4 600 euros hors taxes et hors charges.

Le 27 septembre 2024, la SCI KVAL a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la SAS NBC DESIGN, portant sur la somme totale de 4120,13 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la SCI KVAL a fait assigner en référé la SAS NBC DESIGN devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 octobre 2024,

— Ordonner la libération immédiate par la société NBC DESIGN et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Autoriser la SCI KVAL à faire procéder à l’expulsion de la société NBC DESIGN et de tous occupants de son chef des lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur,

— Condamner la SAS NBC DESIGN à lui payer la somme provisionnelle de 6 211,37 euros arrêtée au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 pour la somme de 4 120,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner la SAS NBC DESIGN au paiement à titre provisionnel de la somme de 621,13 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner la SAS NBC DESIGN au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au double du loyer en cours outre tous les accessoires du loyer à compter du 28 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux,

— Condamner la SAS NBC DESIGN à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS NBC DESIGN aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer ainsi que le coût de la levée de l’états des inscriptions avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les recherches INFOGREFFE ont révélé qu’il n’y avait pas de créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025 à laquelle la SAS NBC DESIGN, citée par remise de l’acte à étude, n’était pas représentée.

La SCI KVAL maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 30 octobre 2020 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 27 septembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 28 octobre 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

S’agissant de la demande d’astreinte, la demanderesse bénéficie de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion et sollicite par ailleurs une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer ayant une vocation coercitive et devant également favoriser un départ volontaire. En conséquence cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 6 211,37 euros comme il résulte du décompte arrêté au 2 octobre 2024 versé aux débats.

Il y a donc lieu de condamner la SAS NBC DESIGN à payer à la SCI KVAL la somme provisionnelle de 6 211,37 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 2 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 septembre 2024 pour la somme de 4 120,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

La demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la SAS NBC DESIGN sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 621,13 euros à la SCI KVAL à ce titre.

Il convient par ailleurs de condamner la SAS NBC DESIGN à payer à la SCI KVAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant, tel qu’il est prévu au contrat, au double d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 30 octobre 2020 prévoit que le dépôt de garantie pourra être conservé par le bailleur en cas d’application de la clause résolutoire. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil et, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

Il convient de condamner les défendeurs, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 octobre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 28 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS NBC DESIGN et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS NBC DESIGN à la SCI KVAL, à compter de la résiliation du bail, soit le 28 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS NBC DESIGN au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la SAS NBC DESIGN à payer à la SCI KVAL la somme provisionnelle de 6 211,37 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 27 septembre 2024 pour la somme de 4 120,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNONS la SAS NBC DESIGN à payer à la SCI KVAL la somme provisionnelle de 621,13 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

CONDAMNONS la SAS NBC DESIGN à payer à la SCI KVAL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la SAS NBC DESIGN au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT