RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00139 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCO2

MINUTE N° : 26/00395

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 963,32 euros, avec dépôt de garantie d’un montant de 963 euros et 164,99 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la S.A. 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.975,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par courrier recommandé du 7 août 2025, la S.A. 1001 VIES HABITAT a saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, la S.A. 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

A titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut de justification d’une assurance habitation valide, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1729 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous sa condamnation au paiement d’une astreinte de 8,00 euros par jour de retard à compter de l’issue du délai légal de deux mois imparti après la signification du commandement de quitter les lieux.Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des cités sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R433-1 et suivants d code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8.175,08 euros au titre de la dette locative, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel et des charges locatives majorés de 50 %, ou subsidiairement égale au montant du loyerla somme de 330,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que tous les frais de mise à exécution de la décision, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 29 décembre 2025.

À l’audience du 9 mars 2026, la S.A. 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et indique pour information d’une augmentation de la dette.

La S.A. 1001 VIES HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 septembre 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignés à personne et à tiers présent à domicile par acte du commissaire de justice, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe. Le conseil de la S.A. 1001 VIES HABITAT a été autorisé à produire en note en délibéré sous quinzaine, un décompte actualisé au jour de l’audience, ce qu’il a transmis le jour même.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O], assignés à personne et à tiers présent à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 7 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mai 2024, du commandement de payer délivré le 30 septembre 2025 et du décompte de la créance au 18 décembre 2025, arrêté au 1er décembre échéance du mois de décembre 2025 incluse que la S.A. 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte actualisé laisse apparaitre une augmentation de la dette et démontre une absence de reprise du loyer courant ainsi que de tout versement depuis le mois de septembre 2025.

En outre le bail prévoit une clause n°15 de solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 8.175,08 euros, au titre des sommes dues décompte arrêté au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2025 sur la somme de 5.975,95 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et le défaut d’assurance

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des dispositions de l’article 7g) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de s’assurer contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de son assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il s’ensuit que la souscription d’un contrat d’assurance habitation est une obligation légale et contractuelle essentielle à la sécurité des personnes et des biens.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 septembre 2025.

Il résulte des débats que Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation couvrant les risques locatifs du logement donné à bail, et il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 mai 2024 à compter du 12 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte selon les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée par la S.A. 1001 VIES HABITAT sera en conséquence rejetée.

Par ailleurs, la S.A. 1001 VIES HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 novembre 2025, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à leur paiement à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aussi, la demande de majoration non prévue dans le contrat de bail au titre de l’indemnité d’occupation apparait manifestement excessive eu égard au préjudice subi par le bailleur. Il convient en conséquence de la rejeter.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT, la somme de 330 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2024 entre la S.A. 1001 VIES HABITAT d’une part, et Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 12 novembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande d’astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à compter du 12 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 8.175,08 euros, au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2025 sur la somme de 5.975,95 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [W] [O] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait à MONTMORENCY le 24 avril 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE