TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 12 Mai 2026

N° RG 25/00159 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OTVM

78A

Jugement rendu le 12 mai 2026 par Angelika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC), Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 1] à 75009 PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [O] [U] [W]

né le [Date naissance 1] 2003 à [Localité 1]

Chez M. et Mme [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Joseph SOUDRI, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 17 juin 2025 publié le 07 juillet 2025 volume 2025 S n°161 au service de publicité foncière de [Localité 3], le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis à [Localité 4] (Val d’Oise) [Adresse 3], cadastrés section CH [Cadastre 1], consistant en un pavillon à usage d’habitation, appartenant à M. [O] [U] [W].

Par exploit du 3 septembre 2025 signifié à tiers présent au domicile, le CIC a fait assigner M. [O] [U] [W] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 04 septembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été rappelée à l’audience du 17 février 2026, lors de laquelle l’avocat du créancier poursuivant a été entendu en ses observations, le conseil de la partie saisie n’ayant pas comparu, ni communiqué d’écritures.

Notifié le 15/05/2026

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant à formuler ses observations sur la clause pénale dans le cadre d’une note en délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Le CIC a formulé des observations le 25 février 2026.

M. [O] [U] [W] a formulé des observations en réponse le 04 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la note en délibéré

L’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. »

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant à formuler ses observations sur l’indemnité d’exigibilité dans le cadre d’une note en délibéré devant être produite dans un délai de 10 jours suivant l’audience du 17 février 2026.

Le créancier poursuivant a produit sa note le 25 février 2026 et formulé ses observations sur la régularité de la déchéance du terme et sur l’indemnité de résiliation.

L’avocat de M. [O] [U] [W] a communiqué une note en réponse le 04 mars 2026. Outre qu’il ne formule pas d’observations sur la clause pénale, il soulève une contestation nouvelle relative à la mainlevée de la procédure de saisie immobilière en ce que le juge de l’exécution ne peut pas prononcer la résiliation du contrat de prêt et sollicite également une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, demande nouvelle.

Or, la note en délibéré produite par la partie saisie excède l’autorisation du juge de l’exécution et contrevient au principe de contradiction des prétentions dès lors qu’il invoque des demandes nouvelles de mainlevée de la procédure de saisie immobilière et de paiement des frais irrépétibles qui nécessitent d’être présentées à l’audience d’orientation et débattues contradictoirement.

Ainsi, conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, les contestations et demandes incidentes formées par M. [O] [U] [W] dans le cadre de sa note en délibéré excédant l’autorisation du juge de l’exécution et qui n’ont pas été débattues contradictoirement à l’audience d’orientation seront déclarées irrecevables.

Sur la clause de déchéance du terme du contrat de prêt

En vertu de l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article L212-2 du même code précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, la créance du CIC repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié reçu 14 juin 2024 par Maître [J] [H], notaire à [Localité 5] contenant un prêt consenti par le CIC à M. [O] [U] [W] d’un montant de 217.000 euros, d’une durée de 296 mois, au taux hors assurance de 4,35 % l’an.

En leur article 18 EXIGIBILITE IMMEDIATE, les conditions générales du contrat de prêt stipulent notamment que :

1 – « Sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle (…)

2 – « Indépendamment des cas visés ci-dessus, le prêteur peut, sur simple notification à l’emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit dans l’un quelconque des cas ci-dessous :

(…)

— si l’emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou documents qui ne sont pas exacts, sincères ou véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit ».

Par courrier simple et lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 janvier 2025 dont le pli a été retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le prêteur a informé l’emprunteur qu’il avait découvert que certaines des pièces communiquées pour l’obtention du prêt immobilier n’étaient pas conformes, notamment les relevés de compte CREDIT AGRICOLE. Il lui a indiqué que cet incident était une cause d’exigibilité immédiate du prêt et l’a mis en demeure de lui fournir toutes observations sur ce relevé de compte litigieux, sous trente jours.

Par courrier simple et lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 mars 2025, le CIC a notifié à M. [O] [U] [W] la résiliation du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt en raison de la production de faux documents et l’a mis en demeure de régler, sous trente jours, la somme totale de 227.850,97 euros.

Il résulte des pièces produites par le CIC que M. [O] [U] [W] a produit pour l’obtention du prêt immobilier divers documents, parmi lesquels figuraient des relevés de compte CREDIT AGRICOLE.

