RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00228 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDQH

MINUTE N° : 26/9

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2023, Madame [O] [U], par l’intermédiaire de son mandataire de gestion la SARL CITYA IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [T] [D] un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 689,00 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 100 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, Madame [O] [U] a fait signifier à Madame [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.973,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 octobre 2025 Madame [O] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, Madame [O] [U] a fait assigner Madame [T] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

Constater la mauvaise foi de la locataire pour défaut de paiement de loyers ;Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée au bail pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner par provision Madame [T] [D] à lui payer la somme de 4.684,71 euros au titre de la dette locative terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 octobre 2025,Condamner par provision Madame [T] [D] à lui payer une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;Condamner Madame [T] [D] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce qui compris les frais du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 8 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, Madame [O] [U], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et indique à titre d’information que sa créance a continué d’augmenter pour atteindre la somme de 5.762,06 euros arrêtée au 1er mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Elle mentionne un dernier règlement de 1.500 euros effectué par Madame [T] [D] le 29 décembre 2025 qui apparait sur le décompte actualisé. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [U] soutient, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 octobre 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [D], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [D] assignée à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Val D’Oise le 8 janvier 2026 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [O] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2023, du commandement de payer, délivré le 3 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2025, que Madame [O] [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il résulte des débats et confirmé par le décompte actualisé au 2 mars 2026 que Madame [T] [D] a procédé à un règlement de 1.500 euros le 29 décembre 2025, qu’il convient d’imputer sur le montant de la dette locative.

En conséquence, et en l’absence de contestation sérieuse il convient de condamner par provision Madame [T] [D] à payer à Madame [O] [U] la somme de 3.184,71 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2025 sur la somme de 2.973,81 euros, et à compter de l’assignation du 7 janvier 2026 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article VIII, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 décembre 2025à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 avril 2023 à compter du 4 décembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 décembre 2025, Madame [T] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [T] [D] à son paiement à compter du 4 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, délivré le 3 octobre 2025.

Il convient également de condamner Madame [T] [D] à payer à Madame [O] [U] par provision la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Madame [O] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2023 entre Madame [O] [U] d’une part, et Madame [T] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 4 décembre 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [D] à compter du 4 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision Madame [T] [D] à payer à Madame [O] [U] la somme de 3.184,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 3 octobre 2025 sur la somme de 2.973,81 euros, et à compter de l’assignation du 7 janvier 2026 sur le surplus,

CONDAMNONS par provision Madame [T] [D] à payer à Madame [O] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 décembre 2025, échéance de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS Madame [T] [D] aux dépens de l’instance de référé, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 octobre 2025,

CONDAMNONS par provision Madame [T] [D] à payer à Madame [O] [U] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [O] [U] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE