RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00561 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUJK

MINUTE N° :

[I] [V]

c/

[U] [H], [N] [B] épouse [H]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [U] [H]

Madame [N] [B] épouse [H]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 1]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2] (SUISSE)

représenté par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

Madame [N] [B] épouse [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante et représentée par M. [H] [U], son mari, muni d’un pouvoir

— ----------

Le tribunal a été saisi le 23 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 17 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2018, M. [I] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 737,12 euros et d’une provision pour charges de 113 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4897,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] le 4 avril 2025.

Par assignations du 17 juin 2025, M. [I] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] si besoin avec l’assistance de la force publique et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, outre la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6111,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,733 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 décembre 2026, M. [I] [V] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025, s’élève désormais à 6488,53 euros. M. [I] [V] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais précise que les paiements sont très irréguliers. Il s’oppose à l’octroi de tout délai rappelant que le bailleur est un particulier.

M. [U] [H] comparaissant en personne et représentant Mme [B] [N] épouse [H] en vertu d’un pouvoir expose qu’ils ont chacun connu une période sans emploi pendant plus de 18 mois, qu’ils ont chacun retrouvé un emploi, monsieur en qualité de chauffeur taxi et madame en qualité de cuisinière, qu’ils ont trois enfants. Il précise que leurs revenus respectifs (1500 euros et 2000 euros) leurs permettent de s’acquitter du loyer et de rembourser leur arriéré locatif. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il ressort du diagnostic social et financier que M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4897,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 203 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] lui devaient la somme de 6488,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 4897,80 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1213,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [V] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 733 euros à la demande de M. [I] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2018 entre M. [I] [V], d’une part, et M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 3 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] à payer à M. [I] [V] la somme de 6488,53 euros (six mille quatre cent quatre-vingt-huit euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 4897,80 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1213,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 203 euros (deux cent trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] seront solidairement condamnés à verser à M. [I] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] à payer à M. [I] [V] la somme de 733 euros (sept cent trente-trois euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [H] et Mme [B] [N] épouse [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 avril 2025 et celui desassignations du 17 juin 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026,

La Greffière La Juge