Le CIC verse aux débats un échange de courriels en date du 26 décembre 2024 avec le service prévention fraude interne/externe du CREDIT AGRICOLE IDF aux termes duquel, après interrogation de ce service pour avoir son avis sur la conformité des documents joints, (objet [EXT] Releves_de_compte_MOUYABA) le service consulté lui a répondu : « Les relevés ne sont pas conformes. Les soldes ont été modifiés. ».

Le créancier poursuivant produit également la plainte qu’il a déposée contre X au commissariat le 13 janvier 2025 pour escroquerie et un compte-rendu d’infraction complémentaire du 15 janvier 2025.

M. [O] [U] [W] fait valoir qu’il a toujours réglé régulièrement ses échéances de prêt, que le CIC se montre peu prolixe s’agissant de ces fausses déclarations et que le simple dépôt d’une plainte pénale le 15 janvier 2025 s’avère insuffisant.

Or, le CIC rapporte la preuve, par l’information même reçue de la banque dépositaire du compte de M. [O] [U] [W], de la fausseté des relevés de comptes produits.

Il convient de rappeler que l’emprunteur mis en demeure par LRAR de donner toutes explications sur la conformité des documents fournis pour l’obtention des prêts n’a transmis aucune explication et qu’il ne conteste pas la fraude, se contentant de dire qu’il n’a jamais été convoqué auprès des services de police.

Or, la banque a sollicité de l’emprunteur les documents qui lui étaient nécessaires pour consentir le prêt demandé, et la production de relevés de banque falsifiés était suffisante pour altérer son appréciation des conditions de l’octroi du crédit. Le prêteur était donc fondé à prononcer la déchéance du terme des prêts pour le motif invoqué, sans abus, étant observé que le prêteur lui a laissé un délai raisonnable de 30 jours pour s’expliquer sur les pièces fournies à l’appui de sa demande de prêt.

De surcroit, selon la Cour de cassation, une clause similaire à l’article 18 du contrat de prêt, ne crée pas au détriment du consommateur de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, en ce que, nonobstant son application en l’absence de préavis et de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt, elle était dépourvue d’ambiguïté (elle sanctionnait l’emprunteur au cas limité à la fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur pour l’octroi du prêt) en donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi et en ne privant pas l’emprunteur de son droit à l’accès au juge pour en contester l’application à son égard (v. Cass. 1° civ 20 janvier 2021 n° 18-24297).

Dès lors, le caractère abusif de la clause en question n’est pas avéré.

Il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par le CIC est parfaitement régulière.

En conséquence, la créance réclamée par le CIC est parfaitement exigible et fondée sur un titre exécutoire valable.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le décompte arrêté au 27 mars 2025 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 227 850,97 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de l’indemnité de résiliation à hauteur de 14.868,50 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette indemnité est de nature contractuelle et qu’elle est réglementée par l’article L.313-51 du code de la consommation. Il expose qu’elle a été acceptée par l’emprunteur, qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt qui ne correspond pas aux prévisions des parties, le contrat devant se poursuivre jusqu’en 2048, qu’elle permet de compenser la défaillance du débiteur et qu’elle ne devrait donc pas donner lieu à diminution.

Or l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 14.868,50 euros, qui constitue une clause pénale, n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au montant de la dette, à la date de souscription du prêt en juin 2024 qui prive la banque de la perception d’intérêts sur une durée conséquente et au fait que la résiliation est justifiée par la fraude commise par le débiteur saisi.

La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 227 850,97 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 27 mars 2025.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne la sollicitant pas.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevables les contestations et demandes incidentes formées par M. [O] [U] [W] postérieurement à l’audience d’orientation aux termes de sa note en délibéré en date du 04 mars 2026 ;

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant le créancier poursuivant et le débiteur saisi a été prononcée régulièrement ;

Mentionne la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’égard de M. [O] [U] [W] à la somme de 227.850,97 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 27 mars 2025 ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 17 juin 2025 publié le 07 juillet 2025 volume 2025 S n°161 au service de publicité foncière de [Localité 3] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 08 septembre 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS MYHUISSIER, commissaire de justice à [Localité 6] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 17 juin 2025 publié le 07 juillet 2025 volume 2025 S n°161 au service de publicité foncière de [Localité 3] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE