TROISIEME CHAMBRE CIVILE

13 Juin 2025

N° RG 23/03078 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFGZ

Code NAC : 50C

[C] [D] [V] [Q]

[K] [H] [V] [Q]

C/

La SCCV SANNOIS 14 BERTEAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 13 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER Camille, Première-Présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 Mars 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

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DEMANDEURS

Monsieur [C] [D] [V] [Q], né le 18 Septembre 1962 à [Localité 1] (99), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

Madame [K] [H] [V] [Q], née le 17 Octobre 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

La SCCV SANNOIS 14 BERTEAUX, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 840 857 965, prise en la personne de son représentant légal, élisant domicile en son siège social, sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie GUERRE, avocat au barreau du VAL D’OISE et assistée de Maitre Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS et PROCEDURE

La SCCV Sannois 14 Berteaux a entrepris en qualité de maître d’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], composé de 46 logements et d’une crèche, répartis en 2 bâtiments, soumis au régime de la copropriété, précision étant faite que ce programme dénommé “[Adresse 4]” était destiné à la Vente en Etat Futur d'[Localité 4] (VEFA).

Suivant contrat de réservation en date du 18 mai 2019, M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ont réservé un appartement n°A105 (lot 10) de 59,12 m2 avec balcon et un parking n°2 (lot 74), moyennant un prix de vente de 272.000 € (TVA à 20% incluse).

Suivant acte notarié en date du 27 janvier 2020, La SCCV Sannois 14 Berteaux a vendu en Etat Futur d’Achèvement à M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] les lots réservés le 18 mai 2019, soit l’appartement n°A105 (lot 10) et l’emplacement de stationnement n°2 (lot 74), moyennant le paiement de la somme de 272.000 € ttc, à concurrence de 260.000 € ttc pour le lot 10 et de 12.000 € ttc pour le lot 74.

Après plusieurs reports de date, la livraison est finalement intervenue le 14 octobre 2022, avec réserves.

M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ont tenté d’obtenir de La SCCV Sannois 14 Berteaux l’indemnisation de leur préjudices résultant selon eux du retard de livraison de leur bien immobilier. Leur mise en demeure du 22 décembre 2022 est restée infructueuse.

Par exploit introductif d’instance en date du 1er juin 2023, M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ont donc fait assigner La SCCV Sannois 14 Berteaux devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en indemnisation de leurs préjudices matériel et moral à hauteur des sommes principales respectives de 24.378 € et de 20.000 €, majorées des intérêts de retard au taux légal avec capitalisation.

La clôture a été prononcée le 14 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 14 mars 2025.

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PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 3 juillet 2024, M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] demandent au Tribunal au visa notamment des articles 1103 et suivants, 1601-1, 1231-1, 1240 et suivants du code civil et des articles L261-11 et L261-15 du code de la construction et de l’habitation :

* de condamner La SCCV Sannois 14 Berteaux à leur payer :

1°) la somme de 24.378 € au titre de leur préjudice matériel lié au coût des loyers supplémentaires supportés par leurs fils pour la période du 1er avril 2021 au 31 octobre 2022, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de leur mise en demeure, avec capitalisation des intérêts,

2°) la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de leur mise en demeure, avec capitalisation des intérêts,

3°) la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

* d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

faisant notamment valoir :

— que le retard considérable qu’ils ont subi est entièrement imputable à La SCCV Sannois 14 Berteaux, qui a ainsi manqué à ses obligations contractuelles sans pouvoir justifier d’aucun motif légitime,

— que La SCCV Sannois 14 Berteaux ne saurait se soustraire à ses responsabilités en invoquant des causes externes pourtant prévisibles et évitables pour un professionnel de la construction.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 août 2024, La SCCV Sannois 14 Berteaux demande pour sa part au Tribunal, au visa notamment des articles 1353, 1358, 1363 et 1218 du Code Civil :

* à titre principal, de débouter M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] de leurs demandes, fins et prétentions,

* à titre subsidiaire, de modérer la demande d’indemnité formulée par M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] au titre de leur préjudice moral,

* en tout état de cause, de condamner M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q]

à lui verser la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

faisant notamment valoir :

— que le seul délai de livraison engageant le vendeur est celui qui est fixé dans l’acte authentique de vente,

— que l’administration fiscale a retenu 444 jours de retard justifiés par des circonstances s’apparentant à des cas de force majeure,

— que M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ne démontrent pas plus le bien fondé de leur réclamation au titre des loyers que le bien fondé de leur réclamation au titre de leur préjudice moral.

***

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

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MOTIFS

I – Sur le bien fondé des demandes indemnitaires de M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] à l’encontre de La SCCV Sannois 14 [Adresse 5]

Il résulte :

— de l’article 1103 du Code Civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et de l’article 1104 du Code Civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

— de l’article 1217 du Code Civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

— de l’article 1231-1du Code Civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

— de l’article 1353 du Code Civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte par ailleurs :

— de l’article 1601-1 du code civil que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, laquelle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ;

— de l’article L261-11 du code de la construction et de l’habitation que le contrat de VEFA conclu par acte authentique doit préciser notamment le délai de livraison ;

— de l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation que le contrat préliminaire qui peut précéder le contrat authentique de VEFA doit comporter notamment les indications essentielles relatives aux délais d’exécution des travaux.

A/ Sur la responsabilité de La SCCV Sannois 14 Berteaux quant au retard de livraison à M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] de leurs lots 10 et 74 :

Aux termes du contrat de réservation en date du 18 mai 2019, le délai prévisionnel d’achèvement des travaux était fixé au 1er trimestre 2021 et la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique de VEFA devait intervenir au deuxième trimestre 2019.

Aux termes de l’acte authentique de VEFA régularisé devant notaire le 27 janvier 2020, la date prévisionnelle de livraison du bien était fixée au 30 juin 2021.

Or, le seul délai de livraison qui engage le vendeur est celui qui est fixé par l’acte authentique de vente, soit le 30 juin 2021 en l’espèce, ainsi que cela résulte de l’acte authentique de vente en date du 27 janvier 2020, faisant la loi des parties en application de l’article 1103 précité du code civil.

Par ailleurs, il résulte de la réponse de l’administration fiscale à la demande de “rescrit fiscal” devant permettre aux personnes ayant signé avec La SCCV Sannois 14 [Adresse 5] des actes authentiques d’achat en l’état futur d’achèvement dans le cadre du programme immobilier [Adresse 4] de bénéficier de la réduction d’impôt “Pinel”, qu’un report du délai d’achèvement des travaux de 444 jours a été accordé, portant le délai d’achèvement des travaux de 30 mois à 44 mois et 3 semaines, portant au 17 septembre 2022 (30 juin 2021 + 14 mois et 3 semaines) la date d’achèvement des travaux, l’administration fiscale considérant que ces 444 jours de retard étaient justifiés par des circonstances s’apparentant à des cas de force majeure, à raison de 41 jours au titre de la découverte d’un réseau de gaz, de 30 jours au titre de la défaillance de la société Bos Construction, de 8 jours au titre de la défaillance de la société EMA BTP et de 104 et 216 jours consécutifs à la crise sanitaire liée à la COVID-19, excluant toutefois de son calcul les intempéries survenues pendant le chantier.

Or, la livraison est intervenue le 14 octobre 2022.

Il est ainsi justifié d’un retard de livraison de 27 jours (entre le 17 septembre et le 14 octobre 2022), La SCCV Sannois 14 Berteaux n’étant pas en mesure de justifier d’autres causes légitimes de retard que celles déjà retenues par l’administration fiscale, qui a exclu les 89 jours d’intempéries demandés, considérant que les intempéries “constituaient un aléa inhérent à tout chantier de construction, qu’il n’était pas démontré que les intempéries invoquées avaient été plus importantes et plus nombreuses que celles rencontrées habituellement dans la même zone géographique et qu’elles n’étaient donc ni imprévisibles ni insurmontables, ne pouvant dès lors être considérées comme un cas de force majeure.”

