RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00813 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXIS

MINUTE N° : 26/00465

,

[L], [R],, [S], [G]

c/,

[D], [M]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur, [D], [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laure BELMONT

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil,

[Adresse 1],

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LES DEMANDEURS :

Monsieur, [L], [R],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Madame, [S], [G],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentés par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur, [D], [M],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

comparant en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 19 septembre 2025, par Assignation du 21 juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026, et jugée le 12 mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2021, Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur, [D], [M] situé à la, [Adresse 5], au 4ème étage,, [Adresse 6], à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.020,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur, [D], [M] le 20 mars 2025.

Par assignation du 21 juillet 2025, Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [D], [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  5.973,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025 ;

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par le Centre Communal d’Action Sociale en date du 27 octobre 2025, transmis au greffe préalablement à l’audience, que Monsieur, [D], [M] dispose de ressources mensuelles du foyer s’élevant à 2.300 euros. Les charges mensuelles du ménage sont quant à elles évaluées à 1.368,25 euros. L’intéressé présente un endettement de 3.008,33 euros, hors dette locative, dont 1.523,90 euros de dette professionnelle et 1.484,43 euros d’amendes dues auprès du Trésor public. Un échéancier de 53 euros est en cours d’apurement pour s’acquitter des amendes.

Il est également établi que Monsieur, [M] assume la charge de trois enfants avec sa nouvelle compagne ainsi que celle de deux enfants en garde partagée issus d’une précédente union. Il bénéficie par ailleurs d’un accompagnement social assuré par le Service Social Départemental.

À l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 11.367,19 euros. Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [D], [M] expose qu’il a des difficultés à s’acquitter de la somme du loyer courant et des charges locatives. Il perçoit un salaire mensuel de 1.600 euros net et a 5 enfants à charge. Il précise également qu’il a, avec sa compagne, fait une demande de logement social.

Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’inverse de Monsieur, [D], [M].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur, [D], [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, cependant il indique envisager de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 12 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.020,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur, [D], [M] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, que sa situation personnelle et financière ne lui permet pas de régler les échéances et a fortiori de respecter un plan d’apurement en sus des échéances.

Les bailleurs sont des particuliers qui ne peuvent être privés plus longtemps des revenus de leur bien.

Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire ne pourra être accueillie.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la même loi, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, Monsieur, [D], [M] leur devait la somme de 11367,19 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur, [D], [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M., [L], [R] et Madame, [S], [G] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [D], [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de M., [L], [R] et Madame, [S], [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2021 entre Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G], d’une part, et Monsieur, [D], [M], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 6] à, [Localité 5] est résilié depuis le 20 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur, [D], [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur, [D], [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 6] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [M] à payer à Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] la somme de 11.367,19 euros (onze mille trois cent soixante-sept euros et dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [M] à payer à Monsieur, [L], [R] et Madame, [S], [G] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025 et celui de l’assignation du 21 juillet 2025 ;

REJETTE toute autre demande.

Fait à, [Localité 6] le 12 mars 2026,

Le Greffier La Juge