RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00272 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQMX

MINUTE N° :

Société VAL D’OISE HABITAT

c/

[H] [J]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 5]

[Localité 7]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 02 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 28 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 22 Janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat verbal, VAL D’OISE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [J] un logement situé au [Adresse 3].

Un commandement de payer les loyers a été délivré le 16 décembre 2024 pour un montant de 1.021,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Madame [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail le liant à Madame [H] [J],

— l’expulsion de Madame [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sa condamnation à verser la somme de 1.265,09 euros d’arriéré de loyers,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigibles et ce, jusqu’à libération effective des lieux, la remise des clefs et l’établissement de l’état des lieux de sortie,

— que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et les articles R.433-7 et R.442-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens,

— sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros en réparation du préjudice.

A l’audience du 25 novembre 2025, VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif et a actualisé la dette à la somme de 858,57 euros terme d’octobre 2025 inclus. Le conseil indique ne pas avoir d’instruction sur l’octroi de délais de paiement.

Il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [J], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il ressort de l’enquête sociale que Madame [H] [J] vit avec sa fille âgée de 21 ans et perçoit le RSA pour un montant de 812 euros. Il est indiqué que le montant du loyer restant à sa charge s’élève à la somme de 132,03 euros et qu’elle n’a aucune dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [J], assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de bail

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, VAL D’OISE HABITAT se prévaut de l’existence d’un contrat de location verbal.

D’une part, il ressort tant des conditions de signification de l’assignation, que des modalités de signification du commandement, à étude, reprenant les diligences du commissaire de justice, qui confirment le domicile de Madame [H] [J] que celle-ci occupe le bien appartenant à VAL D’OISE HABITAT sis [Adresse 4].

D’autre part, il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l’occupation du logement est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

L’ensemble de ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant VAL D’OISE HABITAT à Madame [H] [J], portant sur le logement désigné, est établie.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025, que VAL D’OISE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [J] à payer à VAL D’OISE HABITAT la somme de 858,87 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 858,87 euros selon décompte au 25 novembre 2025.

L’examen du décompte démontre la reprise du paiement des loyers courants mais insuffisante à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, il ressort que le montant de la dette a diminué et la reprise du paiement des échéances courantes du loyer démontrent que Madame [H] [J] est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [H] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025, Madame [H] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [J] à son paiement à compter du 28 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, VAL D’OISE HABITAT n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire.

Ainsi, il y aura lieu de débouter VAL D’OISE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de VAL D’OISE HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [H] [J] à payer à VAL D’OISE HABITAT la somme de 858,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [H] [J] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 35 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— lle contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 3] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [H] [J] à payer à VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de VAL D’OISE HABITAT,

CONDAMNE Madame [H] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre 2024 et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

REJETTE la demande de VAL D’OISE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le 22 janvier 2026

Le greffier Le Juge