Dès lors que La SCCV Sannois 14 Berteaux n’est pas en mesure de justifier de causes légitimes à ce retard de 27 jours, il convient de juger que sa responsabilité est engagée à l’égard des demandeurs.

B/ Sur la demande de dommages-intérêts de M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] au titre de leur préjudice moral :

Ce retard de livraison imputable à La SCCV Sannois 14 Berteaux , même limité à 27 jours, a nécessairement causé à M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] un préjudice moral. Il convient dès lors de condamner la défenderesse à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de leur mise en demeure, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil, mais de les débouter du surplus de leur demande de ce chef en l’absence de démonstration du lien de causalité allégué entre le retard de livraison imputable à La SCCV Sannois 14 Berteaux et la procédure de séparation des demandeurs.

C/ Sur la demande de dommages-intérêts de M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] au titre de leur préjudice matériel :

M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] exposent subir un préjudice matériel à hauteur de 24.378 € lié au coût des loyers supplémentaires supportés par leur fils pour la période du 1er avril 2021 au 31 octobre 2022, contestant l’allégation de La SCCV Sannois 14 Berteaux qu’ils ont investi dans un produit de défiscalisation “Pinel”, et soutiennent au contraire avoir investi dans un bien immobilier destiné à loger leur fils étudiant.

Or, il résulte de l’acte notarié du 27 janvier 2020 que :

“ L’acquéreur déclare qu’il entend réaliser la présente acquisition en vue de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des dispositions actuellement en vigueur de l’article 199 novovicies du code général des impôts issues de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014, dit dispositif Pinel.

L’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé par le notaire des dispositions dudit article 199 novovicies du code général des impôts issues de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014, (dispositif Pinel), desquelles il résulte qu’il bénéficiera des avantages fiscaux pratiqués pour autant qu’il respecte à son niveau les engagements prévus par la loi Pinel (…).”

En outre, M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] qui supportent la charge de la preuve du bien fondé de leurs allégations, ne démontrent pas qu’ils n’ont pas souscrit au dispositif Pinel, alors qu’il aurait été particulièrement facile de rapporter cette preuve, en produisant aux débats leurs déclarations fiscales de leurs revenus sur les années postérieures à la livraison du bien. Au surplus, ces derniers de démontrent pas qu’ils ont réglé eux-mêmes les loyers du logement occupé par leur fils

En tout état de cause, il résulte de ce qui précède qu’aucun retard n’est imputable à La SCCV Sannois 14 Berteaux avant le 17 septembre 2022, et M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ne justifient pas que leur fils, [G] [L], alors âgé de 28 ans pour être né le 11 mars 1994, aurait encore été étudiant à cette date.

Il convient dès lors de juger que M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice en lien direct de causalité entre le retard de 27 jours imputable à La SCCV Sannois 14 Berteaux et les loyers payés par leur fils [G] [L]. Il convient dès lors de les débouter de leur demande en paiement de la somme de 24.378 € au titre de leur préjudice matériel.

II – Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner La SCCV Sannois 14 Berteaux aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner La SCCV Sannois 14 Berteaux à leur payer la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter du surplus de leur demande de ce chef. En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à La SCCV Sannois 14 Berteaux l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. en l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :- Condamne La SCCV Sannois 14 Berteaux à payer à M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 22 décembre 2022, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamne La SCCV Sannois 14 Berteaux aux entiers dépens,

— Condamne La SCCV Sannois 14 Berteaux à payer à M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute M. [C] [V] [Q] et Mme [K] [F] épouse [V] [Q] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel et du surplus de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute La SCCV Sannois 14 Berteaux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

Chrystel STROHM Camille LEAUTIER