TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00366

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4MT

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

SEM 4V

C/

[J] [Y], [V] [Y]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 Février 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 05 Février 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

SEM 4V

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentée par Madame [M] [S], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [J] [Y]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 3]

Monsieur [V] [Y]

demeurant[Adresse 8]n – [Localité 3]

Comparants tous deux en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 11 Décembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, la Sem 4V a donné en location à M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] née [F] un logement à usage d’habitation ([Adresse 8]) situé dans l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 8] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 433,53 euros, outre 172,13 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 27 novembre 2019, la Sem 4V, venant aux droits de Val Savoie Habitat, a donné en location à M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] un garage n°15 situé dans le groupe [Adresse 6].

Par actes du 20 mars 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.351,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 24 mars 2025, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la Sem 4V a fait assigner en référé M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, de condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [J] [Y], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.363,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, de condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 18 septembre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 11 décembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [M] [S] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1.865,22 euros au 8 décembre 2025. Elle précise que la situation du couple a changé et que Monsieur a repris le travail et que Madame devrait également travailler début janvier. Elle indique qu’un plan d’apurement est en cours de 60 euros par mois et sollicite sa continuation.

M. [V] [Y] et Mme [J] [Y], présents, indiquent avoir repris le paiement des loyers et qu’ils pensent pouvoir tenir le plan d’apurement.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 14 octobre 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation des baux d’habitation et du garage en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail du logement d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Toutefois, le bail du garage ne contient pas de clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers. Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en constat de résiliation du bail portant sur le garage par le jeu de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail concernant le logement, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement conclu le 28 avril 2023 à compter du 21 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

o

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [V] [Y] et Mme [J] [Y]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 mai 2025, M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 637,88 euros et de condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] à son paiement à compter du 21 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail portant sur le logement signé le 28 avril 2023 et du bail portant sur le garage ayant pris effet le 27 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 20 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025 que la Sem 4V rapporte la preuve d”un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet, soit 2 euros.

En conséquence, M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] seront solidairement condamnés à payer à la Sem 4V la somme de 1863,22 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 21 mai 2025.

Compte tenu de l’échéancier mis en place entre les parties, de la reprise des paiements des loyers par M. [V] [Y] et Mme [J] [Y], de leurs capacités de remboursement et de l’absence d’opposition par la Sem 4V, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 60 euros par mois pendant 31 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,l’expulsion de M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] seront solidairement condamnés à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 637,88 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’aquisition de la clause résolutoire pour le bail ayant pris effet le 27 novembre 2019 et portant sur le garage n°15 situé dans le groupe [Adresse 6] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 avril 2023 entre la Sem 4V d’une part, et M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] d’autre part, concernant le [Adresse 8] situé [Adresse 9] sis [Adresse 8] à [Localité 4], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à la Sem 4V une somme provisionnelle de 1.863,22 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus selon décompte arrêté au 8 décembre 2025, après déduction des frais de rejet, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] à se libérer en 31 mois de 60 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Sem 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,l’expulsion de M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] seront condamnés in solidum à régler à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle à échoir égale à la somme de 637,88 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,