PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 24/00326 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NO25

Code NAC : 72A

S.D.C. ENTREE DE VILLE EV4

C/

[H] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENTREE DE VILLE 4, dénommé SDC EV4, sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE (SAS), dont le siège social est situé [Adresse 3],

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 4]/FRANCE

représenté par M^e Maëlle LE FLOCH, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 20 juillet 2017 M. [W] a acquis les lots n° 184, 214, 1185 et 1213 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] 4 (EV4), située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Sarcelles (ci-après le SDC EV4), représenté par son syndic en exercice la Société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (ci-après SEGINE), a assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir juger que celui-ci était redevable de sommes au titre de charges de copropriété.

Dans ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 14 janvier 2025, le SDC EV4 demande au tribunal de :

— Condamner M. [W] à payer au SDC EV4, représenté par son syndic, la SEGINE, en principal, selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus, la somme de 24 701,48 euros au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 15 570,23 euros et à compter du 14 janvier 2025 pour le surplus ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner M. [W] à payer au SDC EV4, représenté par son syndic, la SEGINE, la somme de 5 919 euros au titre des frais de contentieux ;

— Condamner M. [W] à payer au SDC EV4, représenté par son syndic, la SEGINE, la somme de 2 500 au titre de dommages et intérêts ;

— Déclarer M. [W] mal fondé en ses demandes de délais de paiement ;

— En tout état de cause,

o Rappeler que l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

o Condamner aux entiers dépens de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP Interbarreaux [F] & Associé ;

o Condamner M. [W] à payer au SDC EV4, représenté par son syndic, la SEGINE, la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le SDC EV4 relève que M. [W] ne conteste pas être redevable des charges de copropriété impayées. Il soutient par ailleurs que les manquements répétés de M. [W] à l’obligation de paiement de ses charges démontrent sa mauvaise foi et justifient une condamnation à payer des dommages et intérêts au SDC EV4, à laquelle M. [W] consent au demeurant.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 septembre 2025, M. [W] demande au tribunal de :

— Limiter sa condamnation au titre des arriérés de charges, arrêtés à la date de l’assignation, à la somme de 24 701,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Limiter sa condamnation au titre des dommages et intérêts sollicités par le SDC EV4 à la somme de 500 euros ;

— Débouter le SDC EV4 de sa demande sur les fondements des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Lui accorder des délais de paiement lui permettant de se libérer de sa dette en 8 mensualités de 200 euros, le solde à la 9ème échéance ;

— Laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais et dépens ou, à défaut, limiter la condamnation de M. [W] à ce titre à la somme de 1 000 euros.

A l’appui de ses demandes, M. [W] soutient qu’il fait face à des difficultés personnelles et professionnelles et que, contrairement à ce qu’affirme le demandeur, il n’est pas de mauvaise foi. Il indique avoir pris la décision de vendre son appartement pour honorer ses dettes. Il ajoute vouloir céder la part qu’il détient dans un autre bien immobilier.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé aux conclusions signifiées par chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant qu’en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’acte de vente à M. [W] des lots n° 184, 214, 1185 et 1213 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 5] à [Localité 2];

— le règlement de copropriété ;

— les bordereaux d’appels de fonds ;

— les contrats de syndic SEGINE ;

— le relevé de compte individuel arrêté au 19 décembre 2024 en principal et frais de syndic (appel de fonds du 1er novembre 2024 et frais de syndic du 16 décembre 2024 inclus) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— une attestation de non recours contre les résolutions de l’assemblée générale des années 2021 et 2023.

Il résulte du relevé de compte individuel et des bordereaux d’appels de fonds produits que le SDC EV4 justifie, au 19 décembre 2024 d’une créance de 24 701,48 euros au titre des charges de copropriété, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus.

M. [W] ne conteste cette somme ni dans son principe, ni dans son montant.

Il en fixe néanmoins la date au jour de son assignation par le SDC EV4, soit le 23 novembre 2023, alors que, pour le demandeur, la créance de 24 701,48 euros est arrêtée au 19 décembre 2024, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus.

Le relevé de compte individuel indique qu’au 23 novembre 2023 M. [W] était redevable de la somme de 15 570,23 euros. S’il devait être considéré, comme le propose M. [W], que sa dette s’élevait à 24 701,48 euros au 23 novembre 2023, elle serait plus importante encore au 19 décembre 2024 puisqu’il n’a fait qu’un paiement de 2 990,36 euros sur la période allant du 23 novembre 2023 au 19 décembre 2024, alors que, sur la même période, sa dette de charges s’est accrue de 9 131,25 euros.

Dès lors que le juge ne peut pas statuer ultra petita, il y aura donc lieu de considérer que la créance du SDC EV4, d’un montant de 24 701,48 euros, est arrêtée au 19 décembre 2024.

M. [W] sera donc condamné à payer 24 701,48 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 19 décembre 2024, appels de charges du 1e novembre 2024 inclus.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure le défendeur avant d’engager des frais de recouvrement.

Le SDC EV4 sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement qu’il a exposés pour recouvrer sa créance.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, dans sa rédaction en vigueur à la date des faits, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis M. [W] en demeure.

Les intérêts seront donc dus à compter de l’assignation de M. [W], soit le 23 novembre 2023, sur le montant de la créance à cette date, soit 15 570,23 euros, et à partir de la date de signification par le demandeur de ses dernières conclusions, soit le 14 janvier 2025, pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] justifie de sa situation financière en versant notamment les pièces suivantes :

— une correspondance avec le liquidateur de sa société, en date du 19 décembre 2023 ;

— ses bulletins de salaire de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024, février 2024, mars 2024 et mai 2024 et une attestation de paiement d’indemnités journalières entre janvier et septembre 2025 ;

— ses avis d’imposition sur les revenus et de taxe foncière pour l’année 2023;

— un tableau de ses ressources et charges, avec pièces justificatives ;

— un extrait d’attestation immobilière du 27 novembre 2006 ;

— un mandat de vente de son appartement en date du 4 septembre 2025 ;

— un mandat de vente d’un appartement dont il a hérité avec ses frères et sœur, en date du 15 mai 2023 et non signé ;

— une attestation d’achat par un de ses frères des parts que M. [W] détient dans la SCI ayant pour patrimoine l’appartement dont M. [W] a hérité avec ses frères et sœur indiquant que le rachat aura lieu au plus tard le 1er décembre 2024;

— des documents médicaux.

Il ressort de ces pièces que M. [W] justifie de réelles difficultés financières et de démarches effectuées pour céder un bien immobilier qui devrait lui permettre d’apurer sa dette à l’égard du SDC EV4.

Le SDC EV4 soutient que la copropriété Entrée de ville 4 rencontre d’importantes difficultés financières en raison de nombreux impayés et fait partie des copropriétés dégradées de la ville de [Localité 2]. Il verse aux débats une demande de subvention pour les surcoûts de gestion de l’exercice 2024.

Il relève également que le salaire de M. [W] aurait dû lui permettre de régler les charges de copropriété et les travaux courants.

En outre, le SDC EV4 produit un courriel en date du 20 décembre 2023 dans lequel M. [W] s’était engagé à payer son arriéré de charges de copropriété avant le 31 janvier 2024.

Il conviendra donc d’accorder à M. [W] des délais de paiement lui permettant de céder le bien qu’il occupe ou ses parts dans le bien immobilier qu’il détient avec ses frères et sa sœur.

M. [W] sera condamné à se libérer de sa dette à l’égard du SDC EV4 en 8 mensualités de 400 euros, le solde à la 9ème échéance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, M. [W] verse aux débats diverses pièces dont il ressort qu’il connaît des difficultés, financières depuis 2022.

En outre, le SDC EV4 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires.

Néanmoins, M. [W] consent à une condamnation à payer des dommages et intérêts en raison de retard dans le paiement de ces charges, condamnation qu’il souhaite fixer à la somme de 500 euros.

Dès lors que le juge est tenu par les demandes des parties, il y a lieu de retenir ce montant.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] à verser la somme de 500 euros à titre de dom-mages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens.

Le SDC EV4 produit les factures des conseils qui l’ont assisté pour recouvrer sa créance.

Au vu de ces factures, il parait équitable d’octroyer à la SDC EV4 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 8], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 24 701,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 décembre 2024, appel de fonds du 1er novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 15 570,23 euros et à compter du 14 janvier 2025 pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à M. [W] qui pourra s’acquitter de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] EV [Cadastre 1], située [Adresse 1] et [Adresse 9] [T] à [Localité 2] en 8 mensualités de 400 euros, le solde à la 9ème échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes ci-dessus à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par M. [W] au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 8], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2], sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [W] au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 8], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2] de la somme de 5 919 euros au titre des frais contentieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] EV [Cadastre 1], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2], de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 6] EV [Cadastre 1], